楼市停贷真相

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：郭军、吕秀伦、魏薇，头图来自：视觉中国

告急！额度告急！

一个多月以来，杭州、广州、武汉等热点城市出现房贷额度锐减，部分银行暂停接单二手房业务。无独有偶，新房按揭贷款也出现了收紧，审批门槛提升、放贷周期拉长以及利率上调。

监管部门已经出手了。2021年2季度，银保监会对银行业开出了745份罚单，合计罚款金额约6.05亿元。它们有一个共同的特点，涉房业务的比重高。

从去年上半年至今，一些热点城市的房价出现了局部或者阶段性过热的态势。据国家统计局数据显示，2021年上半年全国商品房销售均价为10485元/平米，涨幅为8.8%，已连续五次出现了房价单月破万现象。

稳地价、稳房价、稳预期，这是中央给房地产市场定下的基调。7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。

银行们握紧钱袋子。据悉，通常银行放款周期1个月左右，而目前热点城市放贷周期至少3个月起步，其中南京、合肥更要排队到6个月以后，甚至多家银行无法确定放款周期。

为何房贷难度加大？

“额度紧张！”东北一家当地股份制银行负责人，只给乐居财经回复了这四个字。

一、谁在停贷？

“11家银行支行表示已经对二手房暂停贷款，这是史无前例的。”负责合肥区域的一位银行渠道部经理说，以为下半年会有好转，但从目前来看，额度和利率都很不乐观。

对于一个首套房利率5.88%、二套房最高达6.37%的中部城市来说，这样的信贷状况，无疑是对上半年滚烫楼市的一种调控延续。

然而，这种高温楼市和利率上浮的搭配，并不是合肥的一枝独秀。在上一轮城市房价轮动上涨行情后，通过信贷手段降温楼市和去杠杆，正在多个城市轮番上演。

在此前一个月，大连仅有一家银行正常放贷，6家银行处于额度紧张需排队的状态，4家银行已暂停放贷，其余几家银行要求有五险一金、打卡工资等资质才可放贷，放贷时间也不确定。

再看中西部城市。重庆三峡银行告诉乐居财经，首套房与二套房房贷利率均在LPR基础上上浮了130个基点，而且“贷款额度非常紧张，有的放款时间长达4个月以上。”

此外，工商银行明确表示暂停办理二手房贷款业务，重庆银行、建设银行、邮政储蓄银行等都明确表示贷款额度比较紧张，放款时间延长也是事实。

在南部城市，“房贷荒”也来了。乐居财经发现，6月广州银行的首套房贷利率从最低峰4.9%直线上升至5.4%，各家银行的房贷额度越发紧张，且放款需等待的时间也很长。

在深圳12家主流银行中，7家表示首套、二套房的放贷情况稳定，5家银行表示无法保证放款时间，如华夏银行、中信银行等，一位专业做按揭的从业人员表示，“基本上抵押完之后，三个工作日审批后就可以放款，个别的银行存在放款稍微慢一点。”

“停贷”现象最为严重的，还是长三角地区。

通过调查发现，苏州四大行利率已集体上涨，一周前中国银行利率约为5.8%，一周内上涨了0.2%，且已停止对二套房（贷款未结清）购房者发放贷款。多家银行经理也同时表示，目前放款条件中对征信要求十分严苛，“目前利率波动大，不排除继续上涨的可能。”

而在南京，工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行首套房贷利率已经达到5.95%，直逼6%大关，二套房贷利率最高已达到6.15%；目前华夏银行、浦发银行、光大银行因额度紧张首套房停贷。而杭州，部分银行已经对二套房停贷，但新房不受影响。公积金贷款非常慢，商业贷款放款时间普遍要2个月以上的时间。

同样在三亚，15家银行中，虽然仅有浦发银行二手房有“停贷”的消息，但全省贷款额度都不够。邮储银行的利率表示会根据贷款人的工种来确定，公务员、教师类的利率稍低，一般在5.25%左右，其他工种最低在5.4%。

另外还有一部分城市进行了“选择性停贷”，对房龄进行了限制。郑州，有银行通知只接受房龄15年以内的二手房贷款；西安，房龄超20年的房子开始停贷，后续不排除有升级可能；武汉，有银行直接停了房龄20年以上的二手房贷款审批。

除此之外，扬州、青岛、哈尔滨等城市房贷市场基本趋稳，虽然额度相对紧张，但新房的首套，二套都属于正常放贷，各银行暂未出现“停贷”现象，贷款利率及房贷审批流程暂时也未有变化。

二、利率之剑

停贷是一剂猛药，但并不通用，多数银行选择了延长放款周期和提高房贷利率的做法。

据悉，2月起房贷平均利率止跌回升，6月底7月初这轮房贷利率集中上调已是今年以来的“五连涨”，部分热点城市也经历了多轮加息潮。如杭州5月、6月和7月房贷利率都上调过一轮，5月首套和二套房利率环比增幅20BP和12BP，6月首套和二套环比均上调20BP，7月又接连环比增加30BP。

7月24日，上海房贷利率新规实施，首套房贷利率将从现在的4.65%调整至5%，二套房贷利率从5.25%上调至5.7%。截至2021年6月，根据国家统计局数据，上海新房同比上涨4.6%，二手房同比上涨10.1%，均处在近两年高位。

这一点，从另一个数字亦可以看出。2021年上半年，上海住户贷款中长期信贷余额为2.34万亿元，同比增长11.1%，两位数的信贷增速推动了房价的上涨。

当7.24新政袭来，乐居财经探访了上海一些房产中介。

“银行没有停贷，只是放款的周期变长了。”房地产经纪人小周表示，贷款批下来的时间，从原先的1～2个月，延长到了三四个月。“但夏季本就是购房淡季，很多想购买二手房的客户并不着急，看重学区房的已经在6月前买好了，现在着急的多是想要换房的房东。”

小周表示，政策的出台对他们成交量的影响不是很大。“长期来看，房价是不会跌的，在稳中还会有小幅上升。除非是有房东急着出售变现，一般还是市场价卖出。”

当然，也有不少利率长期保持稳定的城市，在楼市供需相对稳定下，不变胜万变。北京各大银行房贷利率均执行首套在LPR（贷款市场报价利率）基础上上浮55个基点（5.2%），二套上浮105个基点这一标准（5.7%）执行。

“房贷利率都一样，暂时未收到上涨房贷利率的消息。”一位银行个贷部门经理表示，从过去5年北京房贷利率来看，除了2016年底85折时期外，目前北京房贷利率依旧处于近三年低点水平，接近2015年8月同期。

最近，中央点名表扬北京、长沙等城市的探索以及总结的成功经验，还要推广北京的做法，未来建立房地联动机制。

在利率上调的同时，额度紧缩也在严格执行。

去年年底，央行和银保监会共同发布的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中管理制度的通知》，通知对房地产贷款余额和个人住房贷款余额分为五档进行分类管理，且设置了占比上限。

大型银行房地产贷款和个人住房贷款占比的上限分别为40%、32.5%，中型银行为27.5%、20%，小型银行为22.5%、17.5%，县域农信合作社为17.5%、12.5%，村镇银行则为12.5%和7.5%。商业银行不能把这个过大比例的（信贷）集中在地产行业领域企业。篮子打翻了，鸡蛋可能都打碎了。

三、驱逐“劣币”

收紧银根，开发商更加在意。这一两年来，有数家步子大的房企出现问题，皆因资金链断供——有的是股东不给钱、有的是银行不给展期，不一而足，而并非产品出了问题。

虽然没有像二手房出现个别暂停贷款情况，但新房贷款时间同样被拉长，这也进一步影响了房企的回款速度，不少开发商直言“压力特别大”。

Top 30房企营销总李伟（化名）向乐居财经透露，“原来银行回款大概需要三四十天左右，银行就会放款。但现在有些地方变成了三个月甚至更久，造成开发商回款周期延长，甚至有些地方银行出现没有额度情况，自然就不会放款。”

招商银行长宁区信贷负责人也印证了这个说法，“虽然今年还会留给开发商一些额度，但一家支行可能就2000万、3000万额度。”这显然不足以支撑起开发商的贷款需求。

对于头部房企而言，由于其授信额度较高，以及项目较好，大概率会优先放款。但对于中小房企而言，尤其是拼销售速度、拼回款速度、拼资金滚动的高周转企业，今年日子会很难过。

乐居财经获悉，银行贷款收紧甚至影响到某些房企30%以上的贷款资金。换言之，卖1000亿元房子，手上就有300亿元银行额度放不了款。

而开发商眼下能做的事情非常有限，除了多全款将房子卖给一次性客户，无非是提前做好资金延迟到账的财务筹划，或者选择在开发贷的时候就找到合作的银行，将后续按揭的贷款也配套好。

“这是一段阵痛期，政策短期内不会调松。”李伟预测。但不管是“房住不炒”，还是“三道红线”以及银行房贷收紧，政府的调控初衷就是为了房地产市场健康，不希望最后地产成为社会的“毒瘤”。通过这一系列调控，有问题的房企自然会暴雷和出局，内功、产品好的企业才能熬过去。

另一位区域性房企副总裁王硕（化名）也赞同上述说法，“这是中央对房地产市场的整体调控基调，希望房地产市场健康平稳发展，并不希望过热。”

王硕表示，对于普通住宅而言，单次提高房贷利率对月供的影响相对有限；但不断增加利率，会直接影响到客户的购买信心，使其陷入到观望、纠结的情绪中。

“一些投资客通过二手市场去交易房产的积极性受到影响，可能就不会进场。进而能平抑整个新房市场的一些投机、投资属性，达到中央管控楼市和房价的预期目的。”他预判，“二手房额度受限情况或将延续到明年一季度。”

对于开发商而言，过去依靠财务杠杆而增长的模型基本失效，它们需要通过经营杠杆，保持自身发展速度和规模的优势。但眼下，贷款资金端一旦受到限制，就算部分企业房子卖得好，也可能会出现资金周转效率明显降低。 

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