法拍房市场戴上限购“紧箍咒”

本文来自微信公众号：每经头条（ID：nbdtoutiao），记者：甄素静，编辑：魏文艺，视觉：刘青彥，原文标题：《“漏洞”堵上了，法拍不破限购！明年元旦实施最高法新规，为法拍房市场戴上限购“紧箍咒”》，头图来自：视觉中国

通过竞买法拍房绕过各地限购政策的漏洞，被全部堵上了。

12月19日，最高人民法院网站发布《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《规定》），已于2021年9月16日由最高人民法院审判委员会第1846次会议通过，自2022年1月1日起施行。

作为全国首个系统性的司法拍卖房政策，《规定》的最大的亮点在于，“人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许”。也就是说，明年起竞拍法拍房需要购房资格。

这也意味着，此前各地人民法院在出具成交裁定书时，对购房资格认定存在执行尺度不一的问题，自明年起将有统一的法律参考标准。

来源：最高人民法院网站

执行标准将全国统一

《规定》共有9条，分别从竞买人购房资格认定时间节点、拍卖成交裁定书出具要求、司法变卖房产执行等多方面做出了解释。目的是为进一步规范人民法院司法拍卖房产行为，保护当事人合法权益，维护社会和经济秩序。

《规定》要求，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许；人民法院组织司法拍卖房产活动时，发布的拍卖公告载明竞买人必须具备购房资格及其相应法律后果等内容，竞买人申请参与竞拍的，应当承诺具备购房资格及自愿承担法律后果。

换句话说，如果被司法拍卖的房产所在地有限购政策，而竞买人没有当地购房资格，就拿不到成交裁定书，房子也过不了户，甚至有可能还要赔上一大笔钱。

对于拍卖成交裁定书出具流程和要求，《规定》明确，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。

对于该条要求，华商律师事务所周争锋律师向《每日经济新闻》记者表示，关于购房资格的要求，以前有人错误地理解人民法院在法拍房拍卖公告中，认为竞买时可以不具备，只要竞买以后具备就可以。现在最高法院明确，自申请参与竞拍到成交裁定书出具时，竞买人必须具备购房资格，且人民法院应该主动审核。

来源：最高人民法院网站

如果竞买人不具备当地购房资格，但仍报名竞拍成功后需要承担什么后果？

《规定》指出，买受人虚构购房资格参与司法拍卖房产活动且拍卖成交，当事人、利害关系人以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效的，人民法院应予支持。依据前款规定，买受人虚构购房资格导致拍卖行为无效的，应当依法承担赔偿责任。此外，竞买人虚构购房资格或者当事人之间恶意串通，侵害他人合法权益或者逃避履行法律文书确定的义务的，人民法院应当根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

惯性思维下贸然参拍

法拍房因为在部分城市不限购不限贷而备受市场追捧。同时由于执行标准不一，即便是在已将法拍房纳入限购范围的一线城市，也有相关的规避途径。

目前市场上的法拍房主要包括有普通商品房、回迁房、经济适用房等住宅类产品，以及公寓、商铺、写字楼、厂房等商业类产品，和一些私宅、村集体所有的被列为历史建筑物的产品等。

但即便此前有条文规定，在法拍房市场实际运行中，由于各部门查验执行范围不明晰，交易流程前半部分中关于购房资格验核，多停留在文件告知阶段。也正因为如此，深圳新市民俏丽在法拍房竞拍时就踩到了不能过户的“坑”。

在俏丽看来，她并非有意要通过买法拍房来规避深圳的限购政策。2020年底，俏丽和丈夫离开了生活多年的上海，举家搬迁至深圳生活，彼时丈夫也将户口迁到了深圳。

来到深圳后除了要考虑家庭居住环境，还要考虑孩子的上学问题。思忖再三，俏丽想让孩子上深圳名校。而暂无购房资格的她们，想到了通过法拍房来购得房产。

俏丽在报名参加竞拍之前，知道法拍房需要做背景调查，需要了解房屋产权是否清晰、是否被占用等问题，从而提早排除风险。她也在网上咨询了专门做法拍房背景调查的机构，让其帮她评估所竞拍的法拍房有无风险。

但彼时对深圳房地产市场不甚了解的俏丽，惯性思维地以为，深圳也像自己之前生活的上海一样，竞拍法拍房并不需要购房资格。在咨询过程中俏丽谈及过贷款、担保等环节可能发生的风险，但并未对购房资格等问题有过疑虑。

此后，俏丽自行报名竞买法拍房，在经过超100轮竞价后，最终以最高价格竞买下福田区某顶级学区房。

竞价结果确认书公布后，俏丽找了代办机构，协助自己办理了银行账户、付了全款。按照俏丽和其聘请的办事人员预想，领到法院的成交裁定书后，最后一步是等通知补资料，到住建局递件核税、过户，这笔法拍房的交易就将顺利完成。

然而问题就出在了最后一步，当领到法院出具的成交裁定书后，在办理过户时，俏丽才了解到，原来购买深圳的法拍房也需要购房资格，而作为竞买人的俏丽及其家庭，并不符合房产所在地深圳的限购政策。

所幸在新规前拿到裁定书

在俏丽参拍房产的标的物介绍和竞买公告中也明确写着：竞买人办理竞买手续时必须承诺符合现行国家及房产所在地有关房地产调控政策规定的条件，以及拍卖成交后，委托法院仅出具确认拍卖裁定书和协助执行通知书，并送达给相关主管部门办理解封和产权过户手续。

同时提示，如因买受人不符合有关房地产调控政策条件，导致无法办理产权过户手续的风险和后果，或如因买受人未在指定期限内办理产权过户手续或者其自身原因，含不符合有关房地产调控政策条件，不能办理产权过户手续，导致拍卖物被另案查封的风险和后果，均由买受人自行承担。

截至目前，俏丽已支付了房子的全款两千多万元，拿到了房子的成交裁定书。俏丽多方委托，得到承诺：待她社保缴满后，获得深圳购房资格后可过户房产。但目前，因未办下房产证，俏丽还未能给自己的孩子办理入学手续。

实际上，深圳是较早将法拍房纳入限购范围的城市之一。早在2013年12月27日，广东省高级人民法院、广东省住房和城乡建设厅、广东省司法厅便联合印发了《关于在审判执行、办理公证工作中落实住房限购政策的意见》（粤高法〔2013〕403号）；深圳市关于在执行工作中落实住房限购政策的通知 （（2014）深中法执他字第9号）中规定，在深圳参与法拍房的竞拍需要有购房资格。

虽然在整个购房过程中遇到不少波折，此后在等待获取购房资格的过程中或许还有变数，但在辅拍机构的工作人员看来，在最高法新规定实施前，拿到了成交裁定书，完成了房屋确权，俏丽还是幸运的。

明年《规定》实施后，人民法院在司法拍卖房产成交后、向买受人出具成交裁定书前，应当审核买受人提交的自其申请参与竞拍到成交裁定书出具时具备购房资格的证明材料；经审核买受人不符合持续具备购房资格条件，买受人请求出具拍卖成交裁定书的，人民法院不予准许。由此产生的损失，也将由买受人自行承担。

抢下最后几天窗口期

俏丽的经历在深圳并非孤例。有助贷机构工作人员告诉《每日经济新闻》记者，其日常在跟法官助理打交道时了解到，像俏丽这样拿着裁定书等过户的人，一年总会有那么十几个。

“在深圳有人是这样子冒险的：一个月社保都没交，但是现在先竞拍（法拍房）下来，然后把房子给收了，裁定书拿在手上，过三年五年社保缴够了后，再去找住建部门过户。”

有业内人士向记者透露，此前在法拍房领域有个不成文规定，法院只出裁定书，竞买人有无购房名额过户与法院无关。

竞买人拿到成交裁定书后一般有两种处理方式：一种是竞买人现在没有买房资格，但竞买后获得裁定书和协助执行通知书，可先收房，像俏丽一样，等具备购房资格时再去申请过户；另一种则是，去报名外地法院司法拍卖的房产，在拿到成交裁定书和协助执行通知书后，直接去办理过户。这是部分投资客或购房者，绕过当地限购政策的操作方式之一。

近三年法拍住宅用房报名人数情况 

来源：广州小鹰科技据阿里拍卖、京东拍卖等平台整理（2021年数据截至12月20日）

在采访过程中，北京多名中介人员告诉《每日经济新闻》记者，北京的法拍房大部分限购，小部分不限购，具体要根据各地法院的拍卖公告。而中介所说的“小部分不限购”，是指有外地法院在拍卖公告中没有要求竞买人必须具有房产所在地的购房资格，有成交裁定书和协助执行通知单，便可绕过限购政策。

“他们执行法律裁定，说白了就是你让我给你过户，我就给你过户，相当于客观上达成了不限购的事实。”深耕北京法拍房业务十余年的地产经纪人王彬告诉《每日经济新闻》记者，外地不限购地区的法院，在处置北京房产时一般不要求竞拍者有购房资格。

这样，即便没有北京的购房资格，通过法拍房这种途径，仅依据成交裁定书就能够成功买到北京的住宅。而他们将日常接触到的客户作了分类，除了外地来京的投资客外，更多的则是北京本地已没有购房名额的家庭或个人。

不过，按照这样的方式来规避北京限购政策，对竞拍人的资金实力要求很高。王彬说，因为没有购房资格，所以不能在北京贷款，这就要求购房者在竞买之前就要筹集好全部资金。拍下（法拍房）后，在规定时间内将全款打入法院指定账户。在法院查询拍卖余款全部到账后，便会给竞买人出具成交裁定书。

对于明年将实施的最高法《新规》，王彬略有紧张，他一面告知客户即将变化的市场，一面劝诫没有购房名额的客户，在确定好法拍房源没问题后尽快入手，而他们也会配合尽量在仅剩的几天内，协助客户办完手续。除了抓住仅剩的政策窗口期，王彬给客户的另一个建议是，以公司的名义购买。

限购“漏洞”被堵上

“成交裁定书在法律上讲，就等于确权给竞买人了。不过，明年最高法新规实施后，不符合房产所在地的限购政策，没有当地购房资格，法院将不会再出具成交裁定书。”周争锋律师提醒道。

不仅如此，对于此前司法拍卖过程中，流拍后用以房抵债，或进入到房产变卖流程，可突破地方限购政策的操作也被规范。在《规定》第八条“人民法院组织司法变卖房产活动的，参照适用本规定”也有提及。周争锋律师解读称，这也就是说，假如房产在三次拍卖流拍以后，涉及不动产的执行，进入到变卖程序中，接收房产的人也要具备房产所在地的购房资格。

至此，通过法拍房捡漏，绕过当地限购政策的漏洞全部被堵上了。

实际上，在最高法作出司法解释以前，今年已有多个城市明确发文，将法拍房纳入限购范围。

1月，上海发布楼市调控新政“沪十条”明确购买法拍房也需要有上海购房资格。3月，杭州和成都分别发布通知，规定参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，须符合本市住房限购政策。4月，合肥出台房地产调控八条措施，明确对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的，均应当符合本市住房限购政策。

8月，东莞市宣布明确将法拍房纳入限购范围。9月，厦门市住房保障和房屋管理局等五部门发布楼市调控的通知，要求参与竞买法拍房的人员，应当事先确定在本市具有购房资格。

而近两年随着网络竞拍便捷和安全度的不断提高，以及市场衍生出了与之相关的专业服务，使得法拍房有了相较之前更多的关注度，且交易流动性也在加大。

数据来源：广州小鹰科技

以广东省为例，据小鹰科技统计，今年上半年，广东省住宅法拍房挂拍总数为11273套，同比2020年上半年的10853套增加了420套，稳步上升了3.87%。报名参与法拍房的人数大幅上涨，迎来法拍房置业爆发期，2021年上半年住宅法拍房报名总人数31802人，同比2020年上半年报名总人数26907人多了4895人，上升18.2%。

成交总套数方面，2021年上半年广东省住宅法拍房成交总套数5031套，同比2020年上半年成交的4214套增加了817套，大幅上升19.39%。住宅法拍房成交量大幅上涨，市场对于法拍房的接受程度越来越高。

其中，一拍成交总数为7639套，占比67.78%，相比2020年59.6%，上升了8.18%。第一次拍卖成交的比例加大，说明上半年广东省住宅法拍房的交易流动性及变现能力提高。

数据来源：广州小鹰科技

对市场影响几何？

最高法《规定》未来对市场影响如何？

深圳法拍房助拍机构工作人员曾小路告诉《每日经济新闻》记者，最高法的司法解释统一执行标准，保障了司法竞拍公平、公正环节。但具体到实操环节，法院如何来审核竞买人的购房资质，竞买人需出具什么资料等，还要看未来如何执行。

58安居客房产研究院分院院长张波分析称，最高法的司法解释，可以视为该政策将覆盖全国。换言之，只要有限购的城市，没有购房资格的人员将与法拍房无缘。出台这一政策的本身依然是全国性楼市调控的需要，也是严堵漏洞的重要手段之一。

“通过法拍来获得房产，往往是破除限购的一个渠道，也是炒房者钻空子的手段之一。法拍房限购将是‘房住不炒’的重要体现，也向市场释放出打击炒房的明确信号。”

曾小路进一步分析表示，以往法拍房类型中的小产权房，因为不需要名额，而且很多人认为法院的成交裁定书比“律师见证”等证明更有法律效应，因此比较受欢迎，并且常常能拍到市场价格。明年《规定》实施后，预计会让原本不需要购房名额的小产权房拍卖降温。此外，《规定》中第八条要求，多次流拍后的以房抵债也需要名额，会让债权方顾虑更多，有可能会协商下调起拍价，让房产更好地拍卖出去，增加了法拍房的流动性。

对于法拍房根据当地限购政策纳入进限购范围，有网友评论称，法拍房是少数获取房产的渠道来源，如果限购，无疑会降低房产的溢价率，对执行人或者被执行人都不是一件好事。

近三年法拍住宅用房成交情况

来源：广州小鹰科技据阿里拍卖、京东拍卖等平台整理（2021年数据截至12月20日）

张波解释称，《规定》总体对于法拍房市场的影响相对有限。目前来看，法拍房主要有两类房产，一类是住宅，另一类则商办。法拍房限购后对于住宅类的项目有一定影响，尤其是限购从严的地区，由于可参与人数的减少，会对拍卖的成功率有不同程度影响。但住宅往往受众人群多，即使是对购房资格有要求，依然会有一定的参与度；商业类房产本身并不涉及限购问题，所以此政策亦不会产生影响。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐则认为，当前多数城市限购政策主要针对的是普通商品住房，法拍房不受限购政策约束，这就导致部分城市暂无购房资格的投资者通过法拍房进入市场，甚至推高法拍房价格，不利于市场平稳。本次最高人民法院出台规定，从全国层面、法律层面将法拍房纳入限购范围，这将彻底堵住通过法拍房违规进入楼市的漏洞，违反相关规定的将上升到承担法律责任，房地产调控的渗透和监管力度将更强更严格。

记者手记：法拍房市场更透明了

因为存在房屋无法过户、被租赁、高额税费未事前评估、轮候查封等问题，以往的法拍房大多被“技高人胆大”的资深人士所青睐。

但近期，在多篇有关法拍房报道的调查采访中，记者有一个明显感知：相较过去几年，法拍房的市场认可度有了明显提高，人们不会再“闻法拍”色变。

究其原因，一是市场的透明度有提升，人们能够较为便捷地找到安全竞拍的途径，并提前识别出潜在风险；其次，越来越多的房地产专业人士选择加入这个细分行业，为购房者提供全链条服务和建议。

更为重要的是，之前监管的空白不断被识别和弥补。比如此次最高法关于购房资格认定节点、成交裁定书出具的标准、法院腾退房屋的职责等的司法解释，让大家有了更为直观的共识，就是法拍房作为房地产市场的组成部分，随着规则的不断修订和完善，其交易将会更为规范。

应受访者要求，文中俏丽、王彬为化名。本文来自微信公众号：每经头条（ID：nbdtoutiao），记者：甄素静，编辑：魏文艺，视觉：刘青彥