房企理财，兑付无门

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、杨倩，原文标题：《误杀的理财 | 封面文章》，题图来自：视觉中国

跑了两趟深圳，向开发商讨要理财产品本金，许芳（化名）早已身心俱疲。圣诞节这天，她被老公拉进电影院，看了一部《误杀2》。

电影中的很多台词，让她倍感共鸣，“有的孩子是孩子，有的孩子不是普通的孩子。就像房企理财一样，有的根本就是吃人血。”

许芳连同家里人一起投的血汗钱，至今也石沉大海，“这些暴雷房企的资金，首先会用于发员工工资、保交房、保公开市场，理财兑付优先级最低。”

理财产品暴雷之下，许芳们的心态面临崩塌，因为他们中的不少人，不仅自己投了理财产品，还拉上了亲朋好友齐上阵。行业上行的时候尚能皆大欢喜，如今风险陡增，就只剩下一地鸡毛。

目前，暴雷房企的理财兑付方案都已陆续出炉，但几乎大同小异，涉及现金分期，以及抵物、抵房政策。部分方案一经公布，就引起了较大的争议，于是免不了经历修改、完善甚至重新起草的过程。

投资者最关心的，无非是拿回投资本金，他们也不希望企业倒下，只求在博弈中为自身争取合理的利益。但在风声鹤唳的房地产市场，即使白纸黑字的承诺环绕在身前，执行的过程中仍容易产生变数，甚至成为一纸空谈。

一、“回炉”重造

近期宝能发布的兑付方案，真正让它“出圈”了。

“不管你买多少个产品，买多少金额，按人头儿兑付，这不就是P2P吗？”说到宝能的兑付方案，投资人无比气愤。

12月8日，宝能集团发布兑付方案，即日起组织对指定理财产品底层资产的收购，收购款项全部用于指定理财产品的兑付，同时将确保不晚于2022年6月30日完成本次收购。

兑付方案显示，宝能集团将满足各位投资者每月不少于3万元的款项分配，确保投资者至2022年2月28日兑付总额不低于20万元、至2022年4月30日兑付总额不低于50万元。宝能承诺方案发布次日启动派发工作，首笔分配款项不低于1万元。

方案发布之后，宝能投资人炸开了锅。“这是什么兑付方案，不按百分比兑付，不管你投几千万还是投几十万，都先兑付给你一万。”

“满篇都是文字游戏，我买了两个产品，一共200万，按照宝能的兑付方案，2月底前兑付不低于20万，是每个产品不低于20万还是两个产品加起来不低于20万？”

按固定金额兑付，不按百分比兑付，宝能这份兑付方案确实有些“另类”。

据乐居财经了解，宝能面向内部员工发行的产品是30万起投，投资人手中逾期的产品金额从30万至上亿元不等。而固定金额兑付的方式更倾向于优先解决多数小额的兑付，相对来讲，有失公允。

这份兑付方案的“槽点”还有很多，比如兑付方案里并未明确逾期利息的支付，方案里仅提及，投资收益将依据底层资产情况并参照产品合同约定确定。“我的产品逾期半年了，放在银行也有上万元的利息了”“如果不给逾期利息，宝能就是‘白嫖’我们的钱，让我们怎么相信宝能还钱的诚意？”

再比如，兑付方案显示，宝能集团将组织提供总价值不少于50亿元、具有较高投资回报率、可过户或变现的优质房产和权益供投资者自由选择。但是，方案中并未给出具体房产明细，投资者直言其缺乏诚意。

这份“另类”的兑付方案，引起诸多投资人的不满。次日，数十位宝能投资人来到深圳市信访局，向政府部门递交诉求书，提出对该方案无法认同，并请求政府介入。

乐居财经了解到，近期多位宝能投资人接到“回访电话”，自称是宝能集团的个人理财顾问，向投资人解答该方案的有关疑问。但多位投资人明确表示，不同意该方案。

宝能与投资人的博弈仍在继续。12月13日晚，在深圳市相关监管部门的参与下，10位宝能投资人与宝能集团董事长姚振华等高管进行了第二次谈判，整场谈判持续了近六个小时。

随后，宝能投资人的微信群流出一份“口头谈判结果”，主要包含四项内容：

一、确保2022年6月30日前全部兑付完本金、利息及逾期利息；

二、兑付与五项资产处置挂钩（有资产明细暂且不公开），每个项目处置后拿出不低于合同价20%用于理财兑付，处置后残值低于合同价20%的，残值全部用于理财兑付；

三、合同内利息按合同约定执行，2021年12月8日之前的逾期利息按之前公告执行（1.2、1.3倍），2021年12月8日至完成兑付日的利息按不低于银行同期基准利率执行；

四、二押资产项目在兑付完成之前不得解押（其中宝能城东区住宅项目因在上述五个资产之列除外）。

多位投资人向乐居财经表示，这份“口头承诺”需要理性看待，其真实性有待考证，以及有关承诺并未通过公告形式发布，能否按此执行仍然是一个问号。

13日晚，宝能集团也随即发布了一则关于12月8日发布的《兑付方案》的答疑说明。谈及可置换资产，宝能集团将组织总价值不低于50亿元、具有较高投资回报率、可过户或变现的优质房产和权益，供投资者自由选择。

现有房产资产主要位于天津、韶关、太原、贵阳、腾冲等地，包括住宅、商铺、公寓、别墅、合院、洋房等多种类型，都属于一手新房。置换资产享受比市场价更优惠政策及配套服务，享受为期2年的代租、代售房产管理服务。

与宝能一样，佳兆业理财产品兑付方案也经历了与投资人的博弈过程。11月3日，佳兆业关联理财机构锦恒财富出现3亿理财产品逾期。次日下午，佳兆业初步拟定了兑付方案。

但因兑付时间延长，投资人并不满意佳兆业给出的方案。从到期100%兑付本息，变成每季度10%，一年合计40%，这意味着现在应该拿到的钱要在未来2年半内才能陆续拿到。

经过与投资者的不断博弈，11月22日，佳兆业的财富产品最终版兑付方案终于浮出水面。按照方案，将按锦恒财富产品到期的时间顺序，采用分期兑付的方式，陆续兑付本金及利息。

具体而言，佳兆业将针对投资人到期的本金，到期当月兑付10%，此后每3个月兑付10%；针对投资人的利息，本金到期前不付息，随本金一起，本金到期的当月兑付10%，此后每3个月兑付10%。对于延期兑付的本金，佳兆业拟按照一年期商业贷款基准利率4.35%向投资人支付延期利息。

二、人去楼空

130多天过去了，陈雪（化名）仍没有等来恒大理财产品能正常兑付的消息。从8月3日接到暴雷的消息至今，她已陷入无边的迷茫。

陈雪是恒大的一名供应商。去年下半年，她被恒大方告知，如果要继续合作，必须购买该公司一定金额的理财产品。为了维持客户关系，经过一番权衡之后，她拿出了15万元的个人资金进行认购。

这份理财产品，名为“恒安程裕102300”定向融资计划，备案登记规模达2000万元，募集资金主要用于补充公司流动资金，具体用于支付M10施工建材的应付款。

购买协议显示，恒大金融财富管理（深圳）有限公司为承销服务商，恒大互联网金融服务（深圳）有限公司为产品提供差额补足义务，即一旦产品到期无法足额兑付，由它支付剩余的应兑付价款，包括本金及利息。

产品的年化收益率为7.5%-9.5%，投入的金额越多，享受的收益率则越高。投资者的收益按日计算，即依照“认购金额*收益率*产品期限/365”得出利息的数额，到期本息一次性偿还。

陈雪透露，购买的时候，原本约定期限是一年，但乐居财经查阅获悉，“恒安程裕102300”的起息日为去年11月17日，产品期限却写着415天，要直到明年1月6日才到期。

由此可见，在售卖理财产品的过程中，恒大存在着拉长周期以换取资金周转时间、空间的做法。

但对于这些细节，陈雪已没有心情去细究了，因为此前让她购买恒大理财产品的介绍人，眼下如同人间蒸发一般，杳无音讯。因此，她变得更为担忧，看不清充满不确定性的未来。

不过，与其他人购买的数额相比，她的这笔钱算是小巫见大巫。在陈雪身边，投入数十万、数百万的投资者并不在少数，恒锦锐盈、恒中锐盛、恒国锐尊等一批“恒”字头的理财产品，都让投资者陷入焦虑。

恒大不仅坑了大把投资者，还将自己员工“拉下水”。梁伟（化名），26岁，恒大管培生，今年1月花了10万元认购恒大房源。因为选不到好房，加之没有收到退的认筹金，他在领导的“忽悠”下，便将10万元转买恒大理财产品。

彼时，他觉得理财产品的利率也不低，应该还能赚点钱。没想到，到9月就看到恒大财富的员工群解散了，之前的同事都在维权。直到现在，他也没拿回这10万元。因为受不了种种烦心事，梁伟辞职了。

9月，南昌恒大中心曾被300多名投资者“占领”，他们还堵到了恒大地产集团江西公司的总经理。被围堵了几天几夜之后，那位总经理忧惧交加，最终在早晨五六点，跳窗而逃，摔成骨折。

此后，他在朋友圈晒出了X光照片，并写下了一段话，“手术结束，一段时间不能下地了！但愿不会留下后遗症！”字里行间略显凄惨。

据说许家印忙着卖资产为恒大输血、寻求债务展期等，瘦了十几斤。后来，恒大出台了兑付方案，问题的解决，看似有了些许眉目。

兑付方案里提及了三种方式：现金分期兑付、实物资产兑付、冲抵购房尾款兑付。投资者可从三种方案中选择其中一种兑付，或者组合任意两种及三种方案兑付。

但由于波及的范围较广，方案的执行并不能一蹴而就。有些人甚至对此丧失了信心，就像一位用了100万积蓄买了恒大理财，现已离职的恒大员工说的，“别说你我不知道这两年三个月的方案能否执行，我们的许老板恐怕都不得而知。”

暴雷声中，混杂着太多心酸的呐喊，如人饮水，冷暖自知。

三、亡羊补牢

重压之下，没有人是轻松的。

李爽（化名）是某暴雷房企的品牌负责人，原本到了周末，她带着儿子踢球、上辅导班。但最近一个月来，因为公司理财产品暴雷，她几乎没有休息，“上周末接待了80多位理财投资人，被骂、围攻已经成为了常态。”

而作为国内TOP 30强房企的一名基金销售人员，王佳（化名）就曾自述过自身的大不易。

11月中旬，听闻公司理财产品可能要逾期兑付，他瞬间就懵了。此后一段时间，王佳的手机不断响起，微信红点越来越多，他只能不断接电话，重复地解释、努力安抚各位投资者激动的情绪。

放下电话，王佳想着名下20多个客户，涉及资金近亿，兹事体大，致使他开始失眠。面对来自各方的巨大压力，他感觉自己的心每天都在沸水中煎熬着，对外也只有那句“在解决问题前，我不会离职的，我会一直陪着你们”的苍白说辞。

直到12月初，他所在的公司公布了逾期理财产品兑付方案，兑付工作开始推进，投资者有所缓和，他紧绷的弦才开始放松。

房企的流动性危机，犹如一枚深水炸弹，在业内炸起的波澜，一浪接着一浪。恒大、阳光城、宝能、奥园、当代置业等，纷纷传来理财产品违约的消息。在这种情况下，能给各方主体一丝希望的，也就只有亡羊补牢的兑付方案了。

与最早出现问题的恒大类似，大部分房企的方案都涉及了现金分期，以及抵物、抵房政策。部分方案一经公布，就引起了较大的争议，于是免不了经历修改、完善的过程。

12月初，奥园初步制定了现金分期及实物资产兑付两种方案。用于兑付的实物资产包括住宅、公寓、写字楼、商铺及车位等物业，总货值不低于90亿。同步，投资人选择抵住宅类产品，可享受底价基础上额外8折优惠；抵非住宅类产品可享受底价基础上额外7折优惠。

几天后，它经过调整，又公布了最终版本的兑付方案。其中将所有理财产品的兑付期限，提前至2023年6月底；实物资产兑付也增加回购选项，即投资人可与奥园签订远期回购协议，投资人签订协议2年后可按原价回购，物业已办理网签或已转售的除外。

12月15日，一位买了奥园400万元理财产品的投资人透露，当天他已顺利走完理财抵房兑付的协议流程。截至本月中旬，奥园累计约2000套房源被理财客户锁定。 

眼下，在几家理财产品暴雷的房企中，除了上述的恒大、宝能、奥园之外，阳光城、佳兆业也都推出了大同小异的兑付思路。

阳光城的兑付方案针对外部投资者和内部员工分两个版本。

内部员工方面，采取1+6+6的形式，先1个月返还10%本金，后6个月（明年1月至6月）返回利息，最后6个月（明年7月至12月）每个人返还15%的本金；以及用房子抵贷款，但是只能抵尾款，员工要付首付。

方案一出炉，很多阳光城内部员工都表达了不满，在微博上呼吁高层站出来，与员工协商，制定合理措施。小雪（化名）是阳光城员工，在孩子出生第二天被通知公司无法兑付到期理财，下个月房贷和住院费都还不起。在她看来，“兑付差别对待，对金融机构、外部理财的兑付优先级都高于员工。”

当代置业，是近期最后一家公布理财兑付方案的房企。此前，据内部员工提及，职员宝、职员债、项目跟投等债务，公司当前无法兑付现金，可以考虑主动离职，通过抵房和分期现金支付来提前兑现（只针对主动离职的职员）。

12月14日，《关于“职员理财专项债权计划”兑付方案的公告》终于下发，据说是经过当代长时间的研究琢磨后给出的一版方案。

它提出两种解决方案：其一，现金分期兑付。按此方案，当代置业员工理财到期后，大约需要延期18个月，才能拿回全部本金和利息；其二，实物资产兑付。

就是用房子抵债务，但是据部分员工反应，用于抵偿的房子位置不够好，比较难转手。

这份公告并没有达到当代置业员工的预期，多数员工期望公司在12月15日能兑付理财。内部员工回忆到，当代置业最后一次分配理财产品名额的时候是在今年7月底8月初，8月时当代置业领导还在要求员工购买理财产品。

投资者目前最关心的，是拿回投资本金，他们也不希望企业倒下，只求在博弈中为自身争取合理的利益。但在风声鹤唳的房地产市场，即使白纸黑字的承诺环绕在身前，执行的过程中仍容易产生变数。

未来，各理财产品的方案调整，或将持续进行。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：曾树佳、杨倩