新土拍时代，再无“地王”

本文来自微信公众号：时代周报（ID：timeweekly），作者：忻奇琪，原文标题：《再无“地王”！集中供地这一年：22城卖地2.5万亿元，内卷化竞争终结》，头图来自：视觉中国

2021年2月23日，集中供地政策出台，全国22个重点城市实行住宅用地“两集中”出让，即集中发布出让公告、集中组织出让活动。土地供应方式由“零售”转向“批发”，各方对供应节奏均有稳定预期。

1987年12月1日，中国历史上土地拍卖第一槌在深圳会堂落下。34年后，土地供给侧再迎改革。

据《2021年22城三轮集中供地成交总价排行榜》，22城总土地成交额约为25179.1亿元，半数城市土拍总额超千亿元。杭州以2198.43亿元位居榜首，也是22城中唯一成交总额超过2000亿元的城市。

在集中供地之下，多个城市出台土拍新规，竞品质、现房交付等登上舞台。从此，房企买地不只为高周转，还需对交付品质、交付周期负责。此外，多地采用“房地联动”方式，限制土拍溢价率上限、严控房屋售价，从根源上遏制土地炒作乱象，控制房价涨幅。

中信证券研究团队认为，集中出让的招拍挂规则，有利于增加土地市场透明度，形成有序、稳定的竞争格局，减少“地王”出现频次，加速优胜劣汰。土地市场改革是房地产行业供给侧改革的最后一块拼图——内卷化竞争从此结束，优秀房企发展的稳定性和成长性将都得到提升。

一、买地需签质量保证书

2月16日，北京2022年首轮拍地拉开序幕。在本轮土拍中，竞品质为最大亮点。18宗地块共6宗地块设置高标准方案评选环节，11宗地块设置竞高标准住宅建设。

竞品质是在集中供地潮中出现的新物种。在2021年首轮集中供地中，因保证金比例较低而引发房企争抢的杭州，在第二轮集中供地中出台新竞拍规则，竞品质、现房交付由此站上舞台。

在第二轮集中供地中，杭州首次在十城区推出“竞品质”试点地块，采取一次性公告和线下“竞品质”、线上“竞地价”两阶段操作方式，试点地块全部实行现房销售，通过竣工备案等验收手续且通过政府组织的履约监管核验后，方可销售。

南京、成都则更进一步，在土拍阶段直接“定品质”。

具体而言，南京在出让地块时按“限房价、定品质、竞地价”出让，当网上交易达最高限价后须摇号的地块，将商品住宅预售条件提高至完成住宅部分投资额的50%，且部分地块不得合作开发。

一名TOP 5房企投拓负责人对时代周报记者表示，目前竞品质模式处摸索阶段，北京、上海、杭州等地的实行细则各有不同。从初衷看，过去土地市场愈发升高的门槛和竞争热度导致房企削减成本，产品品质难以保障，影响房地产市场的健康发展。竞品质是政策工具箱里的措施之一，未来调整方向是，在把控产品品质基础上，给开发商留足利润空间。

二、多宗流拍地块“回炉重造”

纵观2021年三批集中供地情况，可以发现土地市场经历从热到冷，再到稳的转变。市场情绪的变化，也推动着各个试点城市土拍规则的调整，并在三批集中供地过程中呈现出现“松—紧—松”趋势。

首轮土拍22个试点城市实行“一城一策”，部分城市土拍规则较宽松，房企们也沉浸在前所未有的集体亢奋之中。但过于火爆的行情明显不符合政策初衷，在监管层指引之下，多个城市在第二批土拍中收紧出让条件，不同城市竞拍规呈现针对性调整。

收紧的土拍政策导致第二轮集中供地不少试点城市的流拍率大幅提升。杭州推出的 10宗“竞品质”试点地块全部流拍，苏州、重庆等城市超9成地块底价成交，只有上海、厦门等城市热度相对较高。

从房企拿地层面上看，从二批集中供地开始，主流房企的布局逐步开始谨慎，“躺平”趋势蔓延，重庆、宁波等城市Top 100拿地金额占比由首批的超80%降至不足20%，下降幅度明显。

在第二批土拍中，除厦门外的21个城市，累计共有216宗地撤销出让、71宗地流拍，这些地块之中，共有12个城市近37宗出现二次流拍。撤销出让的地块均在第三轮集中供地时重新出让，除5宗地条件未变外，其余大部分地块出让条件均有一定程度的放松。

重新上架的地块里，放宽或取消配建要求、下调起拍价等成为主要的政策调整方向。

以广州为例，从化江埔地块取消4.5万平方米占比约30%的商业配建要求、番禺石楼地块取消2.9万平方米占比约10%的政府性房源或人才住房的配建要求、增城朱村地块取消2.3万平方米占比约10%的人才公寓和公共租赁住房配建要求。

时代周报记者梳理发现，成都、长沙等城市的部分地块，通过地块分割、调整容积率等方式下调总起拍金额、放低房企参拍门槛，杭州、沈阳等城市部分地块则直接下调起拍楼面价、降低房企拿地成本。

在对部分二批次流拍地块进一步放松限制的同时，极少部分地块上调最终的销售限价，如成都新都区的2宗地块销售限价分别上调8.9%和3%，长沙雨花天华地块的毛坯限价则由13300元/米²上调4.5%至13900元/米²。

三、房地联动控房价

为防止土地价格过快上涨而影响房价预期，不少城市在拍地规则中进一步打补丁，稳定新房价格预期。

在第三批集中供地期间，上海通过对大部分地块设置“房地联动价”，对新房项目未来售价进一步指导。具体而言，上海还推出集中供地中唯一一块“双定双限房”地块，明确指出申请人须提交由相关政府部门出具的项目认定文件后才能购买。在常规地块出让的同时，对人才保障用房定向出让，通过限定价格、限定户型等方式确保各类人群的居住需求。

“房地联动”下，集中供地对交易市场影响颇大。对购房者而言，集中供地对销售价格进行限制，无疑是重大利好。

以深圳前海T201-0168地块为例，该宗地普通商品住房最高毛坯价不得高于9.2万元/米²，出售型人才房（不含室内装修）平均售价不得高于5.52万元/米²、最高售价不得高于5.8万元/米²。根据深圳房地产信息网，同期前海新房单价均破10万元/米²。

第一太平戴维斯深圳公司董事总经理吴睿在接受时代周报记者采访时表示，深圳集中供地将于1～3年后入市，对于稳定市场预期有指导作用。未来将有大批限价楼盘入市，购房者和开发商都要调整投资节奏，预计未来深圳市场新房价格将保持平稳状态。

1月25日，银保监会在2022年工作会议中强调，将持续完善“稳地价、稳房价、稳预期”房地产长效机制，因城施策促进房地产业良性循环。

多地在继续强调“房住不炒”，同时也将促进保障性住房的供给，支持居民自住以及改善性购房消费，保证市场平稳运行，确保房地产行业健康发展。

本文来自微信公众号：时代周报（ID：timeweekly），作者：忻奇琪