从大破到大立的中国房产业

房地产行业很久没如此密集地感受到政策暖风了。

2022年以来，全国超60个城市放松房地产调控政策，维稳政策发布超百次；近期国家六部委更是集体发声，从顶层传达化解房地产行业风险，提振行业信心的精神。

受此影响，地产股“满血复活”，开始领涨A、H股。

无论从产业链占GDP比重，还是住房在人们生活中的地位，房地产仍是我国经济的重要支柱。不过，经历了一轮调控后，中国房地产不会再回归到曾经的野蛮生长期。高杠杆不会再出奇迹，反而可能会倍增风险；低水准的产品和服务更提振不了当前疲弱的需求。

“房住不炒”被一再重申，出台的政策也是支持刚需买房，或置换需求。

行业发展的底层逻辑变了。随着新房增量市场变小，每家房企都要学会在存量市场中找机会。但从跑马圈地粗放式增长到精耕细作专业化运营，不是谁都能迈过这槛，未来必然是K型分化，尾部出清，强者恒强。

如今地产行业正值集体转型和补课时，谁走得更快更好，谁就更可能顺利晋级。

全球房企都头疼的问题，是怎样被解决的？

不过，晋级并非易事。中国的房地产行业，如今，想快速切换方向，“戒糖增肌”，该怎么做？

事实上，没有哪个行业能一直处于高速发展的黄金期，过了红利期，面对放缓的增速、加剧的竞争，如何活下去？这个问题困扰过全球房企。

虽然不同的经济、文化会孕育出不同的房企，但中国房地产除了自身独特个性外，也必然遵循着全球地产业的共同规律。

目前全球房企有3种公认的模式：重资产的香港模式、专业化的美国模式和轻资产的新加坡模式。

若参考香港模式，则房企就需锻炼出开发和自持租赁的混合经营能力，低杠杆慢开发，好处是通过稳定租金收入降低对债务融资的依赖。

若学习美国模式，房企就得走专业化路线，围绕客户需求建立多元产品线，无论是做专业住宅开发，还是做物业运营，抑或是高科技住宅，都需要深耕。

而新加坡模式则是通过基金模式孵化和持有物业，这也是房企“瘦身”的重要方式之一。

总结下来，无非是内部品质升级、纵向产业拓展、横向产业融合。

细看其中的头部玩家，美国房企运营、赚钱能力一流；香港房企负债率最低。这些玩家都经受住残酷的淘汰赛，胜者为王。它们是怎么做到的？

以美国住宅开发领域的三巨头之一帕尔迪（Pulte Group）为例，其成立于美国房地产黄金期，在市场增速放缓后，先是由综合地产转型到专注于住宅开发，针对改善性住房、首次置业和老年住宅开发不同品牌产品线；又通过质量领先计划获得市场信任；最后通过精细化运营和战略扩张完成对上下游行业的资源整合。

可见巨头也是按着定位、产品力、有效多元化等，打造自己的“七十二般武艺”，一步步建立起辐射行业的影响力。

打破“高杠杆高增长”定律

过去房地产行业遵循“高增长高负债”的模式，即高增长背后是以高杠杆率为代价的，但当前房地产行业融资环境趋紧，融资成本明显上升，多家房企债券到期出现债务危机。

对于国内房企而言，眼下活下去的关键就是要打破高杠杆模式。有些“冷静”的房企早已意识到这一点。

碧桂园就是其中之一。它凭借低杠杆水平和低融资成本，成为在此轮挑战中依然保持良好韧性的房企之一。

2021年，碧桂园进一步压降借贷总量，其年末债务总额同比下降2.6%至 3179.2亿元，使其净负债率同比下降10.2个百分点至45.4%，杠杆水平得到进一步优化。

2021年期末，碧桂园加权平均借贷成本为5.2%，相较2020年12月31日下降了36个基点。在资本市场遇冷之下，碧桂园还能以低成本融资，不仅展现出自身实力，也给予市场较大的信心。

同时，碧桂园的债务结构也得到优化。2021年末，碧桂园短期债务占比为24.9%，同比下降4.6个百分点，其杠杆水平更加健康。

而碧桂园低杠杆运营的底气来源于其自身强劲的自生造血能力。

2021年上半年，碧桂园经营活动现金流净额为103.79亿元，净经营性现金流指标为正，表明碧桂园当期通过经营本身便可实现现金良性循环，不需要依赖外部融资来支撑现金流。

当然，这一切主要归功于碧桂园高回款率。2021年，碧桂园的权益物业销售现金回笼达到了5022亿元，权益回款率达90%，且连续六年维持在90%以上。今年前两个月，碧桂园录得656.8亿元的权益销售额，权益回款率超95%。

回款是房企的生命线，销售回款率越高，折射出碧桂园财务资金管控能力越强，而快速销售回款才能保障充足的现金流，能够大大提高碧桂园抵御风险的能力。

目前，碧桂园在手现金较为充沛，2021年末账面资金高达1813亿元（其中现金及现金等价物1469.54亿元，受限制现金约343.46亿元），可动用现金储备充足，为公司穿越周期提供了一定的保障。

目前情况下，所有的房企活得都不容易，如何在破后求立，碧桂园集团总裁莫斌直言： “针对当前市场环境，碧桂园目前的状态是开源节流、保现金流、保‘三道红线’，做正确的事情。正确的事情包括做有现金流的利润以及控支出、调结构、保资产。”

聚焦产业链，多元协同

此外，在“房住不炒”、融资渠道持续收紧的大背景下，碧桂园选择围绕地产主业进行布局智能建造、智慧餐饮、现代农业、新零售等新业态，在降低自身风险的同时，也能为主业赋能经济和效率，强化碧桂园的产业链优势。

值得关注的是，2022年1月，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》，提出将大力发展智能建造和装配式建筑，从追求高速增长转向追求高质量发展。

碧桂园紧跟政策方向，重点布局机器人领域，其旗下的博智林机器人公司，目前在研建筑机器人50款，绝大多数用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。

博智林研发的建筑机器人通过高质量、稳定的施工，以及数字化、智能化的智慧工地管理，提高了作业效率，大幅度减少了施工的返工率；通过科学的材料算量系统，减少建筑材料的浪费，降低工业污染排放及碳排放。

截至2022年2月，博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用，服务覆盖25个省份超350个项目；累计交付超750台，累计应用施工超700万平米。

根据国家统计局数据，2020年仅房屋楼面混凝土施工市场规模就已达到60亿元，而建筑机器人的市场规模不仅仅局限在住宅市场，可想而知碧桂园机器人业务的未来增长空间广阔。

写在最后

2021年12月6日，政治局会议公告，要推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环。

何为“良性循环”？“良性循环”是出于金融防风险的需要，在‘房住不炒’，稳地价、稳房价、稳预期和共同富裕的政策指引下，市场需求回归理性。

对于有出清压力的房企，就把资产低价抛售给优质房企（能在金融机构那获得稳健溢价，融资成本低），一是能降低房企的外部融资压力，缓解信用风险；二是有助于提高房地产行业的集中度。这有助于市场回归正常状态。

眼下，房地产也正走向良向循环的正轨。各项政策暖意来袭，多地下调首付比例、房贷利率，市场销售也有望回暖。

冬去春来，国内房企也将迎来转机。