本文来自微信公众号：青年横财发展会 （ID：xrich666），作者：喫茶的王叫兽，原文标题：《东子的5.6亿意大利豪宅，中介赚了多少钱？》，题图来自：视觉中国

当咱们还在为买房首付而奔波时，有人已经火速全款拿下8000万欧元的豪宅了，折合人民币高达5.6亿！

△不急，慢慢数零

两个多月前，意大利米兰银行总部收到了一笔8000万欧元的秒转账，直接把银行和挂售户主整懵了。

一般来说，采用现金全款结算的超级豪宅买卖已经很少见了，更何况这次还是立马转账。

当地媒体 L'Unione Sarda（撒丁岛联合报）向世界报道了这次令人震惊的交易，并高呼俄国人走后，中国人又来扫货了！

△红点位置即为撒丁岛

按照咱们横发会Follow The Money的老传统，面对这股惊呆意大利人的“中国速度”，以及其背后蕴藏的东方力量，咱们得认真扒一扒。

1. 破大“房”了

我们首先从报道媒体L'Unione Sarda入手。这个报纸属于意大利撒丁岛的地方媒体，找到原文内容还费了不少功夫。

△原标题：切尔沃港，身家亿万的“普通话”降临了  （外媒取名的一贯尿性）

报道中提到这个名叫The Villa dei Gabbiani（加比亚尼别墅）的豪宅位于撒丁岛东北侧的 Porto Cervo（切尔沃港），东南边是西西里岛，西北边是法国戛纳，地理位置极其优越。

港口旁的私人别墅区域则被称做作The Costa Smeralda （翡翠海岸），而本次由中国富豪Nani Wang买下的豪宅更是被誉为“翡翠海岸的明珠”。

这套住宅拥有49个房间，总占地4公顷。除了私人步道、电影院、游泳池这些豪宅标配外，其甚至拥有私人直升机停机坪。

为什么我要强调私人停机坪呢？

因为在翡翠海岸的豪宅堆里，所有房屋的外观都较为统一，光看房型很难找到此处住宅的具体位置。

△私人住宅+外形近似=难找

而Nani Wang的这处房产是整片区域内唯一拥有私人停机坪的住宅，属实是富人区中的超级豪宅了。在庆幸成功找到之余，我幼小的心灵依旧被“钞能力”给整破防了。

△什么叫作大豪斯啊（战术性后仰）/Google Map

关于买家Nani Wang的身份问题，神通广大的网友其实已经挖得差不多了。

有人说她是东子的亲侄女，再结合东子两个月套现66亿的行为，表示这购房背后的出资人多半是东子。

△王娜妮：我不是王纳尼，谢谢

因为就算王小姐担任过京东健康的前董事，若无东哥级别的资产，谁有底气大手一挥买这种档次的房子?

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除了这一任重量级新房主外，这套豪宅前两任房主的身份也能彰显这笔交易的分量。

第一任房主是Charles Clore爵士，他是英国著名金融家、零售和房地产大亨，在1979年去世前，他已积累了数亿美金的财富，同期的巴菲特才有6700万身家。

他出生于一个犹太家庭，父亲是一名纺织商人。他在21岁时靠倒卖拳击比赛的电影版权赚到了第一桶金。70年代，他正式成为这座豪宅的主人。

第二任房主是游艇大亨Joseph Jack Setton。他是法国人，靠房地产、分销Pioneer电子设备、销售赛车起家；同时，他也是一名帆船运动员。

实现了财富自由后，他相继订购了多条高级私人游艇，并不断设计和改造游艇和帆船。相比房产，游艇才是真正的烧钱利器。估计他买这幢房子就是方便用港口停下自己的一堆船。

△《富人与海》

因为之前只有两任主人，此豪宅的交易频次低，所以保留的升值空间很大，尤其对于第二任房主而言，光是“价差+8000万欧元极速到账”就已经赚翻了。当前，大多数意大利豪宅的价格都集中在800万至2500万欧元之间，也难怪这笔交易会在当地引起巨大轰动了。

△原房主：卖游艇，还真比不过卖房

有传言说，在本次交易当中，负责牵线搭桥的豪宅中介赚了147万欧元，达到了近1.84%的佣金比。

这又让我陷入了沉思，卖豪宅，真这么赚吗？

2. 经纪与经济学人

一开始，对于这147万佣金我是存疑的，因为调查了一圈，看完了诸多新闻和交易数据都未发现这笔金额的实际出处，甚至我还去找了豪宅中介对线佣金率。

△中介：不验资和面谈还敢接着问？（流汗黄豆）

虽然具体的豪宅中介费要依据与客户的私下详谈而定，但结合国际高端不动产中介Knight Frank和意大利本地龙头Lionard的部分销售数据与市场数据，我们大致能推算出豪宅的佣金率区间。

△最便宜的都要700万欧

在售出的一众豪宅当中，佣金费率在1%~3%的居多。

1000万到2000万欧元的中档豪宅费率集中在2%~3%，2000万欧元往上的顶级豪宅大致集中在1%~2%，反而是价格在几百万元欧元的“低端”豪宅佣金能接近5%。

纵使147万欧元中介费出处不详，但光从推断的数据上看来，实际误差也不会太大。

这还真就印证了外界对豪宅中介“三年不开张，开张吃三年”的行业印象。

虽说全球豪宅经纪市场都是靠着抽佣模式赚钱，但这个行业却遵循着比“二八法则”还残酷的“一九法则”。

豪宅经纪人的底薪只够个温饱，无论是在北上广深的三四千块钱，还是在意大利低于应届生平均收入的年薪，都造就了非赚即走的高行业流动率。

毕竟就算在意大利的行业Top级中介公司当中，新人年薪也就2万欧元左右。要知道，2021年意大利应届生平均年薪都有2.9万欧。

△《我们提供有竞争力的薪资》

要想坚持做下去，较高的前期投入与极高的忍耐力都是必备的。你不仅要花钱收拾行头，融入富人客户圈子，还得通晓各种行业知识与客户兴趣领域，送礼、包接送那些服务更是家常便饭。

当然，富人不都是人傻钱多，稍有不满意就会流单，甚至还会有买家私下跳单，让中介白干一场。相比于普通中介，豪宅中介的单客投入成本高得多。

△张杰和谢娜在年初也陷入过跳单舆论危机

即使是开张吃三年，但很多人想要拿下一笔大单要等上三年乃至更久，所以从业人员高流动性也是很正常的。

不管是穿梭在地中海豪华别墅还是浦东的顶奢大平层，全球豪宅经纪人奔忙的脚步确实是在丈量客户们的财富。

△陪着把这种房子看完，微信步数直接榜一

成功的经纪人通常会重视自己的IP打造，因为这样可以获取更多的“口袋客户资源”，绕开公司培养自己的私域客户，为以后单飞打好基础。

所以，我们经常能在抖音、B站、小红书等社交媒体上看见很多豪宅Tour。这样既能给经纪人自己涨流量赚名气，顺带还能积累潜在客户。

△豪宅经纪人新媒体化程度很高

想成为明星经纪人，需要大笔的个人投入，光是拍摄团队和运营团队就是两项大开支。毕竟用手机简单拍摄的视频，还是无法在这个僧多粥少的行业里长期胜出。

全球顶级的明星经纪人在积累了足够多的社会圈层资源后，就会改变自己的乙方地位，积极向半个甲方转型。

美国的Ryan Serhant 和Enes Yilmazer就是很好的例子。他们在拥有一定行业知名度后，通过Youtube等互联网渠道扩大自身影响力，如今早当上了老板。过去卖豪宅的他们，现在自己也住进了豪宅。

△经纪人Ryan当前拥有3000万美元的净资产

甚至，我们还能在诸多国内平台上看到他们俩的官方账号。这俩人精的运营头脑和事业野心可见一斑。

△Enes当前拥有1000万美元的净资产

就连过去担任哲♂学摔跤手的Owen Bigland也转型成为一名温哥华高端房产经纪人。但他依然在视频中告诫诸位，这是一个门槛极低，却又门槛极高的行业。

△过来人的告♂诫

若没有长期学习的毅力或是饱满的行业热情，很难在这一行做出成绩，所以不要看见豪宅中介开出了大单就对着费率眼红，背后的苦涩只有过来人知道。

这些困难都早已摆在了明面上，为何仍然有那么多人前仆后继地想入行呢？

因为豪宅市场正在逆势发展。

3. 广厦千万间

疫情之后，全球经济压力加大，多国普通商品房市场在短期暴涨后，迎来了持续降温，但豪宅市场的购买热情依旧不减，销量逆势上扬。

△欧洲豪宅买家国籍统计   中国买家稳居Top3

光是在2021年，中国买家就在意大利购买了价值近154亿人民币的豪宅资产。在俄罗斯寡头遭到制裁后，或许中国富豪们能成为地中海沿岸房产的新主人。

最近，除了Nani Wang在地中海买房，杰克马也在另一侧的西班牙潇洒，豪宅游艇高尔夫，退休生活美滋滋了。

△在西班牙打打高尔夫

这些富豪在海外购置资产的途径十分方便，公司在海外上市，直接把自己名下的流通股权作为抵押物向第三方或银行换钱就完事了，大笔资金最快若干天就能到账，所以全款买豪宅并没有想象中那么困难。

而海外豪宅中介自然得伺候好这些买家们，他们的官网不仅提供中文语言的网站选项，就连下载的豪宅PDF文件都是详细中文，甚至除了母语和英语外，具备中文等第二外语能力的人在招聘时也会被优先考虑。

△意大利龙头中介Lionard的网站还有中文版PDF介绍，我真的服了

同样，海外关于豪宅中介的众多真人秀中，中国买家仍旧是主力军，他们的出现必会迎来经纪人间的一阵抢夺。

△虽说有节目效果，但没人会质疑中国买家的资产

除了在海外扫货，国内的豪宅交易也是风生水起。

△图片来源：新浪财经

6月1日~9日，单价超过3000万人民币的一手豪宅，光在上海就成交了23套。根据其他数据平台的数据统计，同等价格区间的二手豪宅也成交了10套，总共交易了33套，基本上是日均交易3套。

在这样的行情下，豪宅中介就算按最低1%的中介费率来算，一单做成也稳赚几十万，何况真实情况下费率会更高。

△2021全年主要城市豪宅总交易量  图片来源：新浪财经

而在本年第一个季度，北上广深四城总价1500万以上的新房豪宅交易量明显增长，深圳位居首位，同比涨幅达到了7.38%。

在一线城市外，我国二线城市的豪宅市场也在持续发力，杭州、成都、长沙等地的豪宅盘数量与日俱增，核心老城区拆迁完后很多都建起了“大平层”，新区内规划的别墅区更是一大片。

在这样庞大的购买热情背后，是暴涨的二手豪宅交易需求。

富人资产配置多样，并且豪宅和豪车一样具有很好的保值性，高端房产在他们手里的周转速度比普通人换房不知道快了多少，甚至还出现了持有三个月后转手，一卖就赚上千万的情况。

但在另一方面，网络上很多豪宅探访视频都受到了一定限制，虽说有“引导奢靡之风”的嫌疑，但视频里令人瞠目结舌的豪宅的确是存在的。

一边是层出不穷的开发商跑路、黑中介卷款、业主维权，另一方面是豪宅中介和开发商伺候着大客户来看房。

△隔三差五就会蹦出这类新闻

豪宅交易和豪宅中介只是撕开了富人世界的一个豁口，赚了大钱是该享受，盲目仇富是不应该的，但也请多尊重一下普通的购房者。

△谢谢提醒，但真的多虑了

住不同房子的人，如同飞机上乘坐不同仓位的乘客一样，一张帘子隔绝了头等舱和经济舱，而豪宅中介正如乘务员一般穿行在其中，从他们拉上帘子的那一刻起，一切的喧闹又重归宁静。

本文来自微信公众号：青年横财发展会 （ID：xrich666），作者：喫茶的王叫兽