房企转型当“包工头”，是门好生意吗？

本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：梁争誉 忻奇琪 胡天祥，原文标题：《知名开发商代建项目多次起争议：被指质量下滑，当“包工头”是好生意吗？》，头图来自：视觉中国

房地产投拓口招聘寒冬里，许锋捕捉到一丝暖风。

许锋在一家地方型房企负责城市更新工作，由于城市更新投入成本大，他所在的房企开始裁撤相关部门。许锋的同事陆续从公司离职，而留在公司的同事需面临更繁杂的工作以及充满不确定性的职业旅程。

将视角放大到投拓领域，以许锋为代表的投拓人机会寥寥。今年以来，房企节衣缩食，不少房企按下拿地暂停键。这也意味着，房地产开发需求减少，专业人才供给过剩，裁员难以避免。

许锋对时代周报记者表示，开发领域关闭门户的同时，代建业务低调地开启招聘之窗。

近期，不少企业的代建部门向许锋抛出橄榄枝，且条件不逊于传统投拓部门。由于代建业务扩招，不少离开了房地产领域的同行再度回归，而身边的投拓人也看到了转型的希望。

近年来，不少企业瞄准低成本和低风险的代建赛道。目前，代建领域吸引众多新玩家，越来越多开发商主动转型为“包工头”。

据克而瑞统计，目前发展代建业务的品牌房企已经超过30家，TOP50房企涉及代建的占比约三成。其中，既有万科、华润置地、中海、保利发展等大型房企，也有朗诗、仁恒、当代、天房等中小型房企，领跑的绿城管理（09979.HK）、中原建业（09982.HK）已经顺利上市。

不拿地，只为别人“代工”。已存在10年前的代建赛道，为何能翻红？入局者众，市场逐渐从蓝海变红海，代建生态又将有何变化？

一、房企抢滩

据时代周报记者了解，目前行业内的代建项目主要分为政府型代建和商业型代建两种。商业代建收费标准约为销售额的3%-5%，成为房企抢滩的重点领域。

以旭辉控股为例。7月底，旭辉正式成立建管平台，主要从商业代建项目切入代建领域。据旭辉方面数据，截至2022年6月底，旭辉建管累计在管项目35个，商业型代建项目高达21个。 

代建赛道为何突然变得拥挤？

根据代建行业资深从业者邓之鸣的观察，很多企业属于被动转型。

“房地产行业见顶，很多房企规模到了天花板，管理能力有富余，觉得代建是一个比较有弹性的空间，通过管理输出产生收益，维持一定的规模。等行业走出寒冬期的时候，团队、能力还都是保全的。”邓之鸣表示。

总部位于上海虹桥的头部房企投拓人士张梦向时代周报记者表示，市场空间大、收入稳定、资金占用少，是代建再次吸引房企关注的主要原因。

张梦进一步向时代周报记者表示，在市场回归理性时，开发商为确保足够的现金流，不得不节衣缩食，减少土地投资。代建项目不需要占用资金，尽管利润较薄，但在当前市场环境下不失为一个好选择。

“新入局者不太会贸然出资入股，而像绿城等已经在代建领域较为成熟的玩家，会通过与外部资本合作方式来做资本代建，通过将资金募集到平台公司，由绿城开发建设，最后再共享收益。” 张梦指出。

绿城、华润置地、金地、旭辉等头部玩家从开发“卷”到代建，如何才能吃好这碗饭？

“一个标准化的项目，竞争一定是非常激烈的，谁都可以做。但是，一说起低密度的产品，请绿城做代建感觉就非常能产生溢价空间。公办领域，金地的市场占有率就相对比较高。大家开始给自己贴标签，慢慢就会形成在某个细分领域里，只有一家或几家公司竞争。”邓之鸣认为，深耕细分领域，或许是一条出路。

二、暗藏风险

入局者众，竞争不可避免，最直接的表现便是价格战。

邓之鸣向时代周报记者表示，现在明显能感受到，价格竞争越发激烈。“一些新进入的企业，价格确实杀得挺低的，基本是品牌房企一半的水平。”

邓之鸣认为，代建赛道的新玩家，既有旭辉、世茂这类品牌房企，也有因为行业规模缩减，主动或被动出来创业的地产从业人员，“他们觉得自己还是只能干房地产，就组一组团队接代建。即便排除掉这类干扰因素，一线品牌房企的报价水平也是往下走的。”

除此之外，代建企业还要面临品牌受损、心态转变等挑战。

以产品力见长的仁恒置地，在上海、苏州等地的代建项目，多次被质疑。

仁恒置地在上海的代建项目仁恒·锦绣世纪，曾在去年8月遇到质量问题。一名准业主在接受媒体采访时称，作为销售噱头的铝板幕墙变成了涂料，“绝大多数（准）业主购买仁恒锦绣世纪，就是冲着仁恒的品质去的，现在（准）业主普遍非常失望。”

苏州代建项目仁恒·溪云雅园也被指建筑外立面存在不平整问题。针对质疑，仁恒置地通过项目微信公众号回应称，经实地监督检测，溪云雅园外立面平整度符合国标标准，“虽然外立面已初见雏形，但仍处于装饰补妆期，并非最终交付状态，局部存在的分缝不平整等细节问题，后续将进行细致打磨、美化。”

对于仁恒·溪云雅园的品质问题，相关人士认为，对于顶流开发商的代建项目，只能放低期待值，“错不都在代建方，有太多成本和决策原因导致无法出精品。”

邓之鸣对此持相似观点。邓之鸣认为，从开发到代建，从甲方变乙方，最核心的挑战发生在权责转换过程中。

“原先在房地产公司，你是纯粹的甲方，想做成什么样的产品，想投入多大的代价，什么样的价格预期，内部有完整的逻辑。”邓之鸣表示，当开发商变成服务型的公司去服务项目方，可能大家在这些方面会产生冲突。最直接的可能是，要不要花这么多成本去做这个事情，定位是不是要做到这个档次。

因此，出于对品牌维护的顾虑，品牌房企出身的代建公司在挑选项目时，会综合考虑项目质地、委托方条件等因素。

在今年3月的2021年度业绩会上，中原建业董事会主席胡葆森就表示：“因为中小地产商生存环境越来越差，会不会殃及到代建项目，这是我们选择项目时候一个很重要的条件。我们管控风险的第一个门槛是：好人好地，地要好，人要好。”

8月21日，一名代建企业高管人士对时代周报记者表示，在做代建项目时，不少品牌房企会从品牌中获得利润，这是中小型企业选择品牌房企的主要原因。因此，如何在获得品牌溢价的同时控制风险，是入局者面临的普遍难题。目前，不少品牌房企建立了质检流程，将工程进度切割成细分节点，梳理合格标准，在不同节点对项目进行测试和检验，避免产生质量问题。

三、代建的“黄金时代”

从无到有，从有到多。近年来“代建”逐渐成为房企转型重要途径，一部分企业也在代建市场中赚到了利润。

通过比较代建代表企业近3年的净利润率不难看出，其净利润率远高于传统房地产开发和物业服务。其中，绿城管理2021年净利率为25.2%，近3年来始终保持在15%以上水平，中原建业2021年净利率为59.2%，连续3年保持在60%左右。

今年5月中旬，华润置地管理层人士接受第三方机构采访时提及，“十三五”期间公司累计获取189个代建项目，管理投资规模约1406亿元，实现营收9.97亿元，净利润2.31亿元。

2021年，中原建业实现收入13.01亿元，同比增长13.0%；净利润7.7亿元，同比增长13.0%，净利润率59.2%。同年，绿城管理持续经营收入达到22.43亿元，同比增长23.7%；毛利达10.41亿元，同比增长20.2%，其中三个业务板块的毛利率分别为：商业代建为44.9%、政府代建为40.9%及其他服务为74.2%。

时代周报记者对比发现，目前代建业务的毛利率普遍在40%以上，而房地产开发业务的毛利率区间为15%-20%。 

数倍于房开领域的毛利率，的确很诱人。但代建真的这么赚钱吗？邓之鸣并不这么认为。在邓之鸣看来，代建和开发业务完全不是一个量级。

“房地产开发公司的净利率有8-10个点，但基数是销售额，代建行业的净利率基数是服务费。”举个例子——一个货值10亿元的项目，自主开发，净利润率按10%计，能赚1亿元；委托代建，按行业的平均收费标准4%来算，收入为4000万元，按绿城管理50%的毛利率计算，毛利也只有2000万元。

“代建只是利润率高，并不是多赚钱的行业”，邓之鸣强调。

对于代建业务未来发展趋势，海通证券曾在报告中预测，“十四五”代建业务的市场容量或将达2000亿元左右规模，其中中小房企商业代建业务在未来能达到1606.81亿元左右的收入空间（假设代建项目管理费率4%），不良资产处理市场达到年均125.23亿元左右的收入水平。

金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长郝一斌在今年博鳌论坛期间也称，目前代建市场是一个百亿的规模，到2025、2030年市场占比会逐步提高，到2025年商品房代建市场规模占比将会达到17%-18%的占比，会从一个百亿级的市场成长为千亿级的市场，它的货值也会是20000-25000亿的规模。

“随着本轮调整期延续，房企将持续探索新发展模式，向多元化轻重并举转型，轻资产代建业务有望在行业精细化趋势下获得青睐。”平安证券指出，在当前中小房企生存承压及金融机构涉足房企资产处置的背景下，代建大有可为。此外，城市更新和保障性住房亦有望为代建业务带来存量及增量拓展空间。

许锋、邓之鸣、张梦为化名。本文来自微信公众号：时代周报 （ID：timeweekly），作者：梁争誉 忻奇琪 胡天祥