我们到底要不要取消公摊？

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队，头图来自：视觉中国

公摊这个话题，几乎每年都要被拿出来讨论，今年还被讨论上了热搜。

送公摊上热搜的，是那位青岛购房者。

买的110平房子，最后到手只有60平左右，也是离了大谱。

一直以来伴随我们买房路上的公摊，到底应不应该存在？

今天特别想悬空跟大家讨论这个问题，因为脚落地占的任何一个位置，都是一种态度。

而我想尽全力做到不带情绪的去认真思考一下：

我们到底要不要取消公摊？

一、讨论前先问问，你知道公摊具体是什么吗？

虽然我们说起公摊都知道一二，但是公摊具体包括哪些内容，你未必清楚。

那我们就从这个问题开始。

如果你手里此刻正握着一块月饼就更好了。

©混知-漫画知识点

这里面有3点还是需要啰嗦地跟各位说一下。

首先，公摊面积是以楼为单位的，这意味着以往我们以为的公共绿地配套部分并不算公摊。

还有两点，为了方便，我给大家做成表格：

那一般我们买房的时候呢，公摊是必不可少的。

无论新房、二手，我们都能在合同里看到具体的公摊占比，然后市面上根据不同的产品类型，公摊面积也会不同。

• 那种6层老公房，公摊基本都在7%~12%；

• 7-11层住宅公摊率为10%~16%；
  

• 12-33层住宅公摊率为14%~24%。
  

也就是说高层建筑，基本公摊面积比较大。毕竟你想一栋楼超过12层，都得再加一部电梯。

所以公摊是我们日常生活中可以理解、也习以为常的这样一种存在。

但是当我们遇到青岛购房者这种极端个案的时候，隐藏水面下的问题就出来了。

一套房子你说公摊30平就是30平么，一般情况下谁会去测量？而且电梯间是公摊，大家都付过钱的，那电梯间的广告费算谁的？

家里的“物业”都是自己打扫的，我打扫自己的房子，然后给别人交物业费么？因为物业费是按照建筑面积收的。

变多了的公摊不仅可以收取物业费、采暖费等费用，还会让这套房子变得比你预期得还要低。

那有多少开发商可以忍住不开这个口子？

细究，是有bug的。

所以我们diss公摊的时候，到底是在diss什么？

表面上，好像是我们为什么要为公摊买单。实际上，大家不满的情绪主要集中在公摊不透明。

明明买的110平房子，为什么最后只有60平？

花了几十万、上百万的公摊，它到底包括了什么、又是怎么算出来的？

你不清楚，却要以它为基础，缴纳物业费、取暖费等开销。

如果每户公摊可以说清楚讲明白，不存在虚增公摊面积来做大开发商利润这些事，我相信大部分买房人对公摊是不会有什么意见。

也就是说，钱要花在该花的地方，谁也不是冤大头。

好，那接下来怎么弄，取消么？

二、如果我们取消公摊，至少有两个直观变化

其实取消公摊的念头，国家不止一次有过：

2019年《住宅项目规范》版本中有出现：住宅建筑应以套内使用面积进行交易。

不过今年3月15日，住建部发布的《住宅项目规范》（征求意见稿），这句又给删了。

接着就是今年8月，内蒙古自治区一位政协委员提出《关于规范房屋“公摊面积”的提案》。

那我们不妨大胆畅想下，如果取消，会发生什么？

我第一个反应，也不怕各位笑话，我想的是：

如果取消公摊，那些除了楼梯以外的公共空间是不是就不存在了？

如果有跟我一样有过这种傻傻顾虑的，请放心。

取消公摊并不是没有公摊，而是计价标准改变，以前按照建筑面积计价，包括了公摊在内。如果取消公摊就按套内面积计价，未来房产交易、收物业费、取暖费等，都按照套内面积计价。

好，那么如果取消公摊，我们房子会不会变便宜，这很关键。

最直观变化，一套房，100㎡，总价100万，去掉20%公摊，房价是不是只有80万？其实不是。

真实的变化大概率会是这样：

一套房，100㎡，总价100w，去掉20㎡公摊，计入房价的面积只有80㎡。

那这套房子的均价，就会从100w➗100㎡，变成了100w➗80㎡。

单价从1万，变成1.25万。也就是均价上浮25%。

如果全国范围内取消公摊，25%的涨幅对北上广深这样的一线城市意味什么？

均价8w/㎡的房子，直接变10w/㎡；均价10w/㎡的房子，现在是12.5w/㎡。

这个感受，就问问自己我们能不能接受？

其实在我看来，还有一个更为玄妙的事情。

不少人的说法是，只是改变了房屋的计费方式，其实房屋的总价并没有改变。

如果我们按照一套总价500万的房屋来计算，不同面积，只是单价不同而已，总价并不改变。这么看来的话，似乎真的如前言所说，房价并没有实质性的上涨。

但是这件事就是“你以为”和“实际上”的差别。

要知道买卖双方市场上的价格博弈学里，均价波动一下，就拨动房东的心弦一下。

当市场整体因为计价方式上扬的时候，市场整体氛围为什么不是“楼市又开始火热了”这样的心理？

市场是巨大的，个体是分散的，但是情绪是可以传导。

最后你说房价没有实质性上涨，说话算数么？

其实没谁可以打这个包票。

三、还有一些影响是我们没想到的

一个最简单的事情就是：大量的产权证是没有明确套内使用面积的。

如果我们要统一输出标准套内面积这一项，至少需要做两件事：重新测绘、换证。

这是什么概念，上海每年成交30万套左右房子，去年成交比较少，也有个180720套二手房，这还只是交易动量。

上海存量房，仅挂牌房源就在10万套以上，想象一下重新测绘+换证是一种什么景象。

更为重要的是，数字并不仅仅是数字本身，它本身还跟很多东西相关联。

比如在上海，面积是跟普通住宅、非普通住宅挂钩的。普通住宅，定义有很多条件，比如5层以上（含5层）的多高层住宅。

其中还有一条就是单套建筑面积<140㎡。

换个思路，如果公摊取消，均价上涨之后，跟价格有关的体系也该变动了。

就比如说，现在土拍市场里的土地联动价，就连那个房产税里面的税率分界线价格也得改。

这件事放在全国，牵涉更广。

房贷利率、全国房价格局、房价收入比，还有房改、维修基金缴存、拆迁安置补偿计算、物业费收缴、暖气费收取等等，这些都是按照建筑面积作为标准。

也就是说，规则制定、参数评估，所有标准和计量单位都需要体系化更替。

如果取消公摊，至少短期内会给计价标准带来混乱，以及增加很多不必要的社会运作成本。

还有一个灵魂拷问：

如果“全面取消”公摊面积，之前买过房的人应该怎么办？

交易量还是整个市场主体的一小部分，更庞大的市场是存量。

他们交过的物业费、因公摊纠偏产生的赔偿等等，该怎么处理？

不过这些在我看来还不是最为关键的，开发商才是。

四、如果取消公摊，我们未来的房子会变怎样？

更多时候我们去考量一件事的时候，可能仅仅123还不够，因为事情的发展走向可能是123456，比我们以为的趋势还要多走两步。

如果我们要求开发商去取消公摊面积会有哪几种走向，最直接的一种猜想就是，公共区域会不会变小？

因为公摊如果取消是卖不了钱，那为什么不缩小这部分空间去留给可以卖钱的套内住宅面积。

到时候我们会不会看到一些奇葩电梯间、奇葩走廊？

反过来，这时候对开发商来说增加套内面积是不是你的一个卖点？为了这个卖点你需要做什么，牺牲公共配套面积？

于是最后所有的小区会不会都不情愿的奔着一个方向：一边纠结配套，但身体很诚实的去打套内面积性价比。

而且各位有没有想过，如果这部分空间不收费，那这个空间说直白点在营销环节完全就是跟别家开发商pk的噱头。会不会好好做，最后会不会做，都是要打问号的。

毕竟这部分是不计费的。

很简单一个想法，如果你是开发商你会好好做么？

你要相信这世界所有道理都是一样的。

如果每栋楼都按套内面积计算，开发商在前期规划时候，大概率会按设计规范要求的最低“共有建筑面积标准”来。谁还会去想着提升楼盘的品质与舒适度？

当然，我们总不能说，因为社会统计工作增加这些细琐就不去推进一项制度。

站在长远利益考量，你也不能用增加社会运作成本去diss一项制度可不可落地。

而且开发商就算有利益动作，也可以用新的规范去规范。

那这件事讨论到这个份上，在我看来就是一个问题：

时机。

现在是不是一个对的时机？

这件事的起因就是内蒙古的一位政协委员的提案。

我们看下内蒙古住建厅最后是怎么回复这件事的：

鉴于以建筑面积作为商品房销售的计价依据，已经实施多年，并且已有法律法规确认，如果改革计价依据首先必须修改完善相关配套制度

明确套内建筑面积的概念及计价方式，做好宣传、普及和解释论证工作，设置合理的过渡期，以实现计价依据和标准从建筑面积向套内面积的平稳过渡……

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