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2023-03-08 10:54

500万的房子,外墙就值50万?

本文来自微信公众号:新周刊 (ID:new-weekly),作者:土卫六,编辑:晏非,头图来自《上车家族》剧照


开发商的不透明操作,让人们对公摊面积的痛恨程度日益高涨。“取消公摊”,几乎成了民间共识。但为什么直到今天,我们还在为公摊面积忧心?


最近,有关#外墙面层均计入建筑面积#的话题在社交平台上被广泛讨论。


起因是3月1日起实行的新规——《民用建筑通用规范》。新规3.1.1条明确规定:“建筑面积应按建筑每个自然层楼(地)面处外围护结构外表面所围空间的水平投影面积计算。”


这句拗口的专业表述给了舆论以广泛的揣测空间。有分析指出,以前外墙水平投影面积不被算入建筑面积,以后则将算入,因而会大大增加公摊面积。


去年,青岛一市民购房后发现,110平米的房子,公摊面积占到近一半。/中新经纬微博截图片


由于公摊比例的不透明性,民间呼吁“取消公摊”的声音已久。连公摊的“鼻祖”中国香港,都于2013年取消了公摊面积。重庆也早在2002年就试点取消了公摊。


如今已经是2023年,为何取消公摊一事不仅没有进展,反而还往回走了呢?


有专家给出了相对积极的解读。据红星新闻报道,广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉就表示:“从建筑全生命周期管理角度来说,如果外墙计入房屋面积的话,对这部分的投入就会增加,有利于提升房屋的生命质量。”


此言一出,舆论哗然。网友对此相当不忿:


“房屋的生命质量?原来,割韭菜是可以上升到用生命和伦理哲学高度的。”


“质量安全不是开发商应该做到的吗?消费者自有评判和分辨,如果质量不好,白送都不要。”


公摊面积不仅没取消,反而还扩大了?


仔细对比新旧规定之后不难发现,在此之前,有关部门就已经把外墙面积算进了建筑面积里。


2013年12月,住建部发布了《建筑工程建筑面积计算规范》,其中明确定义:建筑物的建筑面积应按自然层外墙结构外围水平面积之和计算。注意关键词——“外墙结构外围水平面积之和”


不过,这项《规范》也明确指出了不计入建筑面积的项目:包括勒脚、附墙柱、垛、台阶、墙面抹灰、装饰面、镶贴块料面层、装饰性幕墙等。



今年的新规从“外墙结构外围水平面积之和”改为了“外围护结构外表面所围空间的水平投影面积”,进一步划重点,也就是“结构外围”改为了“结构外表面”。这个改动意味着,原来不计入建筑面积的项目,现在都需要计入建筑面积。


而建筑面积由使用面积和公摊面积组成,外墙结构外表面显然是用不上的面积,自然要算到公摊里了。这也是舆论将新规解读为扩大公摊的原因所在。


很多人开始关心,这项新规实施之后,公摊面积能增加多少呢?这可能取决于外墙表面的材料厚度。别小看这层材料,它不是刷层漆这么简单。


据第一财经报道,有建筑设计从业者测算,一般来说,真石漆墙面厚度在18~20毫米,一个总建筑面积为10万平方米的刚需小区,建筑面积大约增加500平方米,假设有1000户,则每户多出0.5平方米。


而如果是幕墙外立面,厚度在200毫米左右,同样是10万平方米小区,建筑面积大约增加3000平方米,假设该楼盘为豪宅小区,户均面积较大,总计有500户,则每户多测算出6平方米。


《香港爱情故事》剧照


不过近日,住建部对媒体回应,《民用建筑通用规范》会增加公摊面积的说法是误读。


目前这项新规主要是针对建筑设计和工程的标准化规定,购房人买房时,房产证上的公摊面积则要由房产测绘部门出具测绘报告进行衡量。测绘报告的出具,则要根据各地发布的《房产面积测算规范》进行。


目前来看,各地的《房产面积测算规范》略有不同,主要是镶贴块料面层、装饰性的幕墙、垛、勒脚等是否计入建筑面积的区别。


也就是说,3月1日《民用建筑通用规范》的发布不会影响到公摊面积的增减,除非《房产面积测算规范》发生调整,后者才是关键。


既然叫“公摊”,至少要公开透明


公摊面积的概念最早出现在香港,历史并不长。


20世纪50年代,中国香港的房屋以整栋销售为主,这种方式简单直接,但价格也高,因此成交量低。随后,香港便出现了按户出售的售卖模式。但问题马上出现,楼梯、走廊等公共空间的建设成本由谁来承担呢?


位于香港尖沙咀的香槟大厦第一个提出了公摊的方式,这样既可以显得房屋面积大,又降低了每平米的单价,从而解决了这个问题。此后,更多房产商开始使用这种方式。


发明公摊的香港,如今已经取消了这项制度。/土卫六摄


与香港毗邻的深圳,也将公摊引进到当地的房产销售中。此后,这种模式从深圳辐射到全国其它地区,成为了中国房屋面积计算的主要模式。


但物极必反,各地开始出现开发商以公摊侵害购房者利益的事件。


2006年,长江实业开发的项目“元朗四季豪园”开售。交房后业主发现,原本300多平方米的洋房,实用面积只有不到90平方米,实际得房率仅为29%,而整个项目的得房率最高也只有42%。


类似的事件屡见报端,前文提及的青岛楼盘也是如此。


花园有多大、走廊有多宽,购房者尚且可以主观感受到,但墙有多厚,就很难感受到了。如果将来修改《房产面积测算规范》,也将“结构外表面”算进公摊,开发商能搞的小动作可以更多,比如外墙用很厚的砖,用来防止雨水反溅的勒脚也可以更宽……


开发商的不透明操作,让人们对公摊面积的痛恨程度日益高涨。“取消公摊”,几乎成了民间共识。


《买房子的女人》剧照


早在2011年两会期间,就有全国人大代表建议取消商品房预售制和公摊面积,与国际接轨。2021年两会期间,全国政协委员周世虹提交了一份“取消公摊面积”的提案;2022年,全国政协委员洪洋也提案建议取消商品房公摊面积。


“发明”公摊的香港,在2013年取消公摊后甚至明文规定,新房销售必须按照实用面积标注,否则将被罚款100万至500万港币、判处3至7年监禁。针对存量房售卖,政府要求卖家提供以“套内面积”和“建筑面积”计价的双份资料。


有专家说,公摊面积较小、实用率较高,并不意味着居住就舒适,电梯间、楼梯间或走廊太小,一梯多户、没有避难层等设计,尽管缩小了公摊面积,但居住者的舒适度、安全感也降低了。


公摊=公共空间?这样的等号不负责任


但公摊面积不应该与公共空间面积划等号。大多数国家都没有公摊面积这个概念,难道国外住宅中就不存在公共空间了吗?


本质上说,人们呼吁取消公摊,一方面是希望房价的计算能透明一些,另一方面则是因为这部分面积还会影响其他费用的计算,比如物业费、北方的供暖费,这些费用的收取都要按照房屋面积来计算。


诚然,公摊面积的取消,短期内难以实现,但既然具有一定的公共属性,那么它的范围、面积都应该明确公开,这样,公共空间能发挥该有的作用,实用面积也能得到保障。


本文来自微信公众号:新周刊 (ID:new-weekly),作者:土卫六,编辑:晏非

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