一张地铁票的地产生意

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，头图来自：视觉中国

看似与地产关联度不高的地铁企业，却在土拍交易场上异常活跃。不久前结束的深圳土拍上，深圳地铁耗资60.38亿元将坪山区3宗地块悉数收入囊中。

在深圳，深铁重金拿地可以说是家常便饭。去年11月，在深圳第三批次集中供地中，它更是疯狂，以178.51亿元的总价竞得5宗土地。更惊人的是，拿地才4天，这5个项目就一起开工了。

实际上，当下地铁企业拿地已屡见不鲜。今年5月，广州首批次集中出让18宗地，成交17宗，总成交价341.396亿元，单广州地铁就以总地价165.19亿元揽获其中4宗地。

紧接着6月，苏州轨交集团以35.12亿元摘得2宗地块；9月，杭州地铁在杭州第三批集中供地上耗资40亿元将两宗地块收入囊中。

有媒体不完全统计，不仅深圳地铁、广州地铁、杭州地铁，还有青岛地铁、武汉地铁、南宁轨道交通、昆明轨道交通等在内，超10个城市的地铁公司均有地产业务布局。

甚至有人调侃道，按照地铁企业这样的拿地速度，其旗下的房地产公司甚至有机会做成千亿房企。

地铁企业属于国资背景企业，并不差钱。当下进军房地产，或许他们不仅看上了当下地产低迷时期的窗口期，同时地铁企业还承担了“托底”的角色，避免过多土地遭遇流拍。

而地铁企业在拿地上也有它的特点。比如，它们倾向于拿下地铁上盖物业的土地，而出让条件就带有地铁建设方面等要求，这类型的土拍基本非地铁企业拿下莫属。

更重要的是，地铁企业通过涉足房地产还可以反哺自己的主业。毕竟卖几块钱地铁票，远远填饱不了地铁企业的胃口。

一、隐形大地主

眼下，地铁企业正在成为地方土拍交易场上的一匹黑马，不断斩获地块，羡煞旁人。

9月28日，深圳结束第三批次集中供地，共推出7宗土地，成交6宗，揽金超106亿元。其中，深圳地铁成为这次供地的最大赢家，将坪山区的3宗地悉数囊入怀中，总地价达60.38亿元。

具体来看，深圳地铁先以49.38亿元竞得坪山坑梓G14306-8011、G14306-8012两宗相邻地块，均位于14号线安全保护区，并进入轨道19号线规划控制预警区。

乐居财经了解到，两宗地普通商品房平均售价不得高于3.53万元/平方米，安居房平均售价不高于1.76万/平方米、最高售价不高于1.85万/平方米。

此外，深圳地铁还以11亿元竞得坪山区石井街道G13305-0046地块，该地块为二类居住用地及道路用地，且为深圳第二批流拍的地块。宗地建成后，商品房销售均价不高于3.75万/平方米。

其实，无论是在拿地总金额上，还是拿地宗数上，深圳地铁都是深圳此轮土拍当之无愧的最大买家。但这却并非意料之外，更多的是情理之中。

早在去年11月，深圳第三批次集中土拍共推出11宗用地，最终均成功挂牌出让，成交地价总额约368.37亿元。其中，深圳地铁耗重金178.51亿元的总价竞得5宗；在2020年，深圳地铁还拿下了分别位于龙华、光明的两宗地块，总价高达133亿元。

数据显示，今年前九月，深圳地铁以476.6亿元排名新增货值榜第15位；同期，深圳地铁还以新增土地价值126.2亿元排名第23位。

深铁不仅是深圳鼎鼎有名的“大地主”，连起地产销售额也名列前茅。前9月，深圳地铁旗下深铁置业以160.48亿元的操盘金额位居深圳房企操盘销售金额榜第二位，超越招商蛇口、万科、中海等房企。

不单单是深圳地铁，即便放眼全国，多地地铁企业都在各自城市土拍上大举“扫地”。距离深圳不远的广州，就是一例子。

5月，广州2022年首批次地块18宗（含1宗全自持保障性租赁住房）集中出让，成交17宗，总成交价341.396亿元。单就广州地铁就以总金额165.19亿元揽获4宗地。

具体包括海珠区赤沙车辆段AH031422、AH031419地块，海珠区石榴岗南侧台涌AH032318地块，白云区东平地铁站综合开发AB2201086地块以及白云区广海路地块一（石井水泥厂西地块）。

数据显示，今年前9月，广州地铁以165.2亿元新增土地价值排名第16位；同期，它以698.2亿元新增土地货值排名第11位。

又如，9月，杭州地铁在杭州第三批集中供地中，耗资40亿元将两宗地块收入囊中；去年10月，他以总价35.26亿元囊获临平区杭州地铁9号线昌达路车辆段上盖物业综合体项目两宗地块。

除此之外，6月，苏州轨交集团以35.12亿元摘得2宗地块；更早之前的去年12月，在北京第三批集中供地中，北京市基础设施投资与北京京投置地房地产联合体以175.3亿元底价夺得朝阳东坝三宗地，成为此次土拍最大赢家。

二、以房养铁

缘何地铁企业会大肆进军地产？

一方面，随着过去一年行业回归常态，行业里暴雷声阵阵，不少民营房企如履薄冰，前途未卜。如此大背景下，他们开始通过收缩战线、减少拿地的方式来进行御寒保暖。毕竟在很多地产老板看来，拿错一块地，都有可能危及到企业性命。

在拿地上，房企开始趋于保守。数据显示，1-9月，新增货值破千亿的房企有7家，较去年同期减少了13家，积极拿地的房企数量明显锐减。

但与此同时，催生出国资拿地成主力。数据显示，今年前9月，拿地金额TOP100中，城投、平台类公司数量占比49%，民企、国企各占24%和27%。从金额占比来看，民企仅占到21%，而国央企则超过60%。

而地铁企业则属于国资背景企业，并不差钱。而当下，也是地产最低迷时期，国家统计局数据显示，前8月，商品房销售面积87890万平方米，同比下降23%，其中住宅销售面积下降26.8%；商品房销售额85870亿元，下降27.9%，其中住宅销售额下降30.3%。

不少地产老总认为，认为曙光就在前方。前一阵子，在万科股东大会上，郁亮刚表示，“从短期来看市场已经触底，并不是触底反弹，而是一个缓慢温和的恢复过程。”

当下地铁企业进军房地产，或许他们不仅看上了当下低迷时期的窗口期，同时它还承担了“托底”的角色，避免过多土地遭遇流拍。

再者，地铁企业在拿地上也有侧重，比如地铁上的物业，或者是沿线物业。这些土地最明显的就是地下就是地铁，或者紧邻地铁站，交通极为便利。相比较而言，有极大的升值空间。尤其是在北上广深，地铁周边的房价远高于普通住宅。

另一方面，地铁企业也要出于现实原因考虑。众所周知，盈利难一直是全球地铁企业面临的问题。即便在国内，因为地铁前期造价非常高，后期维护的成本也很高，盈利的地铁企业屈指可数。

实际上，地铁企业的盈利并不主要依靠卖票。

以深圳地铁为例，数据显示，2019年—2021年，深圳地铁营收分别为209.9亿元、208.28亿元、163.97亿元。而其中占据大头的是站城一体化开发，分别为140.3亿元、149.43亿元、95.71亿元，占比为66.84%、71.75%、58.37%。 

同期，深圳地铁净利润分别为116.67亿元、111.02亿元、28.9亿元，而构成他利润的主要来源则是——房企老大哥万科。

除了发展自身物业外，深圳地铁还是万科的第一大股东。数据显示，2019年-2021年，深圳地铁权益法下确认的万科投资收益分别为111.6亿元、111.66亿元和62.82亿元，是深圳地铁利润总额的主要构成，这也造就了它成为国内最赚钱的地铁公司。

早在2015年，万科面临“野蛮人”入侵，陷入股权旁落风险。在关键时刻，深圳地铁入主万科，成为其第一大股东，终结了“万宝之争”。深圳地铁背后，正是深圳国资委。

深圳地铁充分给予万科发展空间，多次重申“不对万科设指标，不干预万科管理团队，全面支持万科发展”。在万科2020年度股东大会上，深圳地铁董事长辛杰为万科站台，力挺万科，“深圳地铁会长期持有万科股票。”

此外，近年来深铁与万科合作加速，联手拿下TOD项目地块，并合资成立公司，深化“轨道+物业”。在那次万科股东大会上，辛杰透露未来深铁与万科在物流方面还将有诸多合作机会。

不止深铁，广州地铁是越秀地产的第二大股东，持股比例19.9%。由此可以看出，地铁企业在业务上也在进行多元化，比如发展自身物业、投资等方面，通过其他方面来进行反哺地铁建设运营和投入。

三、地铁上盖物业

实际上，地铁企业在某些项目建设上有着得天独厚的优势，例如地铁上盖物业，这也是地铁企业拿地上所倾向的。这类物业包括住宅、商场、写字楼、酒店等形式，它与地铁出入口或车辆段直接相连的建筑物形式。

但地铁上盖物业或综合体，在开发建设过程中有着极高的难度，不仅与地铁的有效衔接且兼顾地铁运营安全，还需要在地上物业在设计和交付使用后考虑减震和降噪。

因此，在这类地产开发上并非所有开发商都能接盘。例如，上文提到的广州地铁165亿元拿下的4宗地块，其出让条件就带有地铁建设方面等要求。

其中，白云广海路地块就要求竞买人须具有地铁线网建设、运营、管理经验；而海珠赤沙地块出让条件中就有，竞得人须与广州地铁就盖下站场的保护及上盖工程的设计与建设、安全保障、交通疏导、施工组织、物业管理等签订建设管理协议。因此，这些地块被广州地铁拿下也理所应当。

又如，曾经借助大股东北京市基础设施投资的优势，京投发展开始涉足TOD领域，并开创了地铁停车场综合开发模式。以位于北京地铁10号线、6号线五路停车场的琨御府为例，其具有超过17万平方米商业综合体、近8万平方米居住区。

去年12月，京投发展以175.3亿元的竟得的朝阳东坝三宗地块，将被打造成京投发展在京第五个TOD项目，3宗地合计建设用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。

此次东坝地块也是北京土拍首次出现“期地”出让，根据轨交工程进度分期交地开发。也就是说，周期将明显长于普通项目，这点也令绝大多数房企望而却步。

值得注意的是，地铁企业要是放在地铁开发建设运营上是专业的，但在地产开发上却并非专业。但这一点并非担心，往往他们旗下有自己的专业地产开发企业。诸如深圳地铁旗下全资子公司深铁置业，就是专注于房地产开发；而北京市基础设施投资旗下京投发展等。

即便地铁企业自身不想开发建设，它也会与其他开发商一同操刀项目。今年5月，越秀17亿元收购杭州地铁勾庄车辆段综合体51%股权。又如，去年2月，广州地铁以底价82.343亿元竞得海珠区赤沙车辆段地块。据了解，广州地铁将联合越秀地产对该地块进行开发。

擅长轨道的地铁企业与懂造房子的开发商联合，想必会产生1+1大于2的化学反应。

随着多家地铁企业的副业开发收入超过主业票务收入，想必未来会有越来越多轨道企业加入到这个市场分得一杯羹。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦