本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：林心林，编辑：黎倩，原文标题：《丽水神秘富豪买走杭州1亿楼王》，头图来自：视觉中国

稍显低迷的杭州楼市，在年末迎来了百亿红盘。

根据克而瑞浙江区域数据，2022年1～12月（截至13日），杭州新建商品房共成交89661套，其中住宅71885套，成交总额达3121.81亿元左右。相比2021年全年176241套住宅成交，今年成交量出现了腰斩。

把时间线拉长来看，2022年杭州新建住宅成交为近8年来的新低，跌回了杭州楼市行情上涨前的2014年。

不过，接近年末，杭州新房市场似乎迎来了“翘尾”迹象。12月以来，在主城区多个新盘入市之下，楼市出现回暖迹象，其中望江新城江明月朗园加推329套房源引来超3000组客户追逐，中签率仅10.88%，并触发久违的社保排序。

这也是港资新世界发展在杭州的首个楼盘。根据新世界中国官微12月21日披露，江明月朗园在12月17日加推当日揽金近40亿元，加上今年6月首推的战绩，单盘销售金额突破110亿元。

一、杭州楼市再现红盘，丽水富豪买走1亿豪宅

2019年7月30日，港资新世界罕见地在内地大手笔拿地。

彼时备受关注的杭州上城区大幅商住地迎来出让，整宗地块面积达93364平方米，用途为住宅用地、商业商务用地。地块设置了较为严苛的条件，其中商业占比达到60%，且商业部分有7万平方米需要自持40年，9万平方米需要自持20年，对于开发商商业运作能力有着不低的要求。

最终，新世界以97.92亿元的价格竞得地块，楼面价24860元/平方米，刷新了杭州年内地块成交总价纪录。

当时正值杭州商业地产活跃之际，新一线城市的杭州吸引了不少商业巨头加入。

在新世界拿地的前两个月，嘉里建设以68亿元拿下文晖城市之星综合体；再往前一年，恒隆地产则以107.3亿元总价拿下百井坊项目，拟打造恒隆广场；在新世界拿地之后的不到两个月，新鸿基与平安联合体以132.6亿元总价拿下了杭州钱江新城江河汇综合体地块，并计划打造IFC。

新世界竞得地块位于望江新城，是杭州主城区热门的楼市板块，西接西湖、东接钱江新城，作为承接新老中心的纽带占据着绝佳位置。

据了解，项目命名为新世界·城市艺术中心，项目总建筑面积约74万平方米，总投资高达230亿元，囊括了五星酒店、住宅、公寓、商业综合体、写字楼。

“江明月朗园”便是项目的住宅部分，在今年6月首次入市，601套房源吸引了约5456户家庭登记，首日售罄，认购金额超70亿元；在12月的收官加推中再揽金近40亿元，整个项目销售110亿元。

在12月加推中，由于超10倍的认购数，楼盘还进入“拼社保”环节，即按社保缴纳月数排序入围摇号，这也是时隔3个月杭州新房摇号市场再度出现楼盘触发社保排序。

最终，项目综合中签率仅10.88%，相较杭州今年35%的新房摇号平均中签率低了不少。可以看出，虽然项目本身存在得房率偏低等问题，但由于项目限价与周围二手房价的倒挂空间较大，以及学区、配套等原因，还是吸引了不少投资客。

据一名杭州豪宅房产经纪表示，江明月朗园限价6.98万元/平方米，而周边二手房均价在低迷行情之下仍有11～12万元/平方米左右，“倒挂至少5万元/平，抢手得很。”

此次加推，新世界还推出了顶跃楼王户型，该房源位于最靠近建设中的K11的10栋，建筑面积约1468平方米，相当于8套普通房源的总和，备案总价1.1188亿元。据上述房产经纪介绍，该房源还是杭州摇号以来公开销售的最大面积住宅。

根据报道，该套超亿元的房源最终由181号购房家庭买走，身份证开头是 332528，为浙江丽水松阳人。

二、新世界抄底内地，准备200亿港元用于收并购

单盘百亿的销售，也让首次露脸杭州市场的港资新世界备受关注。

事实上，新世界发展是最早参与内地投资的港资企业之一，在创始人郑裕彤带领下于20世纪80年代踏足广州。

彼时新世界发展在北京、沈阳、武汉、长沙、广州、海口等城市广泛布局，也借机拿下大量土储。不过，自2000年后，新世界明显地放缓在内地的投资布局。

2015年起，内地房地产市场持续走高，土地市场竞争激烈、面粉贵过面包，追求低杠杆的香港开发商开始退场抛售内地资产。当年，新世界中国先后出售武汉常青花园、海口新世界美丽沙等五个物业项目给恒大，涉资208亿元。

因此，当时关于新世界退出内地房地产的议论也不绝于耳。

随着近两年内地房地产出现调整变化，郑氏家族三代郑志刚逐渐走向台前，新世界又开始展现出对内地市场的野心。2021年，新世界发展内地业务平台新世界中国将总部从香港搬迁至广州。

相比过往全国二三线城市的布局，如今新世界中国投资重心集中在粤港澳大湾区及上海、杭州等部分城市。同时，与恒隆地产等一众偏重商业地产的港资不同，新世界发展在这些城市多以综合体形式布局，以“商业与住宅并重”作为发展策略，杭州新世界·城市艺术中心便是如此。

近期，新世界中国行政总裁黄少媚就对外表示，新世界不是单纯的香港发展商也不是单纯的本地发展商，既通过销售快速回流现金，也通过租赁实现租金收入，这样才能实现平衡和长久。

在今年内地房地产市场相对低迷之时，郑志刚也在业绩会上直言“现在反而是最好的投资时期”，并将预留约200亿港元用于收并购，看准时机加码大湾区。

2022年以来，新世界除了牵手招商蛇口、华润置地、远洋集团等国央企达成业务合作，还以22.9亿元收购嘉民集团位于成都及武汉的六项物流物业、联合招商蛇口及保利以34.2亿元竞得上海普陀区中山北小区地块等。

不过，对于一向重视低杠杆、注重利润率的港资而言，他们对于公开市场抢地仍不像内地开发商那么肆意。尽管内地楼市处于调整之中，新世界在拿地方面仍更偏向于旧改拿地，过去两年，新世界中国便在深圳龙岗、光明，广州海珠、增城等地拿下多个旧改项目。

12月19日，新世界中国官微披露，其位于深圳龙岗区的188工业区城市更新项目已正式开工建设，为新世界中国在深圳首个正式进入开发建设阶段的城市更新项目。

新世界所摘旧改项目多为合作开发，且利润可观，但旧改一方面需要沉淀大量资金成本、开发周期长，另一方面旧改处于降温期、大拆大建被叫停，政府面有意控制旧改的整体规模和速度，这都给新世界的项目变现带来一些潜在风险。

从财报中也可窥见，近两年新世界发展负债率、短债占比均有所提升，账面现金存款也有所减少。截至2022年6月30日，新世界发展净负债率是43%，相比去年同期增长了近7个百分点。

同时，新世界发展在大湾区等地所持项目规模均不小，购物中心等投资物业建设周期长，这对于新世界发展资金回转效率、综合打造能力也带来不小挑战。

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