本文来自微信公众号：宁南山 （ID：ningnanshan2017），作者：深圳宁南山，题图来自：视觉中国

目前中国城市化进程已经逐渐快到尾声了，劳动力总量在2012年开始就在萎缩了，而且2022年很可能人口开始下降，人口结构在快速老龄化，经济高增长时代已经过去了，以后的任务是如何维持住中速的增长。我觉得有三个空间：

一、高科技等各行各业的国产化

这个大家都很熟悉了，中国产业升级的空间是非常广阔的，我一直说半导体和汽车就是国运，目前大家关注最多的也是这两个行业，是因为这两个行业的市场空间非常大，同时我国本土公司占全球的比例又不高，因此有巨大的上升空间。其他类似的行业还有航空航天，医疗器械和制药，高端仪器仪表等等。

需要说明的是，这些高科技行业的国产化，不可能是一帆风顺的，会有大量各种因素的干扰，例如全球产业的周期规律，例如来自美国不断加码的制裁，这些因素都是我们的风险所在，但同时也是我们的机会所在。

以电子行业为例子，中国大陆和台湾地区的出口一直可以说是风向标。9月份中国大陆出口3227.6亿美元，同比增长5.7%，增速较8月下行1.4个百分点；而9月台湾地区出口375.3亿美元，为今年单月出口的次低，同比减少5.3%，其中9月台湾对大陆与香港出口跌幅扩大为13.3%。

尽管全球需求下滑 ，但是中国大陆的出口增速仍然比台湾地区高出了10个点以上。背后的原因主要还是因为电子产品全球需求在大幅下降。9月份出口按照数量计算，中国大陆平板电脑出口下降了11.6%，笔记本电脑出口下降了33.2%，液晶显示器出口下降了16.3%，手机的出口量下降了5.8%。而由于不少零部件和芯片是从台湾地区进口的，自然从台湾地区的进口也出现了下降。

当然与台湾地区电子类产品出口占极高比例相比，中国大陆的出口更加多元化，尤其是以汽车，光伏产品和锂电池等产品出口增长较快，拉高了出口增速。

另外手机虽然出口数量下降，但是按照出口金额算也出现了增长，因而出口增速表现比台湾要好。但是我们也可以清晰的看出来，全球因为疫情产生了对电子产品的爆发性增长需求，已经出现了明显的下降了。这一波持续了两年多的疫情需求在退坡了，进入了低谷周期。

台湾在这一波的电子产品大爆发里面，人均GDP从2019年的2.6万美元一下子冲到了2021年的3.3万美元。显然这么高速度的增长是不可持续的，而这也从另外一个角度说明，目前我们的确还有不少电子产业上游的产品还需要依赖进口，尤其是半导体产品。

另外产业升级获取更多利润，并不是说只有以上半导体、电动汽车之类新兴的、高科技的行业，实际上各行各业我国都有升级的空间。

就拿太阳镜来说吧，这是个典型的传统行业。我国目前一年出口太阳镜数量高达七八亿副，但是出口均价总体只有大约2美元一副，因此每年生产这么多太阳镜，但我国获得出口金额也只有大约十五亿美元左右。赚的是辛苦钱。

但在大量出口太阳镜的同时，我国也在进口太阳镜。数量并不多，一年大约七八百万副的水平，但是进口的均价却能达到三四十美元一副，因此每年进口金额也有大约三亿美元，第一大进口来源国是意大利，猜想是其高端品牌带来的溢价。

这样的传统行业升级还有非常多，比如超市和商店里面的各种零食。我们现在就还没有本土的国际大牌。而全球前十的糖果零食制造商，几乎都被欧美日品牌霸占，包括阿尔卑斯、奥利奥、德芙、士力架、箭牌口香糖、费列罗、乐事薯片、养乐多（名字像中国的、其实是日本的）、真知棒棒棒糖、好丽友（韩国的）、怡口莲、 哈根达斯冰淇淋、雀巢的巧克力棒和速溶咖啡……

再比如中国的酒店品牌就很少走出国门的。就算我们想在国外选择住中国品牌的连锁酒店，基本看不到来自中国本土的酒店品牌在经营，更不要说高端品牌酒店了，这可是非常大的市场。

还有餐饮品牌。美国的星巴克、肯德基、麦当劳、汉堡王之类的是开到全世界的。米其林餐厅认证是世界知名的，但是中国也没有这样的全球性餐饮品牌，海外的中餐馆目前还没有打出全球品牌的，还处于各自为战的阶段。海底捞、鼎泰丰等已经算是其中不错的了，但是更多是局限于华人的圈子。

再比如儿童用品。从奶粉，纸尿裤到儿童读的绘本，乃至于儿童安全座椅......我家小孩小时候使用的各种儿童绘本，目前就大量的来自西方和日本。里面的场景、人名，以及故事都和我国有所不同，在不经意间也会传递一些国外的文化。虽然我带着孩子看《西游记》之类，但总觉得我们还应该创造更多新的优秀故事，不能21世纪了还在吃祖先老本。

近年来也有一些优秀的国产故事绘本在出现，这个还需要继续下去。而反过来我国的国产儿童绘本，却很少出现在西方国家和日本儿童的睡前讲故事场景中，我们说讲好中国故事，其实在少年儿童这个部分就已经落后了。因此我国的产业升级空间是足够大的，继续保持经济增长，把产业水平提上去，是足够十四亿中国人过上不错的生活。

二、十亿人口的新三线建设——从补齐基础设施到中高端产业

我国生活在一线城市和强二线城市的人口不过一两亿人，超过10亿人口是生活在这些地区之外。如果中高端产业就高度集中在这些地方，显然对实现共同富裕是不利。因此就跟当年在沿海建立特区吸引外资一样，应该通过国家政策鼓励企业和产业向内地迁移，实现新兴产业在全国均衡的分布。

同样一个月入1万的工作岗位，在北上广深和在一个二三四线城市，生活水平是完全不同，能够极大提高居民的消费能力，促进我国超过10亿人口的二三四五线地区的大发展。

新三线建设实际上就是财富的再分配，可以有效的扩大全国总消费盘子。一个人有10亿人民币，他可能也只会买几辆汽车、几台手机，但如果是1000人拥有10亿人民币，人均100万，那这1000人会购买几百辆甚至上千辆汽车，以及上千部手机。

现有的转移支付模式当然有利于缩小贫富差距，但总体上是不如产业均衡分布好。因为转移支付除了老人的养老金之外，并不是直接发钱给落后地区的中青年人口，而是政府通过基础设施建设，城市翻新改造，国企投资等形式进行转移，这些钱大量变成了资产而不是个人收入，而即使在个人收入这部分也会让基建产业等相关的人员优先受益。

我们去国内大量的三四五六线城市，会发现基础设施、公园、购物中心等等都修的不错，各种步行街、滨江路、广场、绿道、体育场等等都修的很漂亮。说明转移支付大量变成了资产，极大的改善了当地的城市和交通面貌。但是当地老百姓的收入却和一二线城市有很大差距，核心还是因为产业才是真正的印钞机，是财富的源泉，是财富分配的最佳方式。

所以总的来说，高科技产业产生的1000亿财富先分给100个人，再通过转移支付的方式再分配给另外900个人，不如把1000亿的财富分给1000个人均衡。后者更能够普遍的提高人们的生活水平，同时更能够刺激消费的增长，而实现后者的最佳方式还是产业的均衡分布。

在目前半导体和汽车的这一波浪潮中，二三四五线城市获得了很多机会，我在之前的文章里面简单的介绍过一些城市在这波浪潮中获得的发展，但如果有政策来进一步推动和鼓励产业在国内转移，无疑会更好。

产业在全国的均衡分布有着极大的好处。不仅仅是平衡全国不同地区人民的收入水平，而且能够改善财富在不同行业的分配和分布，一个工作机会从一线转移到三四线，购房支出的减少能极大的促进居民在房贷支出之外的消费。

下图是国内宁德时代在四川宜宾市的2023届校招待遇，本科15～32万一年起，硕士20～46万一年起，该内陆城市的房价目前七八千一平米，而该城市以及邻近城市的人口合计高达2000万人。如果你是家乡就在这个区域的大学生，显然在这里工作生活水平是很高。

比亚迪在郑州新建的工厂也在招人了，2023届应届硕士年薪也有接近20万人民币，对于本来就想在老家工作的河南学子来说，在郑州拿这个薪资无疑比在深圳要好。

三、房地产转型——从数量到质量

过去的几十年我国享受了城市化的红利，几亿人从农村走向城市，土地财政有效的保证了政府的财政收入，从而有资金为几亿进城的国人提供各种基础设施、公共服务和住宅。此时我国优先以满足数量的要求为主，确保城市化浪潮下每年高达一千万以上的进城人群居者有其屋，不管是购房还是租房。

而在城市化接近尾声，出生人口在迅速下降的情况下，从数量转向质量成为一种必然。放宽对别墅和低密度社区的限制，扩大高品质，大空间住宅的供给，国内每年大量的购买力流向欧美加澳，去购买低密度社区大House，客观上说明国内存在对大空间低密度居住的强大需求。

独立的影音室、车库、地下室、多个卧室、独立后院的住宅对于大量的人群有着强烈的吸引力，目前国内对城市人口居住土地供应有很大的限制，人为的造成拥挤，也让别墅和低密度社区成为极少数国内富人的专属。

需要强调的是，从长期看中国人口其实并不是14亿人了，因为去年（2021年）我国只出生了1062万人口，按照中国78岁的预期寿命，实际上我国长期人口只有八亿左右了。而这个数字并不能保持，因为每年一千万的出生人口数量并不能保持多久，几年后就会稳定的跌到1000万以下，也就是几百万人的水平。

因此我国的长期人口实际上会比八亿更低了，等出生人口跌到500万，我国实际上长期人口就是四亿人了，而除非生育率恢复到2.1以上，否则年出生500万人也不能保持，还会继续往下掉。而我国的人口总量很可能从今年（2022年）开始就出现下降。

另外值得注意的是，全国几百个城市目前大多数城市人口已经在持续下降了，只有少数的城市人口还在增加。2020年的第七次全国人口普查，四川21个地市州相比2010年只有7个人口增加，其余15个都处于下降的态势，而这还是和2010年比，如果是看近几年的数据，人口的下降的地市州还会更多。

因此很多事情的逻辑会随着人口的变化而发生变化。

上图是我从住建部官网下载的《2021年城乡建设统计年鉴》里面的数据，可以看下全国城市城区的建设用地面积才5.9425万平方公里，对应的常住人口是55289.77万人。其中居住用地面积才1.8618万平方公里，其余是公共管理和服务用地、工业用地、道路交通、公园绿地等等。

城区之外还有县城，全国县城建设用地面积1.9752万平方公里，其中居住用地面积为6563.62平方公里，对应的人口是15655.45万人。其他镇、乡、村的我们就不看了（虽然我国城市化是要计算镇的人口），城区+县城人口总共7.0945亿人，对应的居住面积是2.518万平方公里，这个面积也就是我国国土面积的2.6%多点。

具体到每个省的话，全国城市+县城居住面积超过2000平方公里的省份只有两个，其中山东省是最大的，也只有2200.72平方公里。另外还有八个省份的居住面积在1000～2000平方公里之间，换言之中国大陆31个省市自治区有21个的城市居住面积只有几百平方公里。

整个河南省城市市区+县城居住面积才1502.31平方公里，只占该省面积16.7万平方公里的1%不到，而该省接近一亿人，其中有大约四千二百万人居住在城区+县城。

我们知道贵州省贵阳市的花果园小区住了几十万人，人口高度密集的住在密密麻麻的高楼里面，整个贵州省的城市市区+县城居住用地面积是多少呢？623.61平方公里，只占该省16.6167万平方公里面积的0.4%不到。

内蒙、黑龙江、新疆这些地广人稀的地方，2020年城市市区+县城居住面积，内蒙只有600多平方公里，黑龙江只有841.05平方公里。

现在人口出生率暴跌，房地产已经被认为是夕阳行业的情况下，应该从数量向质量转型，放松对别墅和低密度社区的管制，扩大高品质大空间住房的供给，在国内也提供能有车库，地下室，独栋的低密度社区产品，提高人们的生活水平。

现在全国人口即将（可能已经）处于下降的态势，全国几百个城市里面，只有几十个的人口还在增加。其他几百个城市都处于房地产过剩，人口减少的态势，与其在这些地方继续建一堆过剩的高楼，不如扩大别墅和低密度社区的比例，住宅走向高品质化，这样才能更好的留住年轻人。不然对于年轻人来说，在一线城市住高楼，在二三四五线城市也是住高楼，那为何还要回老家。

同时扩大高品质住宅的供给，也可以非常有效的扩大消费，带来新一波的增长，更大的住宅面积会带来对各种物品更多的需求，这就跟中国人口一样。当年是人口红利，劳动力供给多，之后转向工程师红利，也就是劳动力供给数量少了，但是里面的高质量高学历人才多了，所以还可以继续带动经济增长。

对于房地产一样，当年是数量红利，或者说是城市化红利。首先满足数量，解决有无问题，毕竟我国每年有上千万人进城，需要修一大堆密密麻麻的高楼来容纳海量的进城城市化人口，而且还要修建配套的基础设施，需要大量的资金。那现在城市化接近尾声了，人口走向下降了，那房地产也该转向质量红利了。通过提供更大空间，更低密度，更高品质的住宅来再一次带动增长。

随着生活水平的提高，每个人拥有的个人物品越来越多，家里面一个小孩就有书本、脚踏车、滑板、头盔、平衡车、轮滑、篮球、足球等各种东西。如果有两个小孩，那么物品的数量还要翻倍，而随着家庭生活水平的增长，露营装备、汽车的数量和充电桩、房车、家庭影院、独立书房等的需求都在上升，这些都带来对更大空间的需求。

总之，其一是大规模的城市化逐渐结束了，房地产的发展应该从满足数量到满足质量方向发展了。

其二是全国人民的生活水平在日益提高了。从几十年前人均几百美元到现在人均1.2万美元了，未来十年还会突破两万美元，消费能力和对居住舒适性的需求都在提高。

其三是全国人口的快速变化。大部分城市的人口已经在下降了，长期人口数量在快速下降，提振生育率在逐渐成为我国的主要工作之一。而提供低密度的舒适住宅无疑对此是有利的，也更有利于我国的三四五六线地区留住年轻人，一切的规划其实都是为人服务的。而人口的变化，也需要我们在各个方面随之变化。

本文的三个方面，是中国发展的潜力所在，在这些地方的进步，会带来我国国民生活水平的极大提高。

本文来自微信公众号：宁南山 （ID：ningnanshan2017），作者：深圳宁南山