万柳书院背后的“神秘开发商”，究竟什么来头？

本文来自微信公众号：风马牛地产研究院 （ID：FARE_2016），作者：风马牛地产研究院·内容组，头图来自： 《摘金奇缘》剧照截图

北京房价天花板，富豪们的心头爱。最近，一则短视频让北京著名豪宅万柳书院再一次火爆全网。事实上，万柳书院已经出圈无数次，早在 2022 年 5 月，就因房价高达 36 万一平米，总价过亿，而登上各大媒体头条。

而这一次，万柳书院背后的开发商也浮出水面，在各大网站刷屏。万柳书院为中赫置地开发的豪宅项目，是中赫集团的子公司。此外，中赫还开发了钓鱼台七号院、北纬 40°等知名豪宅项目。其中，钓鱼台七号院也是北京最贵的楼盘之一，价格曾达到 30 万每平米，戳爆当时北京房价的天花板。

中赫集团曾对外宣称，要做地产界的“劳斯莱斯”。可豪宅业务顺风顺水，公司其他业务发展却一路坎坷。

一、万柳书院为什么这么豪？

在北京豪宅圈有这么一句顺口溜：万柳的墙，西宸的缸，霄八的顶，融创的湖，紫辰院的树，北平府的院子住着谁？其中，万柳书院的 5 米灰墙排在第一位。有人称这个墙砖是从荷兰一块一块运过来的。

当然，最能体现万柳书院身价的，还是它周边丰富的教育资源。项目环绕清华、北大、人大附小、附中、中关村三小等重点名校，被称为北京最强学区之一。其中，中关村三小每年的开学典礼和毕业典礼可谓是“大咖云集”，不仅有钟南山、莫言、雷军、康辉、郎平等行业大佬纷纷送上毕业寄语，也有乒乓球世界冠军孙颖莎来参加开学典礼活动，引得网友直呼“有排面”。

除了豪，万柳书院也一直流传着很多传说。十年前，在与万科、保利和融创等十余家房企的激烈竞争中，中赫最终以总价 26.3 亿元的价格夺得该该块，楼面地价折算约为 41500 元每平方米，是当年北京土拍市场的“双地王”。当时，融创老板孙宏斌还发了一个微博，来表达他未能拿下该地块的遗憾。

据公开资料显示，2009 年到 2010 年 1 月期间，赵玉吉担任中赫置地董事长，时间上和钓鱼台七号院的开发时间重合，但在操盘开发万柳书院时，赵玉吉早已从中赫置地离职。

值得一提的是，2022 年 5 月，万柳书院的两套豪宅被拍卖。其中一套顶层复式房源成交总价 1.09 亿元，成交单价 36.47 万元一平方米。这个价格不仅刷新了房源所在区域的单价纪录，还超过了上海豪宅汤臣一品每平米 27 万的均价，让人高不可攀。

后来，该房源网络竞价成功确认书显示，拍下这套天价豪宅的客户是金山软件前董事长葛珂，曾经是雷军的董秘。雷军说他是“A股市场上最励志的董秘”。

实际上，万柳书院拍卖之所以受到社会广泛关注，除了高昂的成交价之外，还与多年前民生银行的一起“假理财”案有关。公开资料显示，这两套房源，正是民生银行航天桥支行前行长张颖利用赃款购得的 5 套万柳书院房产中的两套。

不过，和万柳书院的名气比起来，这几年，该项目背后的开发商中赫在地产圈就显得十分低调。据其官网显示，最近几年，中赫很少在公开市场拿地，开发的项目寥寥无几，但却给业内留下了“卖京城最贵的房，拿京城最贵的地”，“做地产圈的劳斯莱斯”的印象。估计中赫也想不到，自己有一天会因为万柳书院而被送上热搜。

二、“神秘开发商”究竟是谁？

万柳书院变成北京豪宅的代名词，但其项目背后的主人却十分神秘。不过在财富榜单上我们会经常看到他的名字。就在不久前，《2022 年衡昌烧坊·胡润百富榜》的榜单上，周金辉以62亿元财富位列该榜单第 1038 名。

据公开资料显示，周金辉来自河北定州，其父亲周文胜是普通工人。由于工作原因，周家迁到河北唐山。早年，周金辉就在唐山做小生意，之后与妻子李彩霞涉足房地产领域，成立了唐山新绿洲房地产开发有限公司。

随后，在唐山获得第一桶金之后，周金辉夫妇便来到北京，成立了中赫。工商资料显示，中赫集团成立于 2005 年，周金辉占股 65.81%，李彩霞持股 34.19%。

如果不是因为钓鱼台七号院地块和北京国安俱乐部，大家可能都不知道周金辉。2012 年，前中国人民解放军总后勤部副部长谷俊山落马。随后，周金辉也被爆了出来。据财新网报道，中赫之所以能够拿下钓鱼台七号院地块，就是因为谷俊山。2006 年 4 月，谷俊山将原本这块 “科研用地”的一半以每平方米 3500 元的土地协议价转手给了中赫集团。

此外，和很多地产大佬一样，周金辉也非常迷恋足球。在收购北京国安俱乐部之后，周金辉就频频出现在足球比赛现场。而且在接手北京国安两个月之后的 2017 赛季誓师大会上，很少在公开场合亮相发言的周金辉还给球队做了 15 分钟的脱稿演讲。

三、多元试水，进军体育

和老板周金辉一样，中赫集团也很少出现在各大媒体头条。不同于其他大型房企，中赫集团始终坚持低负债，不搞高周转，保持公司现金流稳健。但在房企积极布局多元化业务这条路上，中赫也不例外。

就在北京豪宅项目做得顺风顺水的时候，中赫便开始发展其他业务。2008 年，中赫进军能源市场，相继成立了中赫矿业投资有限公司、中赫石油天然气有限公司。2011 年，互联网电商行业站在风口，中赫为了抓住这个机会，投资了 O2O 团购网站千品网。此后，中赫还通过间接持股的嘉实资本投资了首汽约车以及两家新三板公司湘村股份和尚睿通。

然而，这些业务并没有像房地产业务那样一帆风顺，最终都以失败而告终。2012 年底，千品网因资金链断裂大量裁员。2017 年，中赫石油天然气有限公司也进行了清算，公司被注销。与此同时，中赫还把目光聚焦到了体育产业。

就在 2008 年北京奥运会结束后，中赫便以天使投资人的身份创立了盛开体育。盛开体育曾运营过 2010 年南非和 2014 年巴西世界杯、2012 年和 2016 年欧洲杯赛、法国网球公开赛等，代理国际足联和欧足联在国内的票务。目前也为欧足联、巴黎圣日耳曼等国际体育组织和国际顶级俱乐部提供中国区的数字媒体运营服务。

地产与足球结合，仿佛也是开发商热衷投资的一门生意。2016 年 12 月，中赫出资 35.5 亿元收购国安俱乐部 64%股权，代替中信国安成为第一大股东。五年之后，中赫从中信集团手中收购了俱乐部的 36%股权，至此拿下北京国安俱乐部全部股权。

不过，地产商投资足球俱乐部似乎都只是在做赔本买卖。冯叔之前也提到过，房企投资足球大部分都是不赚钱的。因为足球绝对是一项烧钱运动，每年烧掉的钱，足以让大家惊叹。也正因此，中赫入主北京国安后，不仅国安的经营状况没有得到改善，反而中赫也遇到了不少麻烦，陷入了财务危机。

据北京产权交易所官网信息显示，截至 2020 年末，该俱乐部资产总计 5.38 亿元，总负债 18.51 亿元。也因为北京国安的债务，中赫集团目前共有 5 条被执行信息，执行标的总金额为 8.9 亿元，其中 8.3 亿元来自北京国安。

但对中赫集团来说，入主北京国安，是公司转型发展体育文化产业的重要信号。事实上，自中赫踏入体育产业以来，该集团的业务核心也逐渐开始从地产板块转移。

2018 年 5 月，中赫集团联合太舞旅游度假有限公司、首旅集团正式签约了北京冬奥会张家口赛区核心配套项目的崇礼太子城冰雪小镇。作为项目的主要投资方，中赫拥有太子城冰雪小镇 70%的股份。

2019 年 6 月，亚足联宣布 2023 年亚洲杯在中国举办。作为亚洲杯足球赛开、闭幕式和决赛举办场地的北京工人体育馆，因其 60 年的历史，也急需进行升级改造。

该项目采用了政府与社会资本合作的方式进行。2020 年 11 月，工体改造复建项目实施方案最终选定由中赫集团牵头，北京建工集团、华体集团组成联合体，成为该项目的社会资本方。就在今年 1 月，北京工人体育馆全新亮相，已具备办赛条件，待周边环境整治和商业设施建设收尾后也将迎接北京国安足球队回归主场。

目前，中赫集团的核心业务主要集中在地产开发、商业运营和体育文化方面。而这几年，中赫也主要是在忙崇礼太子城冰雪小镇和北京工人体育馆这两件大事。殊不知，就在中赫忙这两件大事的时候，中国房地产行业已经发生了翻天覆地的变化。

结语

房地产跨界转型的路并不好走，中赫集团的几次多元化业务尝试均以失败告终，要不是这几年忙着崇礼太子城冰雪小镇和北京工人体育馆，估计日子更难了。

此外，也有媒体报道，“这两年受房地产行业调整的大环境影响，中赫的资金非常紧张，经历了几番裁员。现在地产板块已经没有多少业务了，但万柳书院还有些货值，可以拿去抵押，反正这些也不着急卖，因为豪宅的货值一直在涨。”

尽管目前不少房企的业务布局已经走向多元化，但如何赚钱，找到合适的盈利模式，仍是房企在多元化转型中面临的难题，但也并非无路可走，而是要积极寻找新的发展思路，同时，也需平衡新老业务之间的关系，不能过于冒进，也不能将太多的希望寄托在新业务上。

资料来源：

1.1.09亿的万柳学区房，究竟藏着什么秘密？每人作者，每日人物，2022-05-29

2.中赫集团：足球新贵 | 起底隐贵房企⑬，林振兴，乐居财经  2019-07-19

3.万柳书院走红背后，曾经地产界的“劳斯莱斯”负债累累，深蓝财经， 2023-01-06

4.万柳书院，京圈顶流是怎么诞生的？市界，2023-01-09

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