阿里导致杭州房价下滑？我去实地看了下

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝，头图来自：视觉中国

最近网上有几个关于阿里巴巴的新闻传得沸沸扬扬。一个是大规模的裁员，据说淘宝和天猫合并，产研裁25%‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

这张图一时间传遍了各大微信群，网上还有自称是阿里员工的人表示确实被裁。

裁员消息还没捂热呢，这边阿里巴巴紧急在官微上辟谣，称相关裁员为谣言，并称今年要新招15000人。

这波刚刚辟完谣，又有网友发帖称：

“邻居已经跑路了，坐标杭州余杭区未科，今天才发现同小区的邻居竟然以这种方式，这种价格跑步离场了，留下单价6万5买入，还在还贷的我风中凌乱。”

连同阿里裁员的新闻，一起被推上风口浪尖的，还有杭州的二手房价。

尤其以阿里总部所在的板块，同时也是杭州典型网红盘扎堆，倒挂高中签低的未来科技城，首当其冲。

于是，我们紧急去了趟杭州‍，看看传闻中正在经历着裁员，和二手房暴跌的杭州，真实情况到底如何。

一

去到杭州的第一站，到阿里总部所在的未来科技城园区附近逛了圈，试图寻找答案。

戒备森严的大门和紧闭的园区入口，让我们无法得到这里是否正在经历大规模裁员的确切答案。

但当我打车前往下一个目的地之时，没等我开口，这位杭州滴滴师傅，就和我抱怨起今年经济不好的话题。

裁员离职的很多人开始和他们抢生意，都想涌进滴滴的赛道来赚点钱过渡一下，所以现在大家只能每天越干时间越长。

这时我顺水推舟向司机问了下裁员的传闻，他斩钉截铁地和我说：“肯定是啊，阿里裁多少不知道，反正今年接到的阿里员工，都说公司有裁员计划，达摩院也裁了，所以我觉得网传是真的。”

“你不觉得现在城西人少了很多吗，我们平时工作日晚上基本都跑阿里员工加班的各种单，今年这样的单子是越来越少了，每次接到他们员工自己也很焦虑。”

从这位未来科技城滴滴师傅口中，佐证着这个互联网大厂或多或少，都正在经历着企业内部自身的震荡。

二

但震荡更凶猛的，是阿里总部所在板块，未来科技城的二手房价。这也是我这次杭州之行的主要目的：到底这个传闻中二手房价跌破发行价的地方，是否真的如此惨烈‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍？

我联系了一位阳光城未来悦小区楼下的中介门店，顺便去看了未来科技城“三兄弟”的几套二手房。

网上爆料的业主3.5万/平套现离场的新闻，就发生在这个叫做阳光城未来悦MAX的小区。根据链家中介所说，网上的低价房源并不是这个小区的真实成交价。

是经过做低成交价后降税的价格，实际成交价在5万/平左右。

短短两年时间，未来科技城板块整体均价其实已经跌了20%左右。

而从当天我约中介看的2套阳光城未来悦MAX，1套东原印未来来看，这三个小区是未来科技城板块的次新房，刚刚满2年，三个社区都在2020年底交房。

不管是阳光城还是东原，每套房子内部都是原始开发商的装修，还有一个共性：业主从一开始买这套房，都没打算自己住，房子满2年，就开始往外挂牌。

内部装修我看到是这样的，全都保留着房企原来的内部精装，没有任何改动‍。

图源链家

当然也不会有任何软装，3套房子不仅没有装修痕迹，也没有使用痕迹，各个角落堆积了大量的灰尘。

据中介说，在未来科技城三兄弟里，目前挂牌的近乎都是此类房源。业主没打算住，即便这里一个月租金6000元也不往外租，一直在二手平台上挂着。但是两年里不仅看的人少，两年时间三套房子都有着非常夸张的调价记录。

这是阳光城一套12层面积108平四房的调价记录，从2021年9月挂出这套二手房的时候，价格为820万。

到现在的530万，这套房两年降价290万，跌幅高达35%。

而降价幅度最大的时间段是今年4月~5月，就这两个月房东的挂牌价降了170万。

阳光城另外一套90平的房子调价轨迹也大致如此，而且挂牌的时间更久，已经挂了两年‍‍‍‍。

2021年6月业主挂牌750万，如今挂牌495万，挂牌价跌了255万，跌了34%‍。调价最集中的时间段也是年初2月开始，有100万的降，也有90万的降。

另外一套东原的二手房，22年8月挂牌610万，到如今的520万，不到一年的时间降价也达到了近100万。

从三套房的调价记录中，我看到的是房东不断降价‍‍‍‍‍‍‍。

可见，未来科技城的房价从今年年初就开始不断下滑，从目前中介透露的行情来看，几乎已经是触底的状态‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

当我询问他，这里的二手房和房东是否还有更大的议价空间时，或许是因为想要促进成交，中介给出了较为保守的答案：

“我觉得现在不可能再降了，旁边新盘都卖3.5万一平，这两个盘业主买进来的时候也有3.2万一平，加上各种利息，4.9~5万一平，已经是见底了，要谈的话，可能也只有5~10万的议价空间。”

虽然中介回答比较保守，但是从三兄弟，一个小区动辄上百套的挂牌量，仅阳光城未来悦MAX一个小区，一个月带看量就能高达1132次，但是近三月只有9套成交‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍。

业主着急卖，竞争对手多，房客在观望，或许还可以再等，或许还可以更低的心态，在我看来，未来科技城的二手，已经进入了一个近乎完全的买方市场。

虽然对于未来科技城三兄弟来说，5万/平的均价，比2018年这三个盘的新房价格3.2万/平高出不少。但要是把时间放回前两年，这里的价格最高成交有过7万/平，甚至8万/平。

未来科技城板块的网红盘，正在经历二手房价震荡。

但这确实也是一次挤泡沫的过程，让这里的房价回归正常和理性，何尝不是一件好事。

三

毫不夸张地说，未来科技城能有如今的能量，几乎完全是由阿里巴巴一手缔造的。

包括这里产业的集聚，城市配套的建设，当然还有房价的涨幅，都和阿里息息相关。

未来科技城板块用不到十年的时间，造就了全国产业新城的标杆，而这一切都是从2013年8月，阿里巴巴西溪园区一期项目落成，约1.2万名员工迁入未来科技城的新园区开始的。

从此以后，阿里和未来科技城一起，快速进入了互联网和房地产的高速增长期。

阿里总部迁来之后的这十年，杭州在这片土地上不断夯实自己的互联网产业，吸引了多个行业巨头纷纷入驻。

阿里在这片原来还是一片湿地的地方，给淘宝安了家，从此也打开了杭州大西北的发展空间，从原来的税收5000万，到如今的506亿。

在阿里的带动下，这里聚集了1.3万家创新企业，包括阿里云、达摩院、基汇资本、贝壳、万豪、字节、菜鸟、vivo、OPPO，各种直播电商产业基地......

2014年阿里上市，成为了中国有史以来最成功的互联网公司。

上市的同时，阿里也一夜间造福大批程序员码农成为城市中产，甚至财富自由。

而未来科技城也形成了一个阿里的生态圈。不管是创新企业的成功，还是这些公司整体员工收入上浮，形成了更多城市收入中产，打通了整个未来科技城的企业和房价的任督二脉，带动周边房价快速提升，吸引了更多的社会资本来这里投资。

于是未来科技城成为杭州近十年来发展最快，同时房价上涨也最迅猛的地方。

从新盘中签率来看，这里是杭州网红盘占比最多的区域之一‍‍‍。如今一手限价也只有3.5~3.6万/平，和5~6万/平的二手房价，让不到3%的低中签率和万人摇项目，时常出现。

如今我们也看到，不管是阿里巴巴，还是整个互联网行业，都纷纷进入企业内部的深度自我调整期。

未来科技城由阿里一手缔造，同时这里的抗风险性也相对较弱，一旦阿里进入了自我调整，未来科技城的房价也会随之调整。

未来科技城如今的现状，让我们看到了那些由大厂带动的产业新城，它们的房价的不稳定性和产业发展紧密绑定。

行业的瞬息万变，也是一个板块房价的瞬息万变。

四

最后，再说说我在未来科技城看到的杭州。

如果说用一个板块来代表杭州的这十年的发展，一定是未来科技城‍‍‍‍‍。但这座城市的红利，如同它的经济体量一样，还在保持着高速前进。

我在余杭的一条马路的两边，感受最深的画面是这样的：

一边是阿里巴巴总部，另一边正在施工的所有围挡上和公交站牌上，全都在标注着杭州将举办亚运会的醒目字眼。

是的，这个城市依然还在汲取着史无前例的利好，当然它还足够年轻‍‍‍‍。我们现在看到的，只是一场短暂的中场休息‍‍‍‍‍。

房价的震荡，也是让未来科技城在二手市场真正回归理性，一次及时的调整而已。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝