严厉调控房地产的后果猜想

本文来自微信公众号：曲高和众（m15875），虎嗅获授权发表。

文 / 孟庆祥

多年之后，人们还会谈论2016年国庆期间的那些房地产政策。就像人们会把1929年的经济危机和胡佛总统放任自由的不干预政策联系在一起一样。

2015年330新政刺激房地产之前的一年，2014年3月份，深圳已经出台了一些刺激房地产的政策，各地陆续出台了一些，房地产市场已经蓄势待发，330只是火上浇油，一年多的时间就燃烧的如此猛烈。这次不同于以前的北上深顶多加上温州等几个小城市房价疯涨。从南京到苏州，从合肥到郑州，从东莞到武汉，有十几个大中城市暴涨，与初始时的价格相比至少涨了一倍以上。

国庆长假，到现在出台严控房地产的政策的城市已经19个，这次房地产调控必将带来深远的影响，两个月观望期过后，断供、下跌成为大概率事件。

有人统计过从2003年到2016年，共出台了43个房地产政策。但真正造成巨大影响的只有两次。2008年，受到全球金融危机的影响，深圳、上海、北京房地产价格比2007年高点下跌30%左右，年底出台了一系列预备性政策，2009年初，七折利率横空出世，经过一段时间的酝酿，上演了一波壮阔的上涨。然后就是各种微调打压政策，房地产稳中有涨，到2014年初，深圳的房地产价格已经是2007年高点的近两倍，房地产市场有些观望情绪，找不出强刺激的理由，但330新政横空出世，续上了猛涨的动力。

中国特别是大城市的房地产价格特别符合艾略特的波浪理论，尽管这个理论可能是不严密的伪科学。07年之前缓慢上涨是第一波，08年金融危机下跌是第二波。09年救市启动了第三波。16年国庆很可能迎来第四波，也就是下跌波。然后，政策再一次救市，冲向第五浪。有人总结了房地产循环经典过程：

房价上涨—>老百姓赶紧买房—>地王频出—>疯狂买房—>限购—>加大二手房首付—>提高按揭利率—>严控房地产贷款—>办不到房贷—>房地产降温—>地方政府着急—>取消限购—>卖方抵税—>买房入户—>降低首付，房贷利率打折—>下一轮循环开始

人们的好奇点集中在万一暴跌或者成交量极度低迷，他们还会不会再一次救市？

据高盛（记不清了）测算，如果中国楼市价格下挫30%，可能会产生4.1万亿的坏账，相当于6000多亿美元。这个数据可信度比较高，本次房市浪潮绝不是国家规定的7成或者几成贷款。由于“首付贷”和提高名义价格的贷款（放大了名义价格，再打折相当于接近零首付）存在，有很多零首付的赌客。

我们可以把这个数据与08年美国次贷危机的数据比较一下，查不到官方披露的直接数据，只能查到间接推测的数据。

美国房地产总数是1.19亿单位（所谓单位是一栋独立的房子或一个独立公寓单位），其中次贷对应的房地产总数为291.9万单位，平均次贷欠款是18.39万美元，总共计算出为5368亿美元。也就是说，即使所有的次贷都出问题还不了，也不过5400亿美元左右。

次贷真实的违约率约11%左右，次贷总额约5400亿美元，加上各种损失，金融衍生品之类的，有人估计次贷坏账约1500亿美元。

那么，要是你会让6000亿美元的房贷坏账发生吗？任何人都不会，怎么办呢？一旦下跌到一定幅度，继续救市政策出台是大概率事件。也就是说艾略特第五浪到来，力竭才会结束。

有一个形象的比喻说中国股民就像一个不孝之子，你要是给他钱，他就去狂嫖滥赌，你要是不给钱，他就死给你看。岂止股民，中国赌徒全都如此，房地产的赌徒也是如此。

心理因素加上互联网传播是一个十倍速因素，你想让它慢牛，它必然成为蛮牛，你让它降速，它就卧倒。大众参与的事情无不如此，移动互联网极大的加强了羊群效应。羊群效应不是新鲜事，移动互联网之下的羊群效应才是新情况。

人们对房市和股市的看法完全不一样。

• 股市真有很多人赔钱，房事从来都是挣钱，这是一个事实；

• 股市主要都是自己的钱，房市有银行杠杆，而银行是国家的，你见过出政策的人让自己真受伤吗？

• 房地产涉及到土地财政，大头收入是政府的，政府怎么可能让自己不赚钱；

这些道理人人都懂，不懂的也让手机给搞懂了，这也是接下来一波救市面临的巨大的挑战，但上峰未必意识到这个挑战。再一次救市很可能导致更多的更疯狂的卷入房地产，最终力竭，不得不冒着巨大的风险，通过激烈的货币政策调节。

如果这次真让炒房的赌徒赔了，让疯狂的金融服务公司疼了，很可能是一件好事，这样就能把心理预期调整的离散一些，经济能够平稳运行。但这个可能性不大，因为“既要……又要……”是一个标准句型，这点小屁事有什么搞不定的？