本文来自微信公众号：新生活方式研究院 （ID：neweeklylifestyle），嘉宾：赵益民（中国人民大学城市规划与管理系助理教授），作者：崔什么，原文标题：《城市规划专家赵益民：不要大拆大建，要微更新、微改造》，头图来自：视觉中国

城市更新之所以可能有危险，是因为它会构建一种二元对立——一方面是脑海中想象出来的又新又美的城市景观，另一方面是对此时此刻存在的城市景观的他者化，即不认为这样的城市景观值得在这里存在。如果我们想让城市更新变得更加包容，摆脱这样的二元对立应当是接下来要走的第一步。

“我走在鼓楼下面/路在堵着/雨后的阳光散落/人们都出来了/执着的迷惘的文艺青年很多/如果我无聊了就会来这里坐坐。”赵雷的《鼓楼》使得钟鼓楼一跃成为北京新晋网红打卡地。游人如织的同时，钟鼓楼周边地区也在进行腾退与更新。

2021年8月30日，住建部出台《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》，不再鼓励“大拆大建”式城市改造，代之以“微更新”为主的城市更新。以此为代表，城市更新的手段越来越弹性化、灵活化。

钟鼓楼腾退正是以修复性修建为目的而开展的城市更新工作，与之类似，北京的白塔寺也经历了这一过程。在中国人民大学城市规划与管理系助理教授赵益民的观察中，这类更新改造不再大拆大建，而是更注重居民的诉求，力求达成“最大公约数”。然而，后期出于压缩成本与盈利的考虑，包容性的举措减少，白塔寺运营方曾清空商业街内的原有租户，打算按照南锣鼓巷的模板升级街道。

“这不是一个值得升级的方向，然而还是真实地发生了。”在赵益民看来，“多年后，网红打卡的风潮转变，这类被士绅化了的景观就会变成一个精致而巨大的空洞，不再是充满回忆和日常生活气息的居所”。更具包容性的城市更新的一个基础是遵循地方演化的内在逻辑，其后去思考如何在现有的制度框架与资金预算体系内促成进一步的良性循环。

《新周刊》和赵益民探讨了当前中国的城市更新与士绅化，以及如何进行更加具有包容性的城市更新，避免城市从充满回忆的故居变成精致而巨大的空洞。

一、中国的城市更新，逐渐走向微改造

《新周刊》：能否为大家简单介绍一下什么是城市更新？当前中国城市更新的状况如何？

赵益民：学界对于城市更新的定义非常直白，即对建成环境的更新改造或升级。城市更新一般可以分成三个类别。第一类是再开发，即把土地上原有的建筑拆掉、人搬迁走，当整块土地彻底变成一片净地，再在净地上盖新建筑。比如上世纪90年代到本世纪初的北京旧城改造中，金鱼胡同那一带变成了现在的金融街，在金融街中看不到任何原有活动的痕迹。第二类是修缮更新，在一片相对破败的地区，不改变总体的建筑架构，只是对基础设施以修缮、加固的方式进行更新，使得这片土地能够更好地为人所用。第三类是像对待文物一样去保护，尽管其中也涉及一些细枝末节的修缮、加固工作，但这些微调工作基本不影响建成环境和建筑的外观。

我国城市土地属于国家所有，城市更新也由政府主导，只是政府主导的方式不同。从上世纪90年代到本世纪初，我国城市更新的基本状况是大拆大建，如果某地被规划了一个新项目，那此地的原住民大概率没有讨价还价的余地。这是因为那个年代尚未出台《国有土地上房屋征收与补偿条例》，只有《城市房屋拆迁管理条例》。这类拆迁管理条例里存在很多制度上的漏洞，比如说条例允许开发商自己下场去拆房子，开发商注重效率，很容易采用包括雇用地痞流氓等的过激手段去加速拆迁进程，因而造成激烈的社会矛盾。

直到2011年，《国有土地上房屋征收与补偿条例》出台，明确了阳光的、透明的征收规则，并明确规定地方政府是主导居民搬迁与房屋征收的唯一主体，这使得拆迁导致的社会矛盾问题大幅减少。与此同时，由于拆迁给的补偿越来越多，造就了拆迁户这一新的群体，“拆二代”也成为大家常常议论的话题。另一方面，随着民众的权利意识的不断提升，政府也发现，以前的大拆大建模式越来越难以实施，所以主流政策的方向也在变化，最近十年越来越鼓励小规模、小范围的微更新、微循环。可以说，近年来，我国城市更新的总趋势是从原先的以第一类大拆大建为主，逐渐走向现在的微改造，城市更新的手段越来越弹性化、灵活化。

《新周刊》：我国城市更新的原因是什么？

赵益民：最近几年国家密集出台了很多关于城市更新的政策，对城市更新的重新提倡和强调主要源于三个层面的关切。第一个层面是对城市建成环境的美观和使用的关切，住建部等部门认为城市的建设环境需要有一个全新的面貌，因而制定了一些微改造、微升级举措。比如在2017年前后，他们提出建设开放式街区，力图使城市环境本身的美观和实用与日常生活结合得更紧密。

第二个层面是政治经济意义上的。近年来，地方财政吃紧，在城市边缘地带大规模进行土地储备而后卖给开发商的传统模式难以维系。然而，在市中心地带，一方面，这些地块的区位优势非常明显；另一方面，房地产商内部也存在分化，有些拥有国资背景的地产商的资金压力并没有那么大，有购买优质核心地块的意愿。在这个意义上，城市更新相当于把中国城市空间生产的方向从原本向城市边缘地带的扩张调转到了市中心地区。

第三个层面是从城市治理维度出发的。最近几年越发强调城市治理的精细化，从政策制定者的角度来看，很多老旧小区的改造也是可以被纳入广义城市更新的范畴的，因为它的建成环境确实会因此得到提升。这三点足以解释为何城市更新又成为了热门词语，但我想强调的是，城市更新绝非最近才火热起来的，而是不定期的、会往复出现的一股潮流。如果我们从历史的角度看，在八九十年代的上海、北京，尤其是在北京的旧城改造中，超过100万人被大规模搬出了内城。如果现在大家去往北京的回龙观等地，也能够发现很多以前一直在二环以内长大的市民。可以说，现在住在五环以外的老北京人，是那个年代的旧城改造所造成的直接社会表征。

《新周刊》：有本讲述美国城市更新的著作《杀死一座城市》，作者考察了四个城市的城市更新，并指出了美国在城市更新的过程中存在过分资本化的倾向。尽管城市更新的主旨是改善城市环境、惠及城市的居民，但实际上美国的城市更新驱赶了城市中的穷人，使得城市中聚集了更多的精英富人。为什么美国的城市更新有时存在偏向性，不惠及绝大多数的城市人口？

赵益民：城市更新的标的物是城市的建成环境，而非城市社会公平。城市某地的建成环境更加美观并不必然意味着此地的居民会因此受惠于这样的更新过程。实际上，大多数情况下，与建成环境变得更加美观同步发生的另一维度就是本地居民的流离失所，因为只有当居于此间的人离开了，这些更美观的建成环境才能吸引到从资本的角度来看“更高价值”的使用者。一方面，资本能够收回他们进行城市更新的种种成本；另一方面，资本未来获得长远收益的可能性也大大增加。

在你所提及的《杀死一座城市》这本书中，作者所列举的美国城市更新的案例就是用资本逻辑来碾压日常逻辑的表现之一。在这个意义上，城市更新的过程是一个贫富两极分化的过程，更新后的建成环境吸引了更多的富人，使得此处变成新的富人聚集的飞地。进一步恶化的话，住在飞地中的富人们可能会出于对安全的关切，采用各种各样的手段来保卫领地，使得城市内部社会的空间分隔更加明显。书中的城市政治经济批判非常有价值，首先要识别出是资本的逻辑主宰了这个过程，其后才能更好地解释为什么现实中城市更新只让特定人群的生活变得更好。

二、士绅化，振兴的是资本的利润率

《新周刊》：“士绅化”是西方社会谈及城市中心时常用的一个批判性词语，这个词语近期也在中文媒体中逐渐流行，你可以解释一下士绅化的意思吗？

赵益民：“士绅化”是1964年才被创造出来的，在此之前，英语里没有这个词语。1970年代，英国社会学家卢斯·格拉斯（Ruth Glass）在伦敦市内观察到，她的工人阶层邻居们纷纷搬出了街区，取而代之的是各种各样的新兴白领阶层。她进而思考，收入相对较高的阶层纷纷涌入特定街区取代原有收入相对较低的阶层，这类新现象是否正在英国的城市中普遍发生。如果与英国乡村的社会阶层进行类比的话，这些收入相对较高的阶层并非地主（landlord），不拥有巨额财富，但是有着较好的职业前景和稳定的收入，因此更类似于农村里的绅士（gentry）。正是借助“绅士”带来的隐喻，“士绅化”（gentrification）这个词语被创造。收入相对较高的阶层代替某个特定街区或城市中收入相对较低的阶层这一过程，就是士绅化最初的核心含义。

《新周刊》：士绅化的原因是什么？它与城市更新的关系如何？

赵益民：士绅化所描述的是一种空间和社会层面的结构变化。这个词语被提出后，大卫·哈维（David Harvey）等一系列学者纷纷探讨这类现象为何产生。在那个年代的文献里面，主要有两类观点彼此争鸣，一类是以大卫·雷（David Ley）为代表的文化取向的观点，另外一类是以尼尔·史密斯（Neil Smith）为代表的资本取向的观点。前者主张在七八十年代的西方，大量的年轻白领之所以纷纷进城，是因为他们属于战后出生的婴儿潮一代。此前，他们的父辈于战后通常在郊区购置联排或独栋别墅，但由于这些居住地太过冷清、缺少活力，这些向往城里热闹的生活方式的年轻人涌入城市，充分享受城市带给他们的多元性（diversity）与活力（vitality）。

后者则认为士绅化归根结底是由于资本的需求。士绅化之所以在西方的城市中心地带发生，是因为此前那些地段经历了漫长的贬值（devaluation）过程。在战后很长一段时间内，这些国家发生了广泛的郊区化，即大量的中产及以上阶层纷纷从城市搬到郊区。一方面，房地产商对此喜闻乐见，因为这意味着他们有更多的生意机会；另外一方面，这也与冷战的意识形态密切相关，因为美国需要通过塑造这样的生活方式来打造“美国梦”。那时美国的资本，尤其是房地产资本，大量聚集在郊区地带，城里的土地则无人问津。

但是到了七八十年代，房地产商开始意识到，面对新的社会形势，城市土地能够激发出的潜在地租远远大于它们在现实中已经被减值了的地租，这些土地具有区位优势，只要能够适当更新其建成环境，潜在的地租就可以实现。尼尔·史密斯有句话说得特别好，他说在讨论士绅化现象时，我们要明白被振兴的对象并非城市本身，而是资本的利润率。租差（rent gap）概念也因此被提起，资本之所以选择在此时入场进行城市更新，是因为他们识别出了存在于此的租差。对此，只需要更新建成环境，租差就能够立刻转化为利润。

目前的主流观点是资本取向的观点，换言之，城市更新首先会在表面上塑造一个更新的、更有吸引力的建成环境，但其次，这个建成环境是以本地居民的日常生活为代价的。只有当建成环境得到提升且本地居民因为种种直接或间接原因不得不搬离本地时，此地才能开门迎接那些出得起更高价格的居民。

三、从充满回忆的故居到精致的空洞

《新周刊》：当前中国的部分一二线城市也在经历城市更新，但中心城区景观的市场化再造是一种危险，让城市从充满回忆的故居变成精致而巨大的空洞，你认为我国的城市更新是否也陷入了这种危险中？

赵益民：我认为与直接下“中国是否存在士绅化”的定论相比，更为重要的是观察在现实生活中发生的事情本身，审视特定的城市街区或建成环境的再造过程，思考是什么样的机制在运作，遵循着什么样的逻辑，以什么主体的利益为主要关切。

在上世纪90年代的北京，我们观察到的是政府部门主导的大拆大建，但如果更进一步细看，会发现从利润角度出发，很多港资房地产商也在其中扮演着关键角色。与卢斯·格拉斯观察到的现象不同，这不是一个居住形态取代另一个居住形态，而是商业业态和办公业态取代原有的居住形态。如果从高端、低端的角度来讲，也可以认为这是一种所谓的“高端”的城市空间使用方式取代“低端”的城市空间使用方式。这个过程由政府主导，但其中房地产商所出的钱、力也非常关键。

至于如今新兴的各种网红街区，这关联到了短视频时代兴起的网红打卡习惯对于城市社会、城市空间、城市生活的影响。此外仍需探索的是，这样的项目背后到底是谁在推动，又存有哪些具体关切。一方面，这与提升城市的档次、品位、面貌有关；另外一方面，这也与当地民众的生活需求有关。但是这两者之间是否得到了妥善的平衡？这依然需要我们做进一步探索。

《新周刊》：有学者认为城市更新是利用地价的上涨给城市的公共服务进行融资的过程，士绅化带来的税收与财富可以造福城市的居民，因而不是所有的士绅化都值得批判。

赵益民：首先，对城市空间进行资本化运作的过程把城市一维化了，把城市社会、城市空间、城市居民的日常生活等不同的维度、不同的利益关系、不同的诉求压缩成了一个扁平的东西，即融资增值和财富的扩大化，这忽略了城市进程内蕴的复杂性和多元性。其次，这一增值与财富扩大化的过程是不均衡的，会不成比例地影响到不同的人群。比如在上海张园的改造过程中，受改造冲击最大的往往是从改造后的建成环境以及之后增值的财富里获益最少的人。可以说，单纯地从经济的逻辑出发看城市更新，意味着完全放弃了对城市社会正义的关切。

换言之，只关心财富的增长与效率的提升，而不去思考如何能用更均衡的方式使得不同的人群通过一种更加协商、合作式的方式同时获益，一方面会使得社会公平受到猛烈冲击，进而影响社会稳定；另外一方面是当一个被更新、被士绅化了的景观呈现在我们面前时，它的活力从何而来。当前张园的活力与本地居民关系不大，更多的是一种网红打卡现象，但是多年后网红打卡的风潮转变了，张园怎么办？它就会变成一个精致而巨大的空洞，不再是充满回忆和日常生活气息的居所。这就是中心城区景观士绅化再造给我们的日常城市所带来的一个最直接的冲击。所以我非常不同意把城市空间简单当作资本运作载体的观点。

《新周刊》：你有了解国内一些比较关心保留本地文化、本地记忆以及社区凝聚力的城市更新吗？

赵益民：据我观察，北京的白塔寺和广州的永庆坊更新改造时不再是大拆大建，而是愿意了解居民的诉求，达成“最大公约数”。但是慢慢地，我发现这个过程中一直存在不同逻辑之间的张力，例如白塔寺的运营方也存在盈利的压力，他们需要偿还贷款，通过减少包容性的举措来降低项目的成本，通过增加商业性的运营行为来扩张利润空间。有段时间白塔寺的商业街内一夜之间清空了租户，因为运营方打算按照南锣鼓巷的模板升级这条街。从我个人的角度看，我不认为南锣鼓巷是一个值得升级的方向，但这真实地发生了。

至于城市更新更加具有包容性的案例，我反而觉得是在像石牌村这样的广州城中村里，由于体量太大或地方财政负担不起整体的搬迁腾退，为保证村民的生命财产安全，广州市政府对包括石牌村在内的很多城中村进行了微更新和微循环。尽管存在政府介入，但主要目的是修缮基础设施，提供基本公共服务，保证村民的安居乐业。现在去往石牌村，我们可能都意识不到它被更新过了，因为村落的微更新存在于看不见的地方，比如那些日常生活的基础设施里。也许它不符合我们在美学上所期待的那种被更新、被升级了的建成环境，但从生活的维度出发，这是使得居住其间的普通人的生活变得更美好的一个过程。

《新周刊》：面对士绅化，国际上是否存在一些具有包容性的举措可供借鉴？

赵益民：我能够想到的一个例子是位于伦敦的富尔尼耶大街（Fournier Street）。上世纪二战后，这条街道慢慢地变成了孟加拉人和其他南亚人的群居之地，也吸引了很多游客。近些年，街道所在的市镇政府塔村区（Borough of Tower Hamlets）开始思考如何促进这些居民更加融入伦敦的生活，并能够吸引更多人来此处观光，后来甚至给这条街挂了一个牌子，叫孟加拉小镇（Bangla Town）。由于吸引了更多的游客，本地的经济得到发展，能够用于改善基础设施的资金来源也更加多样，于是整个空间与聚落进入了一个良性循环的过程。

在某种意义上，这与我国广州石牌村的例子是相似的，首先要遵循地方演化到如今面貌的内在逻辑，而不是把它视作一个需要整顿的异质性要素、一定要以清理为最终目的。其后，我们可以去思考在现有的制度框架中，有什么办法能够促成进一步的良性循环。城市更新之所以可能有危险，是因为它会构建一种二元对立——一方面是脑海中想象出来的又新又美的城市景观，另一方面是对此时此刻存在的城市景观的他者化，即不认为这样的城市景观值得在这里存在。如果我们想让城市更新变得更加包容，摆脱这样的二元对立应当是接下来要走的第一步。

本文来自微信公众号：新生活方式研究院 （ID：neweeklylifestyle），嘉宾：赵益民（中国人民大学城市规划与管理系助理教授），作者：崔什么