地产这趋势，不是危言耸听

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，头图来自：视觉中国

今天和大家说个政策有关的东西，上周政治局会议的消息已经刷屏了，我想各位都看到了，我们团队也对政策有及时的跟进。

但是今天我不是说点大家说剩下的，今天就和大家分析政治局会议中的一句话，这句话每每咀嚼都能感受到一股强大的力量，叫：适应房地产市场供求关系发生重大变化的新形势。

这句话如果没记错的话，是我入行至今关于房地产从来没有听过的一句话。

很多对于房地产的描述都是衍生的，或者过渡的，而像这种彻底给到一个逆转的判断，在很多口径上都不曾出现。

但是这一次我们看到了特别坚决的判断，这句话像什么？差不多类似的应该是我小学时候学政治书本经常提到关于社会核心矛盾发生了转变（暴露年龄）。

也因为如此，对于这句话需要足够的重视，而且我认为这句话基本上把未来20年对于楼市的趋势都说透了，所以我分析了一些我个人主观的看法和大家分享，作为一种交换大家可以互相参考。

一

首先供需关系发生重大变化，本质上已经告诉你，房子稀缺土地稀缺的逻辑已经彻底被淘汰了。

关于房地产而言，过去20年最重要的一个核心论据在未来不再适用，对于房子价值的判断，稀缺这个维度的标准被下放，关于土地关于房产的价值需要重新判断。

另外现在能够这么明确地强调，也代表着供需的变化已经不是结构性的变化，而是全面性的。

也就是说，不论是刚需、改善哪怕是高端类产品，普遍性稀缺已经不存在。

这种变化的本质性原因，就来自一个内核：同质化供应过多。

同质化供应本质上是基于同质化土地在过去20年大量的出让，同质化也蔓延到所谓的高端板块。

一些最稀缺资源区域也伴随着土地大量出让从而造成概念的过分透支。

未来的楼市就是一个供大于求的市场，供大于求也就意味着市场进入买方市场。

从卖方到买方，这才是最大的变化，也是本质上需要适应的原因。

基于卖房市场的供应链结构，需要在这样的调整下重度逆转。

房地产这行业一直魔幻的地方就在于，确实和其他产业格格不入，本质上就一直都是卖方市场，未来从业者心态的调整可能才是最致命的。

二

当然随之而来的，就有两个大概率事件。

第一，调控的作用可能越来越弱。

大家如果从业经历有点长就会知道，过去的调控有多夸张。

就是扶持楼市给一点点利好，楼市就噌地往上，而一些抑制楼市的政策一颁布的时候，甚至还会有恐慌性购买反而楼市更热，这就是以前的现状。

这些情况正是存在供不应求的时代里，所以每每调控都是楼市爆发的时候。

而现在正是因为供需逆转，调整的威力也就减弱了很多，甚至在不少城市日趋无效，因为在很多地方不是需求被抑制，而是根本没有需求，所以哪怕再重磅的政策也没有了威力。

我想这种体感最近各位可能也有所感觉。

第二，房价要涨可能也越来越难。

关于房价上涨的理由有很多，但是最根本还是因为买的人多卖的人少。

现在这个改变也决定了未来房价的涨幅变得不可控，持有的风险也开始积蓄

关于什么样的房子会涨今天不做讨论，但所有房子涨的比以前难那是一定的，所有购房者要做好充足的心理准备。

另外一个城市还会有很多的蝴蝶效应，比如说很多存量资产越来越多的吐出来流入市场，整体地块的开发节奏也会越来越快等。

三

另外，关于那句话还有一个关键词：适应。

我们思考一下，到底是谁需要适应供需关系发生变化的新形势，这句话是说给开发商听的吗？可能是。

但是我觉得这句话更多是说给每个城市听的，因为几乎每个城市都是土地财政，几乎每个城市在过去很长一段时间都依赖房地产。

开发商可以破产，但是一个城市不能，一个城市必须要适应供需关系的转变，所以如果一个城市能够听进去这句话，未来需要做的就是两件事：

第一件事：抢需求，也就是抢人。

把流动性人口尽可能多的抢到自己城市，只有人愿意来，需求才会充沛，楼市才有基业长青的可能。

如何更好地抢人永远是现在一个城市的最重要命题。

未来一个城市除了炒房之外，其他所有的需求都是会被保护的，但是需求能够健康就必须要稳定地托底，刚需无比重要。

第二件事：抢租赁。

不要觉得我在开玩笑，只有大力夯实租赁产业，才有可能让抢到的人留下来

租赁正在成为房地产市场的重要组成一环，只有足够好的租赁环境，才有可能有更加活跃的商品房市场。

大家仔细看上海，包括上海地产集团、陆家嘴集团、金桥集团这样的地头蛇国企都在悄悄但又迅猛地发展租赁，这些正在成为一个城市留人最软性但也是最重要的环节。

忽略租赁会成为一个城市未来20年最惨痛的教训。

四

另外，从顶层意志来说，对于房地产的判定也有了改变。

当然房地产还会是支柱产业，但是已经不再是金融属性行业，整个产业已经出现产能过剩，换句话来说也不需要金融模式来推动行业再保持太快的速度，钱会从整个赛道撤退。

某种程度来说，库存就是当下泡沫本身，行业只有慢下来才能去库存。

未来对于产业的脱虚向实，房地产会回归到制造业，而制造业的根本是什么？

第一是弱企业强产品，好的产品才会是好的企业的第一张名片。

第二是钱的选择性进入，资金整体的撤退但是不代表撤离，而是会集中性进入头部品质类企业。

这种模式非常类似于当下我们看到新能源汽车的助推模式，扶持特斯拉本质上就激活了整个产业链，给到做好产品的企业足够的资金支持，本质上就是支持整个行业的脱虚向实。

这也是为什么最近大量的国企央企都在做产品转型，都在输出自己的旗舰型产品，这就是一个重要信号。

好产品不仅赢得客户，好产品还赢得资本。

五

最后最重要的，对于个体而言，毫无疑问又是一场资产保卫战。

其实日常都会有人问我关于别人买房的理论和模型，对于这些理论各位记得第一件事就是：把他们拉黑删除。

因为很重要的一件事，那些沉淀的理论来自过去，而过去和现在不再适用。

江湖术士如此用力地贩卖，本质上也是因为他们自己焦虑自己的时代已经快要不在。

关于买房卖房我没什么好教各位的，但是大家记得一个逻辑，就是所有江湖术士也好，购房者个体也好，很多理论都模仿的开发商。

20年前，开发商只要勇敢地买，那个时候只要你敢买房也就足够厉害。

10年前，开发商流行的快周转，江湖人也有短频快的关于先上车和周转模式买房。

还有各种对于城市的论据判断，也是开发商用更多的钱进入了一个城市，才有一些人看看这个城市值不值得投资。

简单来说就是踩着趋势买的房子，而对于开发商来说，脑子比一个个体要聪明一万倍

如今的各种关于买房的理念，在地产内部都是用剩下的三流数据。

所以各位如果在当下要不要买房，就一件事，看现在先知先觉的开发商在做什么。

有开发商彻底放弃房地产，就说明简单的盲买已经带来巨大的负担；

有开发商重仓核心城市核心区域，这就说明地段的分化非常严重；

有开发商转型做高端类产品，这就说明改善需求相比较刚需更加能对冲风险；

有开发商发展运营和服务，这也就说明对于资产而言后端长尾同样重要。

所以只要你花点心思去研究当下崛起的开发商，你想想他为什么这么做，以及用他的一些方式套在自己身上，可能就是当下最符合趋势的买房方式，毕竟人家做决策的成本，比我们个体要大多了。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊