“普通人的房子，都不太会涨”

今天再来和大家聊聊一个具体的观点。

作为一个行业的信息枢纽，“真叫卢俊”几乎日常大量地保持和各行各业的人谈论关于房子本身，各个角度，不同内容的各种观点。

最近假期期间，我碰见一个挺有趣的人，叫阿翔。

离开行业差不多有两年了，也不做房地产了。

也正是因为不做房地产，他从一个从业者变成了一个评论者。

正是因为这样角色的转换，反而换来了一些很有趣的内容。

一直记得他反复和我强调一个观点：我们经常被一些极值所遮偏。那么房地产这个行业的中位数到底是怎么样的？

大概一个下午的时间，我整理了其中一些内容和大家分享。

一、行业的大趋势

房地产这个行业，有两个大趋势，就是增量的逐渐萎缩和存量的流动放缓。这是所有人必须要看到的一个现实。

但是增量的萎缩叠加存量的流动性放缓，就会出现另一件事情：增量会想尽办法在萎缩之前，蚕食存量的流动性。

而蚕食的办法就是一种：通过更好的产品力来吸引。

在房价不会上涨的年代，能够影响客户偏好的就是房子的产品力，新房子除了新还有好。

未来一手房的竞争漩涡里最大的PK就是产品力的PK，这样才能诱导客户放弃二手房的购买。

而相比较而言，二手市场的产品除了价格，没有其他对抗的手段。

目前市面上关于二手房室内装修和美化的产品几乎没有一个取得成功，客户从产品力的关注已经从简单的室内规格到对整个社区的系统性考量。

二、二手市场如何去泡沫

关于一手房去泡沫，如今大家已经看得比较清楚也比较简单。

就是从土地到一手房进行整体限价的方式，从而保证在一手房赛道不存在泡沫。

而二手房呢？

二手房相对比较复杂，因为二手房没办法进行系统性的供求关系调节，所以首先可以做的是让二手房流动性降低。

所以本质上一手房限价的模式，让二手房流动性降低，然后让二手房价下滑到一手箱体范围内，本质上就是二手房泡沫出清的方式。

这样的模式可能会有一点代价，但是这样的模式也是风险最小的，也让行业整体的风险趋于可控。

所以如果你意识到这个趋势，那么你就要认清一件事，未来几年普通人的房子是不太会涨的。

而位于中位数的普通房子流动性降低，底部的居住需求通过租赁市场快速补齐，而塔尖的高端住宅通过一手市场完成产品力重塑……

这差不多就是整个楼市未来期待呈现的样子。

三、改善会更快得到释放

如果说有一股力量在楼市里会显得凶猛，那么毫无疑问就是改善性需求。

这部分未来受市场的刺激是最明显也是最巨大的。

首先是整个行业一定会大力扶持会做产品的开发商。

是的，你没看错，是大力扶持。

咱们这个行业最大的笑话就是过去几年的一些大企业，不仅公司千疮百孔，最黑色幽默的是都不会做产品。

这成为多少人的笑话。

所以这些年开始的头部企业以及地方基建企业，必须要会做产品，会做出挑的产品，成为了明规则也是暗旋律。

所以未来两年整个行业的产品力是极速提升的。

内卷到极致，因为这是行业的最大诉求。

与此同时，客户也会倒逼产品力升级。

为什么杭州这几年产品力提升得这么快，其中有一个非常重要的原因就是，杭州的客户足够挑剔。

杭州的客户可从来不管什么地价售价以及开发商来自何方，大家对于产品都开过眼，也有统一的标准。哪怕维权也是非常的专业。

未来客户倒逼开发商产品力升级的驱动力也会变得越来越强。

所以换句话来说，对于房企来说会受到两股力量的同时胁迫，从而提升产品力。

在这样的趋势下，改善性需求会被快速地释放。

如果楼市里仅有的一股汹涌力量，大概就是如此。

四、供应链会重塑

而在整个产业里面，大家都在关注开发商，其实这个逻辑是片面的，变化最大的其实是行业的上下游，也就是供应链本身。

首先大量依附式乙方几乎伴随着各个企业的倒下也都最快地倒下。

而剩下的“乙方”都在认真思考要不要在行业里继续。

对于开发商来说是转型不转型，对于供应链上的从业者，这些都是生死攸关啊。

很多没死的乙方，也因此放弃了这个行业。

而依然在行业内奋斗的企业，毫无疑问会推动供应链本身的转型，定价标准、回款周期以及服务标准都会被重新定义。

与此同时，行业的人才体系也会被重新洗牌。

我最近听过太多朋友和我说差不多的一句话：我有一个老领导辞职去了链家。

这句话其实就说明一个趋势，以为强大的开发商其实没那么强大。

而那些持续在深耕的乙方都有自己清晰的战略意图和核心竞争力。

这样的模式也吸引行业人才的二次分配。

另外，大家对于企业类型也会有重新认知。

就是做得多、规模大已经不再成为房地产好品牌的定义，类似接近阿那亚、麓湖、理想国这些都成为一个个标签，也是一股精神。

我在行业内呼吁的单盘主义本质上也是这样的逻辑。大家通过项目本身来重新定义开发商的品牌。

五、土地不再只追求利益

而整个土地市场，未来的诉求也在发生变化，不再只追求金额，而是期待围绕着土地出让可以带来城市升级。

最近很多人在反思什么是浦东模式。

浦东模式的根本就是依靠土地的“筹码”，吸引资本完成产业链的落地和城市配套的扎根。

本质上在过去30年浦东伴随着土地开发，不仅完成了城市开发，并且给城市留下很多永续经营的动力。

而在其他很多地方，土地只是单纯的完成出让和收益。

所以这件事未来会被越来越多地调整和纠偏。

与此同时，现在的地块也越来越复杂。

身处中心区域四至复杂的同时，业态属性也更加多元，各种捆绑附加内容也更多。

这些变化也在推动土地属性的变化。这也是为什么越来越多的开发商都在对外说自己不再是简单的开发商，而是城市共建者。

这些都是敏锐地嗅到了风向变化。

但是我想强调的是，嗅到归嗅到，到底有没有能力也需要真的问问自己，不然也只有眼睁睁地看着优质地块被大型国企央企以及港资企业拿走了。

六、行业在等待下一轮购买力

所以。

所以的所以。

行业在这么调整的目的是什么？

其实是在等待下一轮更加持久的购买力出现。

当然这些问题已经不是行业本身的问题，未来的购买力出现要依赖整个经济的复苏以及重点产业的崛起。

而楼市在等待的就是在这样一轮经济周期里等到下一轮的创富一代。

楼市的根本还是供需，不论是信贷还是税费都解决不了根本问题，购买力持久，楼市本身才会更加持久。

关于大部分人的房子，整体行情的价格，未来的走势依然需要整个经济周期和购买力人群的收入来支撑。

现在确实不太会涨，但是正如阿翔所说都在等待下一轮周期。

如今产业正在供给侧改革，调整开发商预期，调整市场的产品力，也在调整整个行业周期。一切都已经在往对的方向去调整。

剩下的命题到底怎么样，其实这不是今天这篇文章能够解答的命题，但是不论如何，这都很值得等待。

七、尾声

再记录一段阿翔最后对我说的话，供各位参考：

很多时候，会不会和能不能、可不可以、应不应该、需不需要这些问题都要区分来看。

数字只是结果，我们更多需要看到事态发生的过程，才会对未来出现的那个数字更加坦然。

对于整个行业而言，房价只是发展的结果，而不是追求的目标。

与大家共勉。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊