作为一家央企开发商的上海营销负责人，王蕊仍然对那个特别的周五记忆犹新。

9月1日，上海“认房不认贷”政策傍晚出台，当晚，王蕊公司旗下在上海的3个项目就开启了夜场成交模式。“当晚就有客户来项目下单，成交了好几套”，王蕊连夜通知还未正式开售的其他项目支援即将到来的周末。

王蕊公司旗下一个均价不到7万元/平方米的项目，在新政出台后的周末销了70多套，来访量和成交量均较此前翻倍。

有类似感知的还有另一家头部央企开发商的上海营销负责人张晴，新政后，旗下一个均价在8万元/平方米的项目，此前一个月的成交只有个位数，新政出台后，周末两天成交了十几套，到访量是此前的3倍。

“成交突破5亿元”。

“单项目两日成交1.8亿元”。

一张张房企热销红底亿元战报显示着新政的威力，至今热度仍在延续，王蕊发现，周末过去，周中的成交量虽不及周末，但较以往也在翻倍增长。

不过，新政的效力并未能传导到上海房地产市场的各个层面，二手房市场从业者们尚未明显感知到市场温度。

即使身处热潮中，多位房企上海营销负责人仍然表现出“担忧”，此次新房释放出的置换改善群体的购买力预计持续一个置换周期，即2~3个月，下一波购买力从何而来，市场又该由谁来接力？

一、激起新房“千层浪”

“根据我们对上海新房项目的监测，新政放开后的首个周末，上海新盘来访人数普遍比此前增加了50%~100%。”王蕊介绍，但项目之间成交量分化较大，环线不同，市场反应也不太一样。

五大新城一些配套还不错的项目，销售提升较明显，但外郊环，比较偏远且周边配套不太好的项目，成交则没有明显回转。

比如嘉定区的几个新盘，成交量普遍提升了80%~100%，临港的几个新盘成交量也提升了60%左右。也有少数如松江、奉贤等远郊原本销售不佳的项目，虽然来访上涨，仍然零成交。

多位房企上海营销负责人告诉经济观察报，当下这一波下单的购房者主要分两种：

第一类是原本就持币看房的购房者，此前观望市场和政策导向，政策落地后，不再犹豫，选择出手。

另一类则是因为有过贷款记录，被7成首付限住，现在首付门槛降低，获得购房能力。

在上海交了10年社保的李先生，在认筹倒计时最后一天赶到上海青浦区的国贸虹桥璟上项目看房，他告诉经济观察报，自己在外地有房无贷款，但有过贷款记录，以前7成首付，在上海买房比较困难，但孩子已经到了要上小学的年纪，“现在算首套，我就有机会在上海买房，结束一家人的租房生活”。

像李先生这样在外地有贷款记录上海无房的刚需客户并不多，改善客户群体还是占了绝对的比重。

一名项目销售人员告诉经济观察报，新政出台后的周末，售楼处接待量明显增加，周末两日到访200多组客户，大多数是置换客户，“都是听到消息，觉得有机会置换来看房，没有这么快能买。”该销售人员表示，这也导致新政后，其所在项目到访客户增多，但真正认筹客户数量并未超出原本预估，并未触发积分摇号。“我们项目没有置换周期，一些置换客户来不及，转而选择了有置换周期的盘”。

事实上，上海许多改善盘已经推出首付分期政策。“二手房市场流动太差了，不得已出的。”在张晴看来，只有首付分期才能帮助置换客们下单。

二、二手房泛“小涟漪”

作为一家从业近20年，在上海管理着6家门店的上海某连锁中介区域负责人，乔青将网上一些“二手房火爆”的鼓吹视为“纯粹在造势”。

“只能说政策出来后，客户的活跃度比以前提升，以前观望的客户开始预约看房。”他介绍，新政出台前，一部分客户担心购房后价格下跌，政策出台后，已经基本定心。

其所在区域的6家门店在新政出台后，带看量比过去增加70%~80%，而网传的业主跳价是极少数，大部分都没有涨价，但很明显的是信心增强了，谈价空间小了。

“成交上，二手房的反应势必没有新房那么快。”在乔青看来，购买二手房流程较新房更为复杂，且一房一价，从看房到谈价成交需要一个过程，但确实有一部分置换需求被挖掘出来，以前，不少客户看着看着就没下文了，因为在上海首付7成的情况下，想置换一个比原来面积大、品质好的房子是比较难的，现在有机会了。

这一部分需求也反应在二手房挂牌量上，一家闵行区连锁中介经纪人告诉经济观察报，后台显示，新政出台后两小时，系统新增房源达到了700多套。

其门店此前周末带看量仅有1~2组，新政出台后周末每日3~4组带看，目前较少进入谈价环节。他表示，除非有看准要参与摇号的新盘，客户普遍想等一个合适的时机和价格，现在二手房的市场行情并不好。

乔青表示，很重要的一点在于，不同于2014年上海实行“认房不认贷”后楼市迎来一波疯狂的上涨期，当下，大家对未来房价上涨没有预期，不会着急交易。

“希望二手房能卖快点！”一位TOP3房企上海营销负责人表示，即使目前新盘热度提升，但激发的都是原来市场的存量——一部分观望好久只差“临门一脚”的群体和一部分首付降低的客户。但接下来，二手房成交才是关键，只有置换客户被释放出来，才有购买力。  

三、亟待新政接力

浦东外环外一位新房项目营销负责人有些焦虑，目前看来，认房不认贷的政策效力仍“余波未至”。8月最后的一个周末，其所在项目到访80多组客户，新政落地后9月的第一个周末，项目来访量增加至90多组，相比于市区一些改善盘，增长并不明显。

该项目均价在4.8万元/平方米，根据户型不同，面积从90~130平方米不等，总价在360万~500万元居多。“我们已经算不上纯改善的楼盘了，但根据前期蓄客摸排来看，我们项目超过5成的客户需要卖掉旧房子，才能购置新房”。

新政出台后一周，区域内来看房的客户中，改善置换群体占了大头，乔青表示，“这一波置换群体的购买力将在9~12月内持续释放。”一般而言，房子从挂牌、意向客户看中、签约、贷款审批、全款到账，需要两三个月的时间。

“我们预计，这一轮认房不认贷的政策效果持续期为2~3个月，刚好一轮置换周期。”上述TOP3房企的营销负责人也做出同样判断。改善群体消化完后，市场亟需新的购房群体入场。

他表示，上海现在在限购方面没有进一步的动作，“购房的仍然是原来一些客群，政策只是激活了存量购买需求，没有新增需求，刚需购房客户可能总共就那么多。”

一位接近政府人士告诉经济观察报，9月初，在五大新城专题研讨会议上，政府方面表示，因为五大新城人口呈现负增长，考虑进一步放开落户政策。

9月7日，上海临港新片区发布《关于优化调整临港新片区人才住房政策相关工作提示的通知》，再次优化人才住房政策。通知显示，临港新片区重点支持单位工作的人才购房，工作年限要求从6个月以上缩短为3个月以上。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：丁文婷