500亿甩卖京沪项目？李嘉诚的内地“尾盘”生意经

本文来自微信公众号：中国经营报（ID：chinabusinessjournal），记者：张玉、方超、夏治斌，题图来自：视觉中国

在7月出售成都南城都汇项目后，长实集团（01113.HK）以及背后的李氏家族，因日前“甩卖”500亿京沪项目，再度站在“风口浪尖”之上。

近日，市场传出长实集团欲出售北京、上海两地项目之事，财新报道显示，起初该笔交易主要“资产规模约200亿元”，但长实集团有意将上述资产打包出售，一度引发市场广泛关注，而上海高尚领域此前已多次传出相关传闻。

不仅如此，此次被传闻“出售”的上海高尚领域，近期也颇受市场瞩目，相关信息显示，该项目陷入虚假宣传、违反销售承诺、设立霸王条款等旋涡之中，而高尚领域A6地块的去化率，亦表现不佳。

对此，《中国经营报》记者致电致函长实集团相关负责人。9月17日，长实集团企业事务部回复称，长实集团项目位置优越，吸引市场注意但并不代表其需要出售相关资产，而对于外界质疑有在内地“囤地”之嫌，长实集团回复称，“并不存在囤地之情况”。

500亿甩卖京沪项目？

日前，财新报道称，长实集团拟出售北京市朝阳区逸翠园二期项目和上海普陀区高尚领域综合体项目（以下简称“高尚领域”），对应价值达500亿元，而融创中国（01918.HK）有意接手。

“我司项目位置优越，吸引市场注意甚至感兴趣，但并不代表我司需要出售相关资产。”长实集团9月17日如此回复记者。

值得注意的是，这已经不是位于上海的高尚领域项目，第一次卷入出售风波了。

相关信息显示，上海高尚领域项目地块，位于普陀区真如城市副中心核心区域，由长实集团与和润集团于2006年取得，建筑面积约117万平方米，集酒店、办公、居住、娱乐等为一体，欲“打造大都市高尚生活样本”。

2019年5月15日，针对外媒报道长实集团打算出售上海高尚领域项目，价值约为200亿元人民币，而长实企业事务总监班唐慧慈曾回应称，公司经常有收到不同的出价建议，但有建议不代表公司接受及会出售项目。

彼时，就有专家对记者表示，在住宅热销不成问题的情况下，长实集团上述出售高尚领域项目在逻辑上站不住脚。

在否认出售项目一个月后，2019年6月14日，高尚领域A4地块开盘，1108套房源中，前期收获1181组有效认筹，但据悉整体弃号率超过3成，尽管如此，作为港资地产长实集团旗下项目，高尚领域开盘依然引发市场广泛关注。

不仅如此，2020年1月份，面对是否有兴趣收购上海“高尚领域”项目中和润集团所持40%权益的提问，长实集团曾回复称，“公司会有兴趣作出研究。事实上，公司有优先购买权”。

天眼查显示，高尚领域项目开发商为上海长润江和房地产发展有限公司，雅富投资有限公司（以下简称“雅富”）持股60%，而雅富对外投资的四家公司中，法定代表人皆为钟慎强，而后者正是长实集团高管。

颇为有意思的是，与今年年初“有兴趣”研究收购高尚领域项目不同，当前传出长实集团欲出售的高尚领域，在2020年并未能延续“热销”之势。

相关信息显示，高尚领域A6地块房源数达到348套，但该项目在今年4月开盘时的认筹率低至3.16%，不仅如此，网上房地产数据显示，截至9月16日，该项目仍然有218套处于可售状态。

尽管如此，记者近日实地走访发现，从11号线真如站1号口出来左拐数十米，即是高尚领域项目售楼处，而关于该项目的宣传画也随处可见。但高尚领域售楼处人员表示，项目在周一到周五期间，只在下午对外开放，记者也注意到，物业开放时间安排“14：00～17：00”的标牌，也摆在售楼处门口，“五点以后就进不来了，可能是香港那边的特色吧”。

对于长实集团此时甩卖项目，市场此前就有分析称，或与其上半年的业绩表现不佳有关，相关数据显示，长实集团上半年利润下降57.96%。而其在英国等的投资，因疫情冲击，亦表现不佳，此前出售成都项目套现78亿港元，及当下传闻出售京沪项目，或为“自救”之举。

陷维权风波

传闻出售项目的同时，长实集团高尚领域项目正陷入维权旋涡。

“买房时承诺的商业配套至今全部没有，周边项目直到今天还在施工，根本没有当初承诺的真如副中心。停车库也一直都不开，我们没地方停车，只能停在马路上，由于停的混乱，经常发生剐蹭。我们也多次跟开发商、物业沟通，但都得不到回应。”9月17日，家住高尚领域A5地块的李小林（化名）向记者愤慨道。

而像李小林一样有车难停的业主，在高尚领域并不在少数，他们的愤怒缘于一份地库租赁通知书（以下简称“通知书”），由家利物业管理（深圳）有限公司上海高逸尚城物业管理分公司（以下简称“高逸尚城物业公司”）。

天眼查显示，高逸尚城物业公司，成立于2012年，总公司为家利物业管理（深圳）有限公司，由和记物业管理（中国）有限公司百分百控股。

“我们现在已经有700多户的业主签了联名信，还有很多业主在外地没联系上。”李小林表示，“8月高逸尚城物业公司突然贴出通知，将开放一小部分地下车库，要求业主交1200元/月停车费，但这个价格已远远超出真如地段的正常车库费用标准。”

记者获取的上述通知书显示，高尚领域率先投入使用的是A5地块B3地下停车库，车位以月租形式收费，每个月租金为1200元，不设置固定停车位的安排。月租则为短期安排，首次申请及之后的续期均以3个月处理，期满前业主需前往管理中心办理续签和换证手续。

“我们旁边的天汇是商业，停车是600元/月；星光域是‘住宅+商住’，两边停车都是400元/月，另外上海同地段办公楼（商住两用）业主停车费400~600元/月，周边的商业配套都完整。”李小林表示，“我们最开始是停在地面，后来开放过未装修的A3地块地下车库，之后又去同样未装修的A4地块地下车库，停车需要走很长一段尘土飞扬的路，每天车上都有厚厚的灰尘。后来住宅区的业主维权堵车库，我们又回到小区地面和马路上停车。”

针对地下车库的定价标准，记者联系高逸尚城物业公司方面，相关负责人向记者表示，“他们（业主）都属于商业用房，产权是办公性质，和周边普通的住宅性质就不一样，我们这边定价是按照商业用房来定价，市场可以自由定价，不受市场管理，但要符合周边行情。”

北京金诉律师事务所主任王玉臣则告诉记者，停车位的租赁价格一般不能按商业用房来定价，其定价也应当受相关部门的管理。

同样使李小林气愤的是，现在高尚领域的地下车库都已经全部验收完毕，但物业和开发商现在只开放A5地块车库，A5车位有限，还有很多业主是住在A3和A6地块，生活很是不便。“我们希望能够开放所有地下车库车位，且价格定在合理区间。”

高逸尚城物业公司相关负责人则表示：“我们现在只开放A5地块的地下车库，其他地块的地下车库目前不开放。”

沪项目进度缓慢

积极“出清”项目的背后，近年来，长实集团地块开发进度缓慢也饱受争议。自1989年大举进入内地以来，李嘉诚旗下长实系地产一些项目的开发周期甚至超过10年。

公开资料显示，上海高尚领域项目是在2006年底，由长实集团下属公司以底价22亿元获得上海普陀区真如副中心启动区A3-A6地块。2006年拿地后，该项目直到2011年才正式启动，这亦使长实集团陷入了“囤地”风波。

根据彼时媒体报道，长实公关回应，当时长实集团副主席李泽钜在2009年的动工仪式上就曾表示，该项目的预计竣工时间为2018年。仍处于打桩阶段是由于项目面积达到几百万平方米，开工过程复杂，并称实际上日日夜夜都有几百工友在该项目开工，日日都有打桩机在运作。

不过，上述项目直到拿地13年后的2019年才传出开盘消息。

上述项目开发较为缓慢的原因是什么？是否有囤地之嫌？

9月17日，长实集团企业事务部相关负责人回应本报记者采访表示：“我司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地之情况。作为地产开发商，公司之主要业务为房地产买卖，我们一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行项目发展。”

除了高尚领域项目，公开资料显示，2004年，长实地产在公开市场通过公开拍卖拿下上海陆家嘴世纪大道2-4地块，折合楼板价为1.2万元/平方米，项目总建筑面积约36万平方米。

据悉，地块所处位置是上海多条地铁线交汇的商业据点，人流密集。2016年，建好的世纪汇广场被作价200亿元卖给人寿保险，此时距离拿下地块相隔12年。

从具体销售来看，2011年，长实集团位于上海嘉定核心地段的楼盘湖畔天下高调地公布了案名。网上房地产显示，截至今年9月16日，湖畔天下仍有754套未售出，其中包括56套住宅。其中瑞林路1280弄地块，前8个月仅售出19套。此外，长江实业在上海的另一楼盘御沁园，自2012年开始销售，截至今年9月17日，仍有18套住宅未售出。

对此，长实集团回应称，上海嘉定湖畔天下项目之瑞林路1280弄地块，网上房地产9月16日显示可售总套数754 套，主要包括700个待售车位等非住宅类物业，因此不存在销售较为缓慢的情况。

本文来自微信公众号：中国经营报（ID：chinabusinessjournal），记者：张玉、方超、夏治斌