否则，我们只是自以为是的高薪巨婴

本文转自公众号“一勺言”（ID：yishaoyan2014），作者：杰总。

最近在二刷《冰与火之歌》原著，全卷15本，特有的文本行进风，金句频出，翻译的特好，良心推荐五颗星。

几天前，在北京燕莎高级餐厅与高人餐叙，得到一些启发，送地产商一些建言。

一共十条。

一、市值管理怎么重视都不为过

今年1月至今，同花顺的地产股指数整体跌了34%。巨头碧桂园与万科，跌幅都在40%以上。

这种跌幅不算小，但尚未到08年地产股平均80%跌幅的水平。但是在当时当日的局势下，股价下坠如刀，你做市值管理基本是无用功，无异于螳臂当车。反倒是现在启动，跌幅尚在人力可为的当下，市值管理才有功效。

这种劝告，尤其对大股东做了大量股权抵押融资的公司，相当致命。随着毛衣战往深处走，资本市场不是很明朗，地产股在今天的政策语境下向上空间有限，向下空间倒是清晰可见。

二、额外重视降价与交付舆情危机

对中国地产商而言，美好的故事总与销售拿地有关，不那么美好的故事总与交付、降价有关。如果说营销是一门功课，那么降价与交付就是一门艺术。

中国房地产产能过剩的传统开发模式里，历经十余年，拿地与销售，已经造就了你国最强大的新闻啦啦队，包装能力超强。

但是，这些战斗力，一旦与开发商下行周期的降价与交付危机迎面相撞，基本上是复仇者联盟面对灭霸，下场极悲惨，毫无还手之力。

这些危机，直接关乎品牌，客户粘性，人心感受。降价不可耻，但是要善待客户，比如把房子好好盖。房价一夜七折卖，交付还叠加事故，人心此情同理，你不愤怒，说明你修养过高。

送句忠告给开发商。转身的时候要优雅，越是情势艰难，越要人心共渡，重视诚信与诚意，房子好好盖，客户关系好好维护，此时有事半功倍之效。

是的，淡市下，做好人好事是最好的加杠杆！

三、培养自己的中低速生存能力

很多开发商，很多职业经理人，很多商业机会，只存在于增量模式里。从本质上说，它近乎是速度的函数，速度没有了，前途就没有了。

这是一种悲哀。这个行业财富效应如此明显，老天如此慷慨给了十余年黄金光景，这样的天时地利人和，结果只教会大家一种在增长模式下活下去的本领，太令人遗憾了。

我们应该注意培养，自己在低速模式与中速模式下活下去的生存能力。

这句话不仅适用于开发商，更适用于职业经理人，当然也适用于莘莘媒体同业。我们应该把一个美好故事函数的变量，从速度转移到能力，从天时转向人力。

否则，我们不过是自以为是的高薪巨婴，以及，一群明显被包装过度的伪明星。

四、重视培养公司内部的趋势研判能力

中国房地产的开发模式，进化到今天，明显已经变成产能过剩的投资自动化机器。人、地、钱，三者只要具备，机器就可以轰隆隆地开工，无眠无休。

但是，人的重要性在此刻被凸显出来了。我其实指的是，基于公司内生的趋势研判与战略选择能力。

它能决定三件事情：

1. 依然有增量的城市在哪里；

2. 增量比较稳定的城市在哪里；

3. 增量消失了的城市在哪里，足以让你避开大坑。

这些结论，很多时候，外部外包机构可以告诉你，但是我自己觉得，致命问题的答案，还是要靠内部自身。

而它并非一夕一夜之功。重视这些人才，等于提前打造一把救命的火把。

五、研究中西部崛起与自己的关系

中西部崛起，大概是下一个五到十年中国房地产的黄金机会。抓不到的话，基本上可以洗洗睡了。

这个问题可以拆分成几个小问题：

1. 对开发商的投资布局的影响；

2. 对职业经理人群体就职流向的影响；

3. 对政府税收结构的影响；

4. 对土地资源指标分配的影响。

基本上，前三十强的公司都得想这个问题。想的越早，越接地气，越快动手，机会离你越近。

六、研究人口流向，关乎人命！

不久前，我写了一篇文章，这个数据请深圳朋友回答一下，互动频繁，比预期还好。

结果，我有两大发现：看好深圳的朋友比想象中多的多；人们更愿意相信自己愿意相信的东西。反正，我的意见我保留，可以等等看。

未来十年，中国所有商业公司必须考虑的事情是：人口流向。它由两个问题组成：1. 人口从哪里流出了；2. 人口最终流向了哪里。

第一个问题很致命，第二个问题很黄金。也就是说，第一个问题的后果是，关乎公司的消失，而第二个问题，则关于黑马的出现。

很多时候，对这些问题的回答，我们不要靠经验，靠感受，更不要靠意愿。而是要靠数据。冰冷的数据，不为人喜爱，但折射残酷的真实。

比如，江苏省省际间流动人口的最新增量数是多少呢？很多人觉得，江苏是中国GDP第二大产区，省际间流动人口肯定是增加的，而且增加不菲。

真实的答案是什么？一年增量人口仅仅5000人。2017年10月，江苏省统计局就公布，2016年，全省省际间流动人口（外省流入我省人口与我省流动出道外省人口数量之差），增加不足5000人。

这个数字，一定在很多人的意料区间以外，它也一定会让很多看多者惊诧莫名。

江苏省公开承认，全省常住人口增量中，自然增长人口是主因，因省际人口流动带来的人口增量较小。

这个数字究竟有什么商业冒险的后果呢？

简单来说，如果你开工厂，你可能发现劳动力不仅不够用，而且很昂贵；如果你卖房子，你可能发现，主打投资性的房子未必好卖了，因为接盘的人可能少。

不信，你去看统计年鉴。这仅仅是一个戏剧性插曲。你有兴趣的话，可以自己挑几个自己感兴趣的江苏城市去看看结构。

七、那些离开大城市的流动人口，究竟去了环京环沪，省会，还是悄悄继续生活在大城市的林立高楼里？

这是又一个我们不得不重视的命题。因为，这个问题的答案，可能决定着泰禾、龙湖、华夏幸福、万科、建业的投资与战略选择，究竟是善终，还是惨败？

事实上，人口答案的背后，不仅仅站着一个个开发商的命运，还意味着一个传统商业模式的成败。由不得你不重视。

我不是在吓你。因为这个被挤压出来的人口流向，可以折射两件事：

1. 大都市圈的卫星城模式，还靠谱么？如果挤压出的人口都向省会城市回流了，那么，这个卫星城就不靠谱，环京环沪的生意，可能就不成立了。

2. 郊区旅游大盘，还值得投资么？同样，如果挤压出来的人口都向各自省籍的省会城市或者家乡回流，就近就业，那么，郊区大盘，很可能未来会发现大规模的滞销与促销现象。

八、在中国中西部城市里，谁的房地产机会相对更大？

我没有标准答案，希望你们畅所欲言，不为自己传统固有的认知所锢，更不要在辩论中引入个人意愿与兴趣爱好。它不兴这个！

武汉，西安，郑州，贵阳，成都，重庆，昆明，合肥。这些都是排名靠前的网红城市，我个人觉得，都很有机会。但是，由于它们各自的发展阶段、长官意志、政策导向、产业结构互不相同，因此，构成了不同的结果。

相对于答案，我更喜欢提问题：武汉会在崛起中成为最大赢家么？郑州会不会受到富士康的重创？昆明与西安，反而成为被低估的一带一路经济的最大受益者呢？合肥会再一次产业崛起么？

请记得，你的答案每一个都很昂贵，绝对值得你小心论证。

九、虽然流动性正在快速减少，那么，就赶紧把最大的那一块抢到手吧

这一点无需多言，去年的信贷，今年的流动性，都对房地产不友好。请放心，明年还会不友好。那么，董事长、总裁与CFO该怎么办呢？

想尽一切办法，把最多的流动性率先抢到手！

从这个意义上看，刚刚被泄密的万科董事长郁亮911内部讲话，暴露出两大真相：

1. 郁亮确实是一名危机意识与财务素养极高的董事局主席。过去三十年，谁是完整穿越了多个经济周期的勇士？万科，仅此一枚。归根到底，还是掌舵人牛掰。

2. 郁亮号召公司抢收回款，今年不到6300亿元回款，其他业务都会受到重大连带影响。这等于在告诉同行，别光盯着搞大促销等客户端的那些三瓜两枣，还有一个领域需要寸土必争：银行的按揭额度，谁去晚了，谁卖掉的越多，谁的后果更严重。这个领域的竞争法则是，时不宜迟，攻心为上。

请感谢郁亮。

十、行业下行，究竟是集权，还是放权？

我不打算对这个高端话题评头论足，仅仅提出来，供看到的人力总、运营总、总裁与董事长深思熟虑。

总之，集权有集权的好，风险控制可能更到位，但是放权也能释放出公司的灵活与敏感，对市场炮火的判断，更有心得。

唯一能向诸位保证的是，一勺言与董小姐会聚精会神地盯着你们。如果你们的改革很有成绩，我们会考虑写一写。但是，如果你们的改革出了岔子，请回头看，我们就在你的身后。

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