一家房企老板找我聊了聊

这是一次非常非常偶然的碰面，我碰到了一家在我眼里即将破产的房地产公司的老板。

这家企业的名字各位一定听说过。

小地方出生但也被泡沫推着快速地膨胀。在时代风口浪尖的时候也是作为一匹行业黑马在城市和项目上攻城略地。

当然，后面的事情大家都知道了。

如今这家企业收缩的收缩，暴雷的暴雷，压缩的压缩……

维持着明面上的体面，但是内在已经做好了彻底关门的准备。

我是在一次最近的饭局上碰到了他，在他脸上似乎没有过年的愉悦，也没有劫后余生的松弛，反而是一脸的疲惫和沧桑。

我和他碰了个杯喝了点酒，随口问问：这两年有什么感受。

没想到这个问题，也算是彻底打开了他的话匣子。

以下内容就是一边喝酒一边对我说的。

为了便于表达，我们姑且叫这位朋友老陈吧。

一

其实很多人都会说现在房企遇到的困难是现金流紧张，是房子没那么受欢迎，是客户需求的变化……

但是在老陈眼里这些都是其次的。

而最让他觉得悲观的是，就是自己的公司是和整个时代都违背的存在。

他给我画了一张图，我觉得挺有意思的。

过去20年，对于一家地产公司而言，所有的人才围绕着一个关键词而构建：本我体系。

什么意思？

在过去的20年时间，开发商的注意力是不用关心外部环境的。

最开始的时候，大家在做研发，做产品标准化。

后来开始做规模的时候，所有的开发商开始关注土地获取，城市布局。

然后楼市最疯狂的时候，财务思维占据主导，如何做金融，如何加杠杆，如何拆借成为主旋律。

直到暴雷之前，几乎开发商的人才体系视野都在看自己。

老陈和我开玩笑说，现在手下的兵都是过去被训练得只会一个技能：如何更好地从头开始。

一个项目从拿地到产品定位，到开发，到营销周期，到入市，到回款，到清盘之后，立刻又进入到下一个拿地周期里。

N次的从0到1，然后就这样过了N年。

惯性的力量真的可怕。

二

也因为都是如此，失去了对于客户的感知，不太在乎用户在思考什么。

但是不巧的是，这一轮面临的不是行业周期的轮回，而是时代的更迭。

整体的供需逆转之后，市场预期消失了。

随之一切都变了。

未来会发生什么不知道，但是很明显过去公司搭建的人才体系和未来时代是相违背的。

公司内部一直意识到要转型要转型，但是需要解决问题的时候发现无人可用。

这是最让老板万念俱灰的地方。

外部的风雨不太会让一个老板彻底地绝望，老板自己在这二十年风里来雨里去什么没见过。

内部的涣散才是致命的。

辞职的辞职，躺平的躺平，迷茫的迷茫。

我多嘴问了一句：你的儿子这时候没来接班么？

老陈叹了口气说：高速扩张这事就是儿子主导的。

老陈这家企业本来只在一个地方做地头蛇，但是那时候的行业疯狂就仿佛如果不加快速度会被整个时代淘汰。

用老陈的一句话来说：那时候如果不把公司搬到上海在大虹桥设个总部都会被同行看不起。

大家可以感受下当时的氛围和感觉。

儿子过早地接班，儿子过早地失败，现在就看老陈自己，心力是否能支撑企业再往下走一步，多走一步。

三

另外一个维度在自己的输出端。

我们看过很多报告都说如今的房企销售额逐渐递减、如何降低。

但是在老陈的眼里一个根本原因是：现在他们造的产品和现在的客户已经不在一个维度上了。

并且大部分的房企都是如此，产品同质化已经是必然。

本我体系下，产品的研发逻辑不会在乎客户要什么。

本来产品团队在公司内部就比较薄弱，而当产品出现问题的时候，也主要依赖堆砌和叠加。

所以老陈很认真地和我说：不是没有客户，而是不在一个层面上的沟通。

现在客户要听社区生活、人文底蕴，我们说自己的房子高端大气上档次。

在售楼处里双方完全不在一个频率上，那么客户怎么可能选择你。

现在的客户不是不买房，而是他们需要的房子，目前市面上没有供应。

而无奈的是，哪怕看到这样的变化，老陈也觉得目前自己的体系没办法供应。

这才是最大的鸿沟。

客户的变化速度远大于楼市产品迭代的速度。

这也是为什么这年头很多人会去买一些小众品牌，主要就是因为他们不做规模之后对客户有体感。

当然也不是特意培养的。

现在事后说自己有客户思维的开发商也算是马后炮，在那个楼市疯狂的时代其实没人知道具体怎么做。

只是规模不大的企业，注意力没那么分散，所以这样的房企才更像房企。

当下让靠速度起家的企业再来改变，已经很难了。

现在虽然注意力不再放在规模和本我，但很快注意力又被其他维度吸附了过去。

新的游戏规则尚未学会，老的结构枷锁也没摆脱束缚，这就是一个落魄房企的现状。

四

另外，在老陈眼里，行业最大的变化除了预期变化之外，行业的需求在被不同地分流。

这是最让老陈害怕的。

之前的行业之所以一直是周期论，正是因为房地产需求没办法被替代。

这也是很多开发商过去有恃无恐的原因。

为什么相信速度，为什么相信规模，就是因为需求只有通过开发商，最后终端才得到满足。

但是最近这五年，在房住不炒的概念下，大量的需求被真实分流。

租赁市场的健全、不同维度的保障房源供应以及本来就从长辈体系内留存下来的存量。

意味着现在购房变成了非常非常需要勇气的事情。

如果说过去的行业是被巨大的力量推着走，那么现在的行业在老陈眼里不是萎缩，而是给了你一万条路。

并且这一万条路不是在一个原点给你一万个选择，而是每走一步就出现三个分岔路口。

靠着记忆走了两三步之后，就开始乱了节奏。

而正是开发商只会走一条路以及需要思考到底是不是继续走这条路时，很多企业走着走着就迷路了，走着走着就消失了。

五

那为什么不慢下来？

这是我问老陈的最后一个问题。

在我眼里，房地产所有的原罪都是因为太快了。

因为太快所以失控，因为太快所以选择错误，因为太快所以风险叠加。

只要愿意慢下来，问题就会被慢慢解决，公司就会缓过来。

老陈看了我一眼，说：你以为慢是种选择么，其实恰恰相反，慢是一种能力。

对于现在老陈的公司来说，不是他不想慢，而是没能力慢。

如果真的慢下来，公司会以更快的速度崩塌。

而这件事恰恰就是五年前公司变成黑马企业之后犯下的致命失误。

当那时公司想要快的时候，意味着人才体系和架构被重新搭建。

也是从那个时候开始，公司有创造速度的能力，但也失去了对冲风险的可能。

此时此刻的老陈看着自己的企业以及外部的环境，我顿时明白了他眼里的那种无力感。

如今的企业对他们来说就仿佛把人扔在海里之后再和他说：现在开始学习游泳。

潮起潮落，水里无人。

四肢扑腾，靠岸遥远。

也因为这样的感受，老陈才很坦然地和我说，把手上的几个项目收拾收拾，就准备关门了。

老陈开玩笑和我说：如果哪天我把你微信删掉了，你千万不要意外，只是因为我对这个行业没什么留恋了。

六

最后我问：就这样结束了么？

他笑笑说：这些都是时代的选择。

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