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2024-05-10 22:06

放开限购,对杭州楼市影响有多大?

本文来自微信公众号:显微故事(ID:xianweigushi),作者:常宁宁,编辑:蔡玉,原文标题:《放开限购也救不回的杭州楼市:8000套房94%降价出售》,头图来自:视觉中国

文章摘要
本文讲述了杭州楼市取消限购政策对市场的影响,以及一个房产中介的亲身经历和感悟。

• 💡 杭州楼市取消限购政策,但对房市影响或有限

• 💰 曾中介从农村来杭州打工,经历房价从8000涨到80000的波动

• 😞 10年间持有三套房,亏损数百万,面临巨大贷款压力

5月9日,杭州发布“楼市全面取消限购”政策。


这是自2023年10月杭州楼市逐渐松绑后,又一利好房地产的消息,也是8年来杭州楼市“最猛的一剂药”。


但对于杭州房产中介曾诚来说,“这个政策能带来的影响有限,估计冲一波又会回落”,他并不乐观未来杭州的房市走势。


曾诚在杭州从事房产中介近十年,曾诚的通讯录里加满了想在杭州置业的客户,在杭州楼市火热时,曾诚帮他们在未来科技城(阿里总部所在的板块,也是杭州互联网公司聚集地)抢房,交过30万茶水费,见证了这块房价从8000涨到80000。


“当时每个生活在杭州的人,都对杭州的未来充满了信心”,曾诚说道。


但随后楼市低迷,杭州房价骤降,曾诚也切身感受到未来科技城房价拦腰斩背后的阵阵寒意。


通过帮客户买房子,从农村来杭州打工的曾诚也赚到过大钱,但同时也作为购房者被楼市洗去了多年积累——他手上的房子总价跌了100万元,每年还有超20万的贷款。


“直到现在大家也关注着杭州的房价”,曾诚说,楼市全面取消限购消息出来的当天,看房的客人多了不少,但实际成交的少之又少,大部分人只是来看看行情变化。


“房子真的没那么重要了,想好了再买”,这是曾诚对每一个购房者的忠告。


以下是他的口述:


一、一有风吹草动,我的微信就回不过来


每当杭州出地产相关政策,我会忙碌起来。


杭州挤满了怀揣梦想、想在此定居的年轻人,每有新动向,他们总会第一时间向我咨询:“杭州的楼市将何去何从?”


即便政策刚刚出台,市场趋势尚未明朗,他们也急切地联系我以求拿到最新消息。


上一次这么多人找我,还是去年4月的时候。当时市场传闻阿里巴巴启动新一轮大规模人员优化,我和我的同行们便开始各显神通。


我一边联系在阿里工作的、之前找我购房的客户了解情况,一边亲自前往西溪阿里总部进行实地考察,同时还要应对那些络绎不绝的咨询。


在最繁忙的时候,一个上午我可能要回复十多条咨询信息。


这些咨询者大多是互联网行业的年轻朋友,他们的问题出奇一致,普遍关心的是:“阿里裁员了,房价是否会从9万跌至5万?断贷的情况严重吗?”


图 | 杭州阿里总部踩盘留照


其实我知道,他们真正想问的是:杭州的房价是否还有下降的空间,现在是不是最好的上车时间?


当时有很多人还是希望借此机会囤积房产,成为房东享受租金收入,实现提前退休的梦想。


这种时候我都会将我所了解的情况毫无保留地告诉他们。


  • 比如阿里虽然在裁员,但同时也在招聘,总部的五期工程正在建设中,不太可能出现大家担心的倒闭情况;


  • 未来科技城的房价确实从之前的9万跌至了现在的5万,但断贷现象并不普遍,因为大多数购房者是早期入市,目前仍有盈利;


  • 至于断贷的情况,主要是2019年后在高位入市的年轻人,数量并不多。


不过随后全国各地的楼市都开始松动,政策频出,再加上大家手里的子弹有限,所以杭州楼市依然不见好转,大部分人都觉得,“还能再等等,还能再往下走,现在买就亏了”。


这几天,“杭州取消全面限购”政策出台后,似乎唤醒了人们内心深处“买涨不买跌”的购房心理,许多人在看到消息的第一时间,询问我:“这个政策,是否意味着杭州房价即将上涨了?现在应该可以入手了吧?”


时隔8年,杭州全面取消住房限购


我会劝告他们,如果是出于自住需求,可以观望一段时间再做决定;如果是投资目的,则应谨慎考虑,牢记“房住不炒”的原则,避免投机心理。


2023年有不少炒房公司趁着杭州楼市低迷时购入房产,结果每套亏损高达50万;而在今年四月,整个杭州售出的8000多套房产中,其中94%是以降价出售的。


不少人在听完我的观点后,会带着遗憾的口吻感叹:“哎,可惜错过了房产红利,如果早些时候买入,即使现在亏本出售,也还是有利可图。”


一些自住需求的买家则坚信“房价还会继续下跌”,选择持币观望。


络绎不绝的咨询让我回想起2015年夏季杭州楼市即将起飞的景象;然而,当前的成交量低迷,又让人联想到2014年杭州楼市的冰封期,那时几乎无人愿意购房。


唯一肯定的是,如今炒楼大城杭州,已供血不足了。


二、10年时间,8千元涨到8万元


我是2014年大专毕业后进入杭州房地产行业的。


那时杭州正经历着前所未有的楼市寒冬,有的地方新房房价跌破了楼面价,为了刺激楼市,杭州实行不限购、不限贷,低首付的政策,甚至在买房者拿不出首付时,地产商还会借给客户首付,只要3年内还清就好。


即便如此,买家们还是持观望态度,不愿意买房。甚至我们给客户打电话邀约看房时,对方会破口大骂我们“骗子,现在谁还看房?”


店长经常安慰我们说,让我们再坚持坚持,杭州这么大个城市,楼市肯定要好转的。


我们几个年轻的则聚在一起,打气说,等房子好卖了,我们一定要拽起来,让客户高攀不起。


没多久我们就等到了房地产的春天。


2015年,杭州宣布将召开G20峰会。G20峰会是当时全球最高级别、最具影响力的国际经济合作机制,确定在杭州举办后,大家对杭州的信心显著增加。


接着阿里巴巴因移动互联网红利迅速扩张,杭州因此被誉为“电商”之都,吸引了很多创业者到杭州创业,楼市回暖。


嗅到商机的温州炒房团队则率先出手,出手阔绰包下一套套房子。


我有个22岁的温州同事直接辞职做炒房团的生意,他买了一辆大巴专门回乡拉客来杭州买楼炒房,短短一年赚了约有千万,不仅在杭州买了豪宅还买了一辆豪车,但他没有驾照,又请了一个司机为自己开车。


现在想来这有些不可思议对吧?但当时的杭州楼市就是如此火爆,比的就是谁胆子大。


2016年整个楼市更火热了。G20的利好放到最大,阿里巴巴成为“全球最大的零售经济体”还诞生了亚洲首富、棚改政策、加上炒房客手中囤积的首批房子满2年可以出售开始大肆炒作……普通人的财富梦被彻底点燃。


成交量直接体现在我们的业绩上。2015年我全年的业绩35万,能在公司排名第三,到2016年,我做了大概一百万业绩,到手佣金有20多万,才勉强在公司排名前三。


那时候我手机每时每刻都在响,全是想在杭州置业的客户发来的,他们开始称我为“您”,并绞尽脑汁买到一套限购房子——比如当时严查首付,夫妻俩就假离婚,然后妻子用信用卡套现后将钱给老公去买限购新房,经常出现人财两失的情况。


可抵不住新房和二手房之间巨大的价格差,许多人依旧铤而走险。


阿里总部所在的未来科技城板块“抢房”现象更为突出。2014年阿里巴巴刚上市的时候,未来科技城板块房价才8000元,周围有大把的农田。


我曾带过一个客户去看房,那个人扭头就走,说这个地方怎么可能有未来?


图 | 如今的“未科”很多高楼,但也不时有大车经过


结果后来该地价格一飞冲天,2019年未来科技城板块的“东原印未来”楼盘开售,价格在3万元左右,挤满了抢购的阿里人,还要交30万元左右的茶水费才能购买,这个楼盘也不负众望,高峰时达到了每平米8万元。


而当地一个偏远到外面小哥都不愿送外卖的楼盘,一度被炒到9万元一平价格,且小区里130平以上的大户型,一套房子价格超千万。


得益于楼市大热,2019年我的年收入破百万,税后到手能有70多万元,成为了风口高收入的那一批人。


因房子太好卖,中介收入水涨船高,加上我们这行99.9%的从业者学历不太高,很多人打心眼里看不上我们,认为我们是“吸血虫”,会在成交房子之后,第一时间将我们删除。


一边是客户的轻视和低自尊,一边是高收入和不甘心,在攒够了首付之后,我在老家省会城市武汉,以首付70万的价格买下了一套新房。


当时我想,再干几年就回武汉吧,然后做点小生意赚回自己的面子。就在我们以为杭州楼市将继续火爆下去时候,楼市被按下了暂停键。


三、被大厂“绑架”的楼市


如今回想起来,杭州的房价不是突然之间停下来的,而是经历了一个缓慢的过程,中间还有一段时间“回光返照”麻痹了大家。


2020年6月开始,杭州楼市开始走下坡路,来询问房产、看房的人多,成交量很少。此时全国的房子也开始普降,就在大家猜测杭州也要冷下来时,杭州又迎来了一轮上涨。


2021年因直播电商火热,阿里捧出了李佳琦和薇娅两大主播,龙头地位尽显;加上浙江原本就有许多日用品工厂,大家纷纷到杭州取经,布局直播行业,呈现出火热景象。


图 | 杭州“丽晶国际”公寓楼,里面住了10000多人,多是直播、电商从业者


而杭州的抢人大战初具效果,加上杭州宣布即将召开亚运会,并公布了新的地铁规划,以及炒房团滥用经营贷炒房,导致杭州的房价进一步上涨。


恰好此时我结婚生子,已决定不回武汉,需要在杭州稳定下来。我担心房价再度飙升,于是咬牙借了一笔钱,凑够了80万元首付后,在杭州买了一套二手房。


就在我以为自己成功上车时,杭州楼市来个急转弯。


下半年开始互联网行业开始动荡,阿里巴巴多次传出了裁员,其引以为傲的电商业务,也被抖音等后起之秀瓜分,一时间人心惶惶——杭州的互联网公司或多或少会以阿里为风向标,见阿里裁员了,负面情绪很快传递到了行业中,随后蔓延到了其他行业。


买家明显少了,整个2021年下半年,我的业绩只有不到30万,到手收入约8万元。这也是2014年我入行以来,收入最少的一年。


但工作就是这样,没有最低,只有更低。


2022年,杭州楼市更为严峻。


浙江民营经济发达,来杭州购房的人中许多是小老板,他们中不少资金紧张,纷纷选择了挂牌出售房子,许多有闲置房子的卖家也开始以处理多余房子。


但现实很残酷:在长达9年的猛涨之后,杭州的房价透支严重,没有人愿意在房价最高的时候接手。


我们将市场反馈告诉房东,委婉提示可能要再降价出售时,不少房东骂我们“低价谁都能卖,那我们要你们中介干嘛?”


不少房东深谙大众买涨不买跌多的心态,开始给自己房子加价,想营造出房子抢手的局面。


图 | 不少房子降价卖不出去,房东有过涨价


未来科技城的房价则给了他们沉重一击——当地房价从9万元迅速跌到了5万元水平,而且流动性近乎于0。


另一方面,为迎接亚运会,杭州新开了地铁,整个城市的规划红利已耗尽,而新增的地铁同时,许多“地铁新房”大量上市,且不少楼盘开出了极为丰厚的佣金,比如卖出去一套就给18.8万的业绩还送苹果手机,极大打压了二手房的空间。


图 | 2023年的杭州亚运村,还未交房时


在诸多不利因素下,许多二手房东意识到的房子确实不好买了,急于脱手的房东们则开始了降价,幅度从几万元到几十万元不等。


图 | 杭州未来科技城、奥体、申花三个杭州代表性板块的刚需房子,都在不同程度降价


但这也并没有挽救楼市颓况,除了极少数优质地段房价还在上涨,大多数房子都是在降价的,还有不少地方跌回了G20峰会召开前的水平。


我时常的看着跌落回2016年的房价恍惚,感觉这近10年时光似乎不存在一般。


四、三套房让我亏损数百万


但身上的债务无时不刻提醒着我,这10年时光是真实存在的。


我和妻子目前持有武汉、郑州、杭州三个省会城市的房产,亏损总额达百万。


郑州那套房子是妻子2017年时购买。她当时单身,被“女生要婚前购买一套房给自己底气”语录打动,花90万元购买了房产。没想到短短5年时间,这套房子跌去了20万元不说,她每个月还要还房贷,这份安全感变成了她的不安。


我身上的负担比妻子更重。


2019年我在武汉买房时想着过几年自住,所以锁定了即将通地铁的期房。结果年底就遇上黑天鹅事件,加上房子交付时,承诺的商业配套都没兑现,房价跌去了60万元,每个月还要支付5000元的贷款。


杭州购买的房子则买在了最高位上,如今房价比买入时跌15万元,虽然大家都说自住房,不在乎涨跌,但每个月8000元的贷款我还是不得不面对。


也就是说,我和妻子仅贷款一年就需要20万元。


而现在杭州楼市不景气,今年1~3月我都没收入,望着巨大的贷款压力,时常感觉喘不过气。


我们也尝试过将武汉、郑州的房子降价挂出去售卖。但我们购买时都是抱着自住的心态,没有过多考虑投资属性,所以稍微降价出售也鲜有人询问,除非以买入价5折的水平售出,才有可能脱手——于我们这样普通家庭的人来说,这是无法承担的损失,只能随缘挂在那里。


如今我们手上三套房,算下来已经跌去了100万元,也意味着我们这几年完全白干。


有时候我和妻子也会看着关于房产的新闻,感叹火热的2015年。


那年杭州楼市价格还未大涨,阿里意气风发,炒房团还没有猖獗,楼市刚刚回暖,我们作为从业者穿梭在不同楼盘,是带着信念在帮买家找家。


面对这轮房价下跌时,我们也会有些期待:这是在挤出水分,希望挤出水分之后,中介的价能从“二道贩子”变成真正的价值提供者。


我已30岁,是孩子的父亲,我不愿被别人叫做“是个人都能做”的中介从业者。


(为保护被访者隐私,被访者姓名和个人信息均作出了隐匿处理)


本文来自微信公众号:显微故事(ID:xianweigushi),作者:常宁宁,编辑:蔡玉

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