老破大现在还租的掉么

去年我们就发现，被公认为“刚需买不起，改善看不上”的老破大，开始不卖转租了。

先和各位多说几句背景，和我们熟悉的、应对第一代刚需的“老破小”不同，“老破大”满足的是第一代改善需求，户型多在100平方米以上，除了专门为住不惯小房子的外籍人士打造的外销房，还有不少分布在各个区域的普通住宅。可以理解为上海初代改善房，甚至豪宅。

随着时代发展和市场需求变化，这些房子逐渐落后于时代。然而受地段价值和面积加持，总价始终处于高位，因此形成了“刚需买不起，改善看不上”的尴尬局面。

但是，通过数据我们发现，大户型在租赁市场上是更稀缺的。

同时近两年，上海租赁市场对大户型的需求也开始上升。而到了今年，随着大户型租赁性价比的凸显，这个趋势依然在延续。

市场对大户型租赁房源的关注度，也在不断提升。

图片来源：城市测量师行

一方面，老破大确实不好卖了，另一方面，大户型的租赁需求在提升。

在这背景下，上海的老破大的出租情况怎么样？

我挑了三个典型板块去现场看了看：

第一类是地段优越的“老破大”聚集地。如聚集了一批建于上个世纪的“外销房”、被誉为初代国际社区的古北，以及“老牌豪宅”汇聚的市区核心地段。

第二类是地段没那么优越、产品在租赁市场也显得尴尬的郊区早期改善盘。

在这几个地方，看看在买卖市场比较尴尬的老破大们，在租赁市场的情况又如何？

一、老破大扎堆的古北板块租金大降，但房东宁可空置，也不想再投入

我首先来到的是著名的“外销房”聚集地，古北。

古北板块是上海打造的第一代国际社区，当初的定位就是豪宅社区，因此大户型偏多。

当地中介小哥说，目前业主自住比例大概在20%，不少都搬去了徐汇、西郊别墅，或者国外。

租客中最常见的还是中高端白领租客，大概占30%，另外一个主要人群就是外籍人士，比如附近日韩大使馆的，大概占20%。

确实，虽然长相看不出太大区别，走在古北街头经常能听到日语、韩语，各种语……

以古北路为界，可以大致将古北板块分为两期。左边的一期基本都是2000年前建成的，当年只能用美金购买的外销房，由于房龄老、朝向奇怪，租金普遍比二期便宜30%

从整体来看，古北板块的租金降幅很明显。租金大降的背后是古北这个板块的特殊性：从去年持续到现在，外籍租客的流失。最终反映在房租上，就是一降再降。

即便如此，现在依然有不少房子空着，尤其是一期。

我在贝壳上就看到了154套挂牌，粗数一下，接近100套都位于一期。

目前看来，如今的租金已经触及古北房东的心理底线。

“好多业主，如果租不到他的心理预期，宁可空着，租客找上门来签约但他就是不签”，中介小哥说，他就知道有一套房子，空了一年，算一算相当于损失了20万。他们心急火燎给业主阿姨打电话，对面轻描淡写，“没事，放着”。毕竟这里的业主大多都不差钱。

小哥说，其实有的房子，例如在租的一套采光受影响的两房，稍微装修一下，比如换个家具，加个地暖，并不难租。毕竟不少外籍租客并不在乎采光，价格、装修正常的话，一般挂出来一个月以内就能租掉。

不过随着房价下跌，古北业主也不再愿意投入了，“懒得弄了”。还有一部分业主，把房子交给了二房东。

据说一期租赁房源基本都在二房东手里，做的大多是涉外业务。例如租给喜欢扎堆的日韩人，也有人把100多平米的房子分割成两间出租，不过这是极少数。

前两年据说有老板靠做二房东赚了不少钱，不过这两年也亏了。

但跑路的不太多，基本还在坚持做。一来是合同还没有到期，二来估计还有些利润。

总的来看，古北板块的老破大，随着主力客户群体的离开，租金降了、房子空了。虽然如果多投入一点，也不会难租，但对房东来说继续投入似乎并不见得划算。

在古北板块之外，市中心好地段上也有不少“老破大”。

不过，相比于古北业主松弛的心态，市中心的业主，紧迫感要强得多。

二、市中心的“初代豪宅”，房东降租留客

我重点看的两个楼盘，位于中山公园板块的虹桥新城，和南京西路板块的中凯城市之光。

和古北不同，这些小区的自住比例至少过半，租客也常规一些，以上班族、陪读家庭为主。而它们的租金也降了。

这或许与租客变少有关。

“甭管什么户型，我觉得各种类型的房子都没有去年同时期更好租”。虹桥新城附近的小哥叹道。

这时，虹桥新城的楼龄老反而成为一个“优势”。相比于附近的次新房如春天花园，租金低的虹桥新城显得性价比高，因而相对好租。

中凯城市之光的中介小哥说，租客变少这个现象，大概是今年出现的。

也因此，前段时间，出现了房东降价留租客的情况。“本来有些租客是要换房子的，房东降价，直接降了两三千，也就不换了”。

不过，在原有客群流失、租金下调后，市中心的老破大发生了一定的客群迭代，原本预算不足的客户住得起了。

例如，有一些住在附近的租客，看房租下降，置换到了中凯城市之光。

毕竟，同样是月租一万五的价格，中凯城市之光的产品、物业管理等方面品质更好，住起来更舒服，换房能够带来生活品质的进一步提升。

比如由于社区人车分流、不允许地上停车，小区环境更舒适，而这一点尤其受家庭型租客重视。

另外在踩盘过程中，我发现了一个有趣的事情：受地段租金水平的影响，在两个楼盘，两房和三房的受欢迎程度不同。

在虹桥新城，两房类产品更受欢迎。而在中凯城市之光，两房却不如一房或三房好租，

这是因为，同样拿着一万五的预算，在中凯城市之光只能租到一房，有的人宁愿挤一挤；而对于预算更高的家庭来说，两房显得局促，因此通常会选择直接租三房。

除了整租，对于市中心老破大产品来说，还有一个常见的出租方式是分割出租。

例如在位于长寿路板块的玉成大厦，二房东会将156平方米的大户型改成五个独立厨卫的套间。

月租金通常在4-5千，租给附近预算有限的上班族。

在市中心，这种产品至今依然受到欢迎。中介小哥说，在这个地段，就没有二房东不收的房子。如此看来，由于地段足够优秀。市中心的老破大，依然可以通过价格的调整，截留珍贵的客源。

位于核心地段的房子尚且需要降价留客，那么位于郊区的老破大，又会是怎样的呢

三、郊区初代改善房，处境的确比较尴尬

不同于市区老破大，郊区老破大面对的，更多是预算相对有限的客户，这让它的大面积显得格外尴尬。

租赁主力客户画像和房型的矛盾下，群租房的一度汹涌也就不奇怪了。

例如，位于闵行的上海康城，在一些人的心目中至今依然是“群租圣地”。

不出意外，这里的房租也降了。

当地中介说，去年三房月租金6到7千，两房月租金5.5到6千，就没见过4开头的租金，只有毛坯房能租出这个价，但是今年月租金普遍都要降到5000元以下了。

压低租金的原因，除了楼龄老，一个重要原因在于上海康城挂出来租的房子太多。

除了房租下跌、不卖转租，一部分房东的持有信心源于小区南门口12号线地铁站2027年通车的消息。

中介小哥说，不少房东有涨价预期，因此除非是特别不看好市场的或者是急着用钱的，现在一般都不卖了。

另外这里也出现了租客变少的情况，“最高的时候空出来140套房子，你说吓不吓人”。

上海康城自我拯救的一个方式，是靠降价做出极致性价比。这让上海康城成为了周边的租金洼地。要知道一旁的象屿品城，82平米的两房月租价都能到5000元。

不过至今，上海康城或许已经到了降无可降的境地。

按照中介小哥的话来说，“已经跌得很平稳了”。

正常来说，目前，这边的房子基本一个月以内就能租掉。

另外，曾经热衷于做群租的二房东，现在也在从低端往高端转型。除了不再过度违规分割户数，做相对合规的“n+1”，比如两室改三室，装修材料、风格也有一定改善。

从现场情况来看，不少楼栋贴出了“无群租楼组”的标牌。

总的来看，郊区大户型由于地段偏远、产品尴尬，成为了老破大产品中租金最低的存在。

四、从我踩盘的体感来看

“大户型开始受到市场关注”这一现象，目前对租赁端的影响暂未清楚显现。更显著的是租赁市场普遍面临的，租客减少、房源增多带来的压力。

不过，各个板块、楼盘都有各自的应对之策。

例如，在地段力强的市中心，老破大如中凯城市之光，出租靠产品力和性价比。

长寿路的玉城大厦们则靠二房东，通过装修或者分割面积的方式适应租房群体需求。

而在地段没有那么强的区域，老破大如虹桥新城、上海康城，要靠相对的性价比争夺客户。

老破大的二房东们也并没有跑路，依然活跃在市场上。并且有一部分，已经开始从早期的群租，向“n+1”的合规方向转型。

另外还有一部分租客，适时吃到了老破大降价、性价比提升的这波红利，获得了生活品质的提升。

大户型受欢迎，背后的推力可能不仅仅是需求端的变化，供给端性价比的不断凸显，或许也是一大助力。

租房市场的改善，看来依然在持续进行。