一文详解，2024日本房地产市场的机遇与挑战

2024年，日本宣告近20年的通缩期、近8年的负利率时代结束，日元16年来首次加息。此外高歌猛进的日本股市、盈利新高的日本企业等种种表现引发市场关注。

值得注意的是，随着日本通货紧缩让位于通货膨胀，以及在长期以来推动的企业改革正在取得成果、旅游业蓬勃发展、制造业正在向日本国内转移、日本主要城市的人口正在增长等因素的推动下，为日本房地产投资者带来了积极影响。本文，家办新智点试图详细梳理日本房地产市场的机遇与挑战，希望对你有所启发。

一、三大趋势

目前，日本的通胀环境使实物资产更具吸引力，而其他结构性变化对特定行业来说是个好兆头。譬如，旅游业的激增为酒店业带来了机遇，以及日本政府支持的企业改革正在鼓励非核心房地产资产的剥离。

具体来看：

1. 企业改革措施推动的资产剥离

过去十多年，日本政府一直提出和推动日本上市公司的改革。在过去两年间，日本政府加强了这一方面动作。

东京证券交易所于2023年春季要求低ROE和PBR（市净率）低于1的公司书面提出“资本成本管理措施”。随后日本金融厅发文要求上市公司紧密配合东证要求改革措施包括提高分红、回购股票，通过并购重组或剥离资产提高资本使用效率，更友好对待积极（Activist）的投资者。

这些努力正在发挥作用——2010年至2022年，企业收入中流向股东的比例以每年10%的复合增长率增长，资产回报率也在增加。

*例2:股东回报率正在上升

对于寻求提高资产负债表效率的日本公司来说，一个容易实现的目标就是他们持有的大量房地产。截至2024年3月，市值超过100亿日元的上市公司中，40%的市净率为1.0倍，拥有约180万亿日元的固定资产。其中许多公司并不是以房地产为主营业务，缺乏积极主动的战略来管理这些资产并实现其价值最大化。

KKR近期完成了一项交易体现了这一趋势：在KKR完成一家大型企业集团物流业务的私募股权公司分拆后，通过出售并回租交易购买了32个物流仓库，租期为15-20年不等。

这笔交易使该公司能够转型为轻资产模式，并让KKR的投资者有机会投资于在行业蓬勃发展时期具有领先地位的物流业务。目前，制造业正在回归日本国内，半导体贸易正在蓬勃发展，而与美国和欧洲相比，日本电子商务的普及率仍然相当低。

2. 旅游业强劲复苏

世界旅游理事会（WTTC）预计，2024年将是日本旅游业破纪录的一年，其经济贡献、就业人数和游客支出都将达到历史水平。2024年，该行业对日本经济的贡献预计将达到近44.6万亿日元，比2019年的峰值增长5.7%，显示出旅游业的重要作用，占日本GDP的7.5%。

预计到2034年，旅游业每年将为日本GDP贡献近48.64万亿日元，占经济总量的7.9%。预计就业岗位将达到近680万个，其中1/10的工作岗位在旅游业。

在旅游业的强劲推动下，KKR表示看到了与一流合作伙伴和知名品牌合作开发新的豪华酒店的机会。然而，在以高昂物价著称的日本，特别是对于来自东南亚的游客来说，提供更实惠的住宿场所也有强大的市场需求。此外，中型、有限服务酒店行业的运营商存在碎片化现象，为整合资产、重塑品牌和规范化运营提供了机会。

酒店业也可以从企业资产剥离中受益。KKR最近从经营该资产超过40年的小田急电铁公司手中收购了东京凯悦酒店，这是一家位于日本最具活力的地区之一的标志性酒店，KKR计划增强酒店对客人的服务，同时保留其独特的传统。

近期，亚太地区领先的租赁住房提供商Dash Living和全球规模最大的资产管理集团之一贝莱德，通过其房地产业务管理的基金联手投资日本的高档多户住宅资产。此次收购凸显了两家公司致力于通过将住宅楼，改造成日本商务和休闲旅客的灵活住宿，来寻找增值租金提升机会的决心。

“日本的多户型资产房地产市场极具吸引力，鉴于商务旅行和旅游业的激增，它提供了大量机会。通过重新定位多户型资产来利用这种蓬勃发展的需求，为我们的投资者创造增值回报，”贝莱德董事总经理兼日本房地产主管Daigo Hirai表示。

一位长期投资日本市场的家办CIO告诉家办新智点，近8年在日本通过系统性拿地开发做民宿业主，收益率可以达到6%-9%。值得注意的是，在她看来，随着民宿市场过热，目前日本酒店业务更具投资潜力。

3. 城市发展

尽管日本总人口呈现负增长，但大都市如东京仍保持人口净流入，这为住房需求提供了支撑。2023年，东京和大阪市中心都出现了净人口流入。随着日本的家庭规模在变小，而东京等主要市场的租赁率在2024年初已经高达95%以上。这一切都表明多户家庭住宅市场需求旺盛，供应紧缺。

与此同时，老龄化趋势也促使老年居民向大都市迁移，进一步推动了都市圈房地产市场的需求增长。值得注意的是，日本可供选择的住房库存相对较老。在日本三大都市圈中，大约60%的住房建于2000年之前。那些能够投资并改善房产的经营者应该能够要求更高的租金，尤其是考虑到日本强劲的工资增长趋势。

二、2024，东京房地产市场

2024年，东京房地产市场取得了长足进步，利用了持久的低利率、多个行业的强劲需求以及受国内和国际动态影响的不断变化的格局。今年的市场充满活力，为投资者和业主开辟了独特的机遇和挑战。具体来看：

1. 房地产新时代

东京房地产崛起的背景是自2010年代初以来房地产价值的持续增长，这得益于大胆的货币宽松政策，这些政策使抵押贷款利率保持在非常低的水平。如今，与上世纪90年代的泡沫时期相比，与房产所有权相关的成本（特别是按揭还款方面）已大幅降低，尽管中心地区的房价已超过了当时的水平。

与预期的经济衰退相反，在疫情期间，东京房地产市场经历了增加的需求，特别是对于郊区住宅和适合远程办公的物业。

2. 市场三极化

一个值得关注的趋势是市场的“三极化”，即东京黄金地段价格飙升，大多数地区价值逐渐下降，一些地区面临需求和价值下降。对于像东京中心和海滨地区这样备受追捧的地段的房产，受持续的城市发展和基础设施进一步推动，未来前景依然乐观。

这一趋势正日益成为日本房地产格局的一个决定性特征，这种分层强调了在投资决策中地理位置和物业类型的重要性。

3. 市场洞察和预测

2023年，东京房地产的市场韧性充分展现，投资激增27%，主要来自日本国内。在2024年，市场预计受到供需动态、潜在的货币调整以及影响各个行业的数字化转型将塑造格局。

2024年的关键见解包括办公空间行业的两极分化，城市生活的复苏推动住宅和多户家庭行业，以及物流和零售行业向数字化和可持续性的动态转变。

4. 当前趋势和需求

受东京经济重要性和城市发展的推动，市场对东京房地产的需求依然强劲。房地产价格继续攀升，譬如市场对港区、涩谷和千代田等地区的豪华公寓需求旺盛。尽管经济衰退或加息可能会对市场产生负面影响，但东京的房地产历来表现出韧性，表明前景稳定。

总之，2024年东京的房地产市场以历史韧性、当前活力和未来乐观的引人注目的融合为特征。对于投资者和买家而言，需要考虑影响多种因素之间的相互作用，譬如利率趋势、市场两极分化以及人口变化和技术进步。其中，具备战略性和见多识广的方法将是发掘东京充满活力的房地产市场机遇的关键。

三、在日本取得成功的关键

房地产市场脉搏受到利率走势的显著影响。7月31日，日本央行举行货币政策会议，决定将当前0%至0.1%的政策利率调整至0.25%。此次加息为今年3月解除负利率政策以来的首次加息。此外，自2012-2013年以来，日本房地产价格一直在飙升。2024年，日本或再次出现“房地产泡沫”。

尽管低收益率和利率上升的前景使投资者越来越难以实现回报目标，但日本仍然是亚太地区房地产投资者最受欢迎的目的地之一。日本经济的复苏和日本社会正在发生的重大变化，为房地产投资提供了吸引人的机会。然而，利用这些机会并非易事。

一位深度布局日本市场的家办CIO告诉家办新智点，当下由于日本房地产市场过热，出现了很多“坑”，譬如通过假房源套取客户信息、中介哄抬价格、中介与客户打心理战等乱象，对于想要投资日本房地产的中国投资者来说需要特别关注。

日本的房地产交易往往基于个人关系和在该国长期从事商业活动的记录。对于海外投资人而言，拥有深厚的本地知识、实地经验以及与企业和房地产伙伴建立强大信任关系的管理者，更有能力抓住日本的黄金时机。