怎么现在买房的人，和以前不太一样了？

虎嗅注：买房在中国永远是热门的话题，而随着房地产行业的发展，人们买房的需求也在发生翻天覆地的变化，无论是投资需求，还是自住需求，现在的我们，已经和 30 年前完全不同了。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426）。

房地产行业经历了30年的高速发展，你会发现每过十年，都会发生一些迭变。

第一个十年，房地产市场初期，房产作为商品进入市场经济，消费者对房产的认知是陌生的，开发商说了算，开发商建什么房子，消费者就买什么房子。

第二个十年，房地产经历了高速发展的黄金十年。那时候，开发商，谁土地储备体量大，谁就是老大。也是买房人闭着眼买都能赚钱的时代。有钱的就是目标客户。投资客是这个周期内的主力军。

第三个十年周期，房地产进入到一个刚需置换同时进入市场的一个周期。地产的升值红利期已经过去，调控挤掉了投资客。市场上的客户基本类型分为两类：刚需、置换。

可以发现的是，每一个十年，购房的主力人群都在发生变化。而相对应的，市场上的产品也在随着人群的需求做改变。

随着00后开始批量进入楼市之外，我们能够预见的这一个10年，楼市购房人群结构，大概率是这些人：

01 老破小持有者进入楼市

目前市场上的大部分房源，都是老破小。这个比例我们之前也有提到过，大概占市场比例的70%以上。这是一个非常庞大的数据。

这部分老破小的房产持有者大概分为两类人，一类是本地土著，这类人大部分并不止限于一套房产。

相对于这类人群重新进入市场，我们可以理解为下一个十年，是改善生活品质的十年。

因为这类人本身并不是刚需人群。未来他们会把手上的老破小卖掉，去购置社区环境和居住氛围都更加好的社区，通过置换的方式让手中的资产更优质，更保值。

在房地产市场进行到下半段的时候，房产过剩之后，这类人群也是最迫切的急需得到生活品质上的改善。

还有一类人是当初最开始购买力不足的新上海人，老破小可能是当初他们选择上车的唯一选择，经过一些年的积累和沉淀，这部分人大概也到了该置换的时候。

其实从前几年的市场变化看来，我们发现越来越多的人，想要抛掉一些不好的房子，然后尝试着让自己拥有更好的优质房产。

之前，对于老破小而言，唯一的优势就在于地段。

未来，上海市场产品为王，整个城市的地段价差会越来越小。

怎么理解呢？就比如你问一个新上海人，上海的市区在哪里，他绝对不会回答你是在人民广场或者徐家汇。

为什么？因为上海没有绝对的市中心，每一个板块都有自己的商业中心。到现在，也许每一个社区附近就自带商业综合体配套。而你工作在哪里，你家在哪里，你所在区域的商业综合体就是这个地方的中心。

产业的发展逐渐颠覆了地段远近的格局。

如果地段差别慢慢缩小，老破小和次新房产品力的差距越来越大。

比如我们说到了下半场，不再是你手上有房就是赢家，下半场是由市场消费者掌握主动权。你手上的产品是否优质，是否稀缺，才是需要去购入的产品。

在这种思维转换下，高达市场占比70%的老破小的持有人群将是未来十年的置换主力。

02 年轻人越过刚需，直接改善

每年我们都说刚需人群是当下的年轻人，房产的前半段，面对的刚需年轻人是70后，后来面对的是80后，再到前几年的90后。

有一个很有意思的现象不知道各位有没有发现，就是不管是70、80 还是部分的90后（一般95前），这部分刚需的客户大部分人，买房是一个从无到有的过程。

就是说，在上海买房，对大部分而言，是他们的首套房产。所以在挑选的时候，大概率的方向就是根据自己的钱包去买房，去买能力范围内能够买到的房子。

比如能买老破小就先买老破小，能买两居就两居。这部分人的首套房能够去一步到位的人占比非常少。

所以在上半段的地产市场中，小户型的占比非常的多。

而这几年因为市场上这一批买房的人开始到了置换阶段，所以大户型渐渐开始在市场占比越来越大。

但是，这绝对不意味着00后进入买房市场后，他们依然像80、90后一样，需要小户型。为啥？

因为他们的爸妈，都是70后。00后作为正儿八经的房二代开始进入市场，他们不是一个从无到有的状态。而是从一个居住环境到另一个居住环境的改善。

所以，这部分人群即便是一个年轻的人群，但是在户型的选择上未必就会选择小户型，大概率是会一步到位的去购房。

而且，在房地产发展的这么多年中，特别是近十年，是毫无创新的十年。因为这一批人从刚需到置换，购房人群的本质变化不大。

但是这种传统的思维模式在未来，因为房二代00后的入市，不可能再继续延续下去。我为什么会有这样的感触。

其实从这两年的很多其他消费上，你就能看出一些变化。就是95后和00后开始占据市场消费的时候，他们的审美在发生颠覆。就是个性化的彰显。

比如说，很多玩表的人都知道，在表界之中，最保值的就是劳力士和百达翡丽。百达翡丽我们不去讲，一来过于高端，二来是真的稀缺。所以导致了他的保值率和升值率，

我们谈谈劳力士。在之前的十几二十年中，劳力士最保值的一直是黑水鬼，迪通拿，高端点就是满钻迪通拿。

那时候你如果去买绿水鬼，一定是可以在工价的基础上拿到一些折扣的，因为没人喜欢这么张扬的颜色。

但是现在炒的最热，市场最受欢迎的是绿水鬼，可乐圈，迪通拿，而且高端为首的是彩虹迪通拿。这些系列有一个共同的特色就是颜色张扬，非常个性。

这就是年轻人的审美，在劳力士几十年保值不变的款式中，在这几年发生的颠覆性的变化。曾经觉得高调。没有人选择去触碰的，觉得难以出手或者日常难以搭配的款式，成了时下最流行和受欢迎的款式。

这就是时代发展之下，面临的审美变化。

同样，房子也是一样，它一定会随着年轻审美和生活习惯的改变去做创新的思考。

03 产业链的购买者变多

不知道大家有没有发现一个很细微的变化，就是在整个2019年，上海的人才引进产业划分上，发生了一些有趣的现象。

之前，我们能够看到很多人才落户大概都是分散于各行各业。

但在今年，人才引进大部分都是软件和信息技术服务产业。我翻看了11月份的落户的近一千人的公司信息，大于三分之二都是这些产业的人才落户。

落户单位大多来自软件和信息技术服务产业。

而这绝不是偶然，我们来看一组数据的报道。

2019年，上海信息软件产业在1~10月，这个产业的利润总额提升了125%，而这个数据在2018年是呈现萎缩的态势。

数据的提升靠常规的努力，是无法达成这种奇迹般的效果的。唯一的原因，就是产业转移。

至于是从哪里转移来的，下面来看看数据：北京规模以上信息软件服务业今年1-10月的利润总额1613亿，较2018年同期的2828亿剧烈下降43%。也就是说，北京的码农，迁移到了上海。

还有另一个行业，同样表现出了一定的迁移趋势。2018年上海规模以上科研行业整体利润萎缩9%，到2019年突然逆转，1-10月的利润暴增106%。

而与之相应的，北京今年1-10月的科研人员就业人数减少了1%。减少的幅度虽然不多，但丧失了新增人数，意味着这个行业的业务扩张，都转去了上海。

而这部分产业转移来带的何止是人口，全都是一个个直接可以带有2张房票的新上海人。

这部分人群，不仅仅自带2张房票。最重要的是，他们的房产购买力也不会弱。因为这部分人群都是高薪人群。

在接下来的几年中，这部分人也将成为楼市的主力，且对应的大部分都是中高端的产品力。

浦东GDP在上海的比值

04 被市场收割后的安分守己者

这部分人其实应该说是房地产发展这30年中，一直看空房地产的人群。

看空房地产的这群人，在前面的几年中，有一些肯定已经陆陆续续扭转观念回归房产。但是，在未来的十年中，这部分人一定会大批量的回归房产市场。

这部分看空房产的人都把钱投资在什么领域呢？股市、基金、P2P、或者其他小众的投资领域。

长远的我们不谈，直说前面的10年，就是2010年到2019年这10年的股市，一句话就可以概况：牛短熊长。

为什么普罗大众如此痴迷的投资房产，不就是因为国内的投资渠道过于单一，而股市过于低迷嘛。

而且，股市的门槛过高，专业性较强，市场规律难以把握。在面对牛市的时候，人人都是股神，可熊市一来，股神也要跳楼。

每次面对一个痴迷炒股的人，我们的劝他都是怎么劝的？算了，买房吧，就算赔了还有房子能住啊。可实际上，2015年之前购买房产几乎没有人赔过。楼市就是这么魔幻。

再说到P2P的投资，截止到去年，相信已经有很多人不会再相信这种投资模式了。即便是大平台没暴雷。你想要回钱，也是很艰难的事情，不要问我怎么知道，说多了都是泪。

即便一个专业的投资人士不屑于投资房产这种简单粗暴的模式，可事实就是如此。前十年买房身价暴涨，中间十年增值保值，后面十年保值抗跌，且投资专业要求低。

这些数据是赤裸裸存在的。被中国市场经济的魔幻教育之后，这部分人也终将会回到房地产市场上去。

05 性价比失效

以上这些，大概率就是未来十年中上海购房者的结构主力人群。

而这些购房人群也势必出现一个现象，就是，不管是刚需，还是改善,这部分人选择的一定不是前面几十年中一贯的以性价比去取胜的产品。

复制、跑量的项目不会再成为下一个十年的主流，甚至会开始很难卖的掉。

到2020年，房地产市场从供不应求到产品过剩，摸爬滚打30年，大家也都是见过世面的人。一个开发商靠品牌、地段、价格这种形式已经开始无法吸引消费者。大家开始慢慢的更多关注于产品本身。

购房者会越来越专业，在以往十几年的居住感受下来，他们会越来越懂得自己需要什么，市场对产品力和服务力的考核会越来越严格，开发商要开始习以为常。

而市场上的产品一定是大户型当道。小户型将会越来越少。

在房产过剩的时代，买家开始掌握主动权，走到下半场，谁能掌握客户需求，谁就能把握市场走向。大概如此。