没有90%得房率，都不好意思卖房

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝，题图来自：AI生成

8月27日上午，在北京顺义一个新房项目的营销中心，销售人员告诉看房客户：项目不仅采用高标准商品房住宅建设方案（下称“高标方案”），而且得房率也高，如此高性价比的项目在北京楼市不多见。

销售人员以一套三居室户型举例，该户型建筑面积110平方米，套内面积92平方米左右。但如果加上赠送面积，实际使用面积可达110.5平方米。按实际使用面积算，该户型的得房率超过100%。

房地产供大于求，新房竞争日益激烈。一些新拿地项目，尝试通过提高得房率来加快去化。以北京市场为例，今年以来，高得房率的房地产项目开始频现市场，没有90%的得房率都不好意思卖房。

2023年底举办的全国住房城乡建设工作会议提出，下力气建设“好房子”，在住房领域创造一个新赛道。为了建设“好房子”，2024年以来，成都、贵阳、福州等多个城市出台新的《城市规划管理技术规定》（下称“新规”），对原有建筑标准进行调整，尤其是对层高、挑空、阳台等指标放宽，为提升得房率创造了空间。

“对购房者来说，高得房率才是实实在在的好处。”在一家民营房企任职的高伟告诉经济观察报，房企在开发项目过程中采取高标方案、提升高得房率等一系列举措，不仅让购房者得到实惠，也有助于项目销售。

得房率

严格来说，一套房子的得房率是套内面积与建筑面积比，一般高层建筑的得房率在70%至85%；多层建筑因公摊面积小，得房率相对较高。

不过，现实中一套房子的使用面积，除了套内面积外，还包括一些不计容面积，如阳台或飘窗的二分之一、设备间、露台等。所谓增加得房率，主要通过增加非计容面积实现，即以使用面积与建筑面积比来衡量得房率。

以上述北京顺义项目为例，名义得房率为83.5%（套内面积与建筑面积比），但实际得房率高达100.5%（使用面积与建筑面积比）。

在没有出台新规的城市，一个房地产项目想要提高得房率，一般通过“偷面积”来实现，主要增加阳台、设备间、露台等非计容面积来增加使用面积，尤其是别墅产品，“偷面积”的情况较为普遍。

通常情况下，符合标准的阳台、飘窗按投影面积的一半计容，设备间、露台、挑空等部分，如果符合建筑标准要求，一般不计容。

以上述北京顺义项目的110平方米户型为例，该户型赠送的面积有两处，一处是位于北侧卧室外的设备间，大约3平方米。销售人员在现场介绍，交付时卧室和设备间之间有窗户和墙体隔离，业主收房后，通过外移窗户和墙体可以使北卧室面积增加3平方米。

另一处赠送面积是阳台，该户型南侧通体阳台连通两个南侧卧室和客厅，总长10.4米，进深1.5米，使用面积15.6平方米。销售人员介绍，阳台面积全部为赠送，交付时不封闭，业主收房后根据需要自行决定是否封闭。

该户型套内面积为92平方米，加上赠送的15.6平方米阳台和3平方米设备间，实际使用面积达到110.5平方米。销售人员表示，按照项目83.5%的得房率计算，该套房子的使用面积对应着132平方米的建筑面积。

对购房者来说，使用面积增加是看得见的实惠，背后看不见的是一笔经济账。上述北京顺义项目110平方米户型的赠送面积共计18.6平方米，按照当前6万元/平方米的销售均价，赠送面积的价值超过百万元。折合成单价，相当于降价了16.7%。

高伟说，如果开发商直接降价，不仅面临被监管部门约谈的风险，还会引发老业主“维权”。但通过这一方式，既实现了降价去化的目的，也避免了监管部门和老业主的“责难”。

新规红利

2024年以来，成都、贵阳、湛江、绍兴等近20个城市的规划和自然资源部门出台了新规，新规对包括住宅在内的所有建筑物的标准进行调整。高伟说，从得房率角度看，新规的意义来自三个方面。

第一，层高增加提升居住舒适度。按照原来的技术规定，住宅层高是2.8米，新规对层高的上限大幅度放松。如绍兴提升至3米，福州提升至3.3米，成都、贵阳、眉山、巴中等城市的上限提升至3.6米。

层高增加了，就有了将房子空间分成上下两层的可能性，可以部分增加使用面积。

第二，阳台等空间占整套房面积比例增加。按照原来的技术规定，一套住宅的阳台面积不能超过该套房屋面积的15%。部分城市的新规对阳台比例进一步放宽，成都、温州等城市上限是20%，眉山等城市的上限是25%，贵阳、安顺等城市的上限可达30%。即便按投影面积的一半计容，赠送面积也不小。

第三，放宽房屋部分区域的挑空比例。这一指标放宽更有利于低层和多层建筑，高层建筑施展空间相对不大。有些城市新规要求的挑空比例上限是35%。一般情况下，挑空部分不计容，封闭起来就可以变成使用面积。

高伟说，新规带来最大的好处是，开发商可以部分实现“好房子”的建设目标，增加得房率，增加业主的居住舒适度；同时，开发商通过提高得房率、采取高标准建设方案等方式让业主获得更多实惠，以实现快速去化。

高伟所在的公司在华东某地与当地城投公司合作开发的多个新规标准的项目，部分户型的得房率可达120%、130%。购房者购买一套建筑面积100平方米的房子，获得的实际使用面积是120平方米或130平方米。

如果购房者想要一套使用面积100平方米的房子，新规实施前，需要购买建筑面积120平方米的房子才能实现；新规实施后，只需购买一套80平方米左右的房子就可以实现。

换算成房价后，按照3万元/平方米计算，120平方米的房子需要360万元，而80平方米的房子仅需要240万元，相当于房价打了六折。

谨慎实施

高伟说，虽然全国已经有近20个城市发布并实施了新规，但多数城市均谨慎使用政策，所以在房地产项目实际开发中，并不是所有项目都能享受到新规的红利。高伟公司在华东某地落地的项目中，仅有两成按照新规获批。“新规只是放宽了上限，并不意味着你的项目就一定会按照上限批。”高伟告诉经济观察报。

一位地方住建部门的人士告诉经济观察报，监管部门谨慎使用新规的一个重要原因是为了照顾存量项目。由于多数城市的住宅项目去化较慢，新规实施后，当地大部分在建、在售的住宅项目均是按照原来技术规定批复的规划。“一旦新项目都按照新规批，老项目就更难卖了。”高伟公司旗下也有不少老项目，虽然使出浑身解数，但多数项目去化依然不理想，“如果我的项目旁边出来一个得房率120%的项目，我的房子还怎么卖？”

上述地方住建部门人士说，地方政府也比较纠结，如果新出让的土地不按照新规批复，多数开发商也不愿意参与拍地，“很多开发商参与拿地，可能就是奔着新规去的，不按新规批规划，拿这个地还有什么意义”。

对地方政府来说，出于照顾存量项目的需要，无法大批量按照新规批复项目；但如果不按新规批复项目，卖地又会受到影响。如何平衡两者，目前多数地方政府没有完美的解决方案。

在这种背景下，多数城市只是推出两三个试点项目，一方面用来测试市场反应，另一方面也在评估新规对存量房地产项目的冲击力度。

从目前新规实施情况来看，多数城市将试点项目留给了当地国企和城投公司旗下的房地产项目，目前民企只是通过合资形式参与项目开发。如高伟公司参与的新规项目的大股东为当地城投公司。

北京虽然还没有发布新规，但上述北京顺义项目也已在相关方面开始尝试，尤其是得房率层面已经最大限度地突破了原来的技术规定。该项目为北京市属国企开发的项目，另一家房企负责操盘，但没有持股。

高伟公司的新规项目入市后，取得了不错的市场反响，首期开盘的去化率均达到九成左右。

本文来自微信公众号：经济观察报 （ID：eeo-com-cn），作者：田国宝