矛盾的苏州，一面收紧，一面放宽

虎嗅注：作为经济强省江苏内的明星城市，苏州的发展有目共睹。顺应这几年二线城市的“抢人大战”，苏州也出台了一系列的人才引进优惠政策，那么，苏州的楼市，会因此有哪些变化？

本文转自公众号“真叫卢俊团队”，作者：卢俊。

单从楼市这个维度来说，这两年大湾区最亮眼的，是深圳。

那么长三角最亮眼的是上海吗？我觉得是也不是。

因为还有一个总能和深圳一样，时不时来点新花样的苏州。

或者我们可以叫他，矛盾的苏州。

01

3月19号，苏州市发布了《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》。

这里不解析关于博士生、中高级技术职称人员的条款，符合这些条件的高级人才，在哪里都可以落户。

如果只看和普通人关系最密切的，重点就是：

1、全日制本科学历及学士学位以上，45周岁以下

2、大专学历，35周岁以下，在苏州连续缴纳6个月以上的社保

3、本人户口准迁外，允许其配偶及未成年、失业未婚子女随迁

4、苏州市行政区域内

5、5月1号起执行

这个人才落户政策的条款，对于苏州这座明星城市来说，可以说是非常宽松了。

如果我们再站在当下这个特殊节点，去看这个本科可以直接落户的政策，说苏州直接放出了人才大招也不为过。

人才落户本身是一个非常好的城市发展落位点，但政策的宽松总会有一些被传导到楼市。

相信这个政策一出，肯定会有人认为苏州一定是急了，然后翻出去年的GDP增速表来佐证自己的观点。

有那么一点，但肯定不全是。

要相信，苏州楼市不存在继续大涨的前提。

02

724新政各位都知道吧，苏州房价连涨被约谈后，最后锁死楼市的政策。

最主要的内容就是一年限购升级为两年，新房限售三年，二手房限售五年。

其实早在511新政的时候，苏州就开始在收紧二手房流动性了，但那次还只是对市场在做警告，而724新政则是彻底打满了补丁，直接封盘。

限购其实问题不大，再严也比上海要宽松的多，不论是一年还是两年，想咬牙够一够，总归是有办法的。

无非就是早一年和晚一年的问题。

但如果叠加三年限售，不好意思，这个时候市场流动性基本就被锁死了，进场要等两年，出场还要等三年，搞短期投机的人都要自动离场，玩都没得玩。

剩下的就是在内部完成流转和闭环，自此苏州楼市真的变成了苏州人的楼市，内部玩家买筹码出筹码，自己人跟自己人玩。

但现在人才落户政策落地，作为苏南和长三角的明星城市，选择落户的人必然不会少，附加家属随迁，楼市需求也许真会得到二次放大。

但这并不会造成苏州楼市大涨的前提，被锁死的流动性没有放开，只要不放开限售，短期内苏州楼市并不会动到筋骨。

另一点，早在2019年的下半年，苏州就开始把内部供应量做到足够充足，让供应比需求始终多那么一点，保证内部足够良好的流动性。

另一方面，苏州2019年的土地出让也足够充足，出让的地块总面积达到了1159.83万平方米，而这些项目都将在2020年集中供应，整个市场新房供应端预计增幅10-15%。

原来5个人分一锅粥，一人一碗，就算现在来十个人，无非就是再给你加一锅，还是一人一碗。

而苏州也一直是很讲究这样节奏感的城市，会始终让供应和需求保持维持微妙的平衡。

苏州还有一点很聪明的是，没有选择让政策在近期就落地执行，留足了时间窗口。

这意味着中间给自己预留了足够的时间去调整政策，如果真是步子大了，可以适量收一收。

底牌足够，时间窗口充足，由此产生的供应紧缺房价大涨的前提就不会在。

03

那矛盾的苏州到底在急什么？

回归到政策最原始的需求，就是着急人口增量，尤其是年轻人才的增量。

这才是这次人才落户政策最真实的底色。

2019年苏州的常住人口，增长数仅为2.82万，增长率只有0.26%，而江苏全省成绩也不佳，仅为19.88万。

要知道杭州的2019年常住人口增量，已经达到了55.4万。

如果这两个长三角新一线城市，人口增量相差2倍倒也无妨，但直接相差了20倍，这搁谁脸上能挂得住。

GDP总量再高，背后的人才输入不足，也是足够让江苏全省着急的，早在2018年3月，江苏省的省会南京，本科40岁以下就可以直接落户，现在仍在执行。

大涨了吗？

另一点，江苏省的人口老龄化在全国省份里大概可以排在前五。

所以，缺的是人口流入，更明确说缺的是年轻人才的流入。

04

楼市里面有一句话：短期看政策，中期看金融或者经济，长期看人口。

这是告诉我们其实楼市投资的根本源泉就在人口身上。

而城市与城市之间未来的差距，必然体现在城市的人身上。

但要明白，抢人这件事情其实是城市发展到一定阶段以后遇到了瓶颈，是城市的一个整体焦虑。

因为我们的经济发展模式越来越像集约化发展，人不是太多了，而是太少了，尤其是年轻人和受过教育的人比例还是太少了。

杭州已经更早一步的在做抢人动作了，苏州此举，也在意料之中。

未来仅有的存量增长人口要被不同的城市群，不同的城市去瓜分，每个城市都很焦虑，而每个城市都认为自己和其他城市想拉开差距，存在一个很重要的点——

就是人的数量、密集度、年龄结构，受教育水平。

所以，理解苏州的落户政策了吗？

05

对于楼市来说，当前还是稳，大局这个时候是不会发生变化的。

最近以深圳上海为代表的一线城市回暖，以苏州杭州成都为代表的二线城市回暖，其实都是疫情控制好转的前提下，被压抑的需求释放了。

一个是刚性自住及改善需求，一个是整个市场面形势不好的情况下，部分投资需求涌入了市场。

这些都是局部市场、区域市场的惯性规律，但不代表房产市场的全面回暖。

包括3月20号央行选择了不降息，同样也是透露了严格控制大水漫灌，即使再降息，资金也很难再流入房地产。

还有最近的因城施策下，想偷摸露头就被打回原形的一些城市，还不够清醒吗？

06

放宽落户这件事，对苏州楼市而言是个长效机制，但仍然不能影响苏州楼市的短期走势。

如果有人以此做文章，大肆宣扬苏州楼市要涨，请把他拉黑。

但这个节点，即使不会大涨，但短期需求依然会被放大，不直接作用楼市，但利好肯定会有些许释放。

建议自住需求的刚需可以尽早入手，而且在苏州要记住，盯准限价盘。

我一直坚信，苏州是个很好的城市。