学习长沙好榜样？

本文来自微信公众号： 朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，头图来自：视觉中国

长沙最近很热火，对深圳的同学来说尤其如此，因为深圳住建部门去了长沙取得真经，长沙一下子变成了房地产调控的“模范生”，不少自媒体/官方媒体开始发文狂吹长沙，长沙自己也打蛇随棍上。我看到长沙官方微信号“长沙发布”几天前推了一篇文章《长沙，房住不炒！》，其它还有《长沙，逼死炒房客》、《长沙：一个让炒房客，有去无回的城市》、《炒房客瑟瑟发抖？深圳向长沙“取经”了》……

里面重要的观点我梳理一下：

长沙的房价很美丽，3月的新房均价刚刚1.1万，全国排名第61位，还不及惠州，更是中部六个省会城市最便宜的。

长沙的房价收入比很低，2019年全国50城房价收入比倒数第一——6.4倍，完美的合理值，人均可支配收入中部六个省会城市第一。

长沙的人口、GDP很不错，GDP过万亿，全国17个万亿俱乐部之一；人口800多万，过去4年人口年增均在20万以上。

结论划重点：

长沙房价之所以这么稳定，主要是因为长沙官方严打“炒房”，甚至不惜将“炒房客”视为“阶级敌人”，通过一系列的限购、限贷、限售，堵假离婚、限社保等等干预政策，成功的实现了房价的稳定，满足了人民群众的宜居幸福度。

我赞成这个结论，单从房地产的角度看，长沙的确是一个居住幸福指数很高的城市，拿着中部6省会最高的人均可支配收入，享受着中部6省会最便宜的房价。那个幸福，有点像一线城市里的广州，房价也会涨，但很温和，居民对未来的预期很稳定。

（不同研究机构的具体房价数据有所误差）

但我认为那些文章犯下了一个很严重的错误：违背经济学基本常识。通篇只夸奖有形之手的政策干预，但只字不提当地城市的房地产供求规律。近于瞎胡扯。

在结论上，大家没有分歧，但是在归因上，是完全错误的。如果我们将长沙房地产稳定的归因，指向政策干预的得力与正确，并由此认为其它城市应该效仿，加强政策对房地产的干预，那将会带来非常错误而严重的后果。

在我看来，长沙的房地产稳定，绝不是什么政策调控得力的成果，而是长沙房地产长期供应充盈的必然结果。那些文章的错误，最终不过是在为其可能不甚必要的行政干预站台张目。去神吹长沙的房地产调控做得好，并大肆推广，要其它城市起而效之，是本末倒置，最终是坑了其它城市。

长沙房价的持续稳定，不过是再一次验证了经济学供求规律的解释力，除此无它。供求规律，放到哪里都成立，我们在房地产领域一直以来最大的危险，就在于不信这个经济学的基本公理。但事实上，到今天为止，中国的房价问题，解释力最强的理论，依然是它。

房地产的问题说复杂复杂，说简单也很简单。价格上升，需求量下降（供应增加），价格就会稳下来。房价涨，因为供应不够，房价涨不起来，因为供应太多了。任你局限条件千变万化，某一时点看不明白，然万变不离其宗，根本上就是这么简单，没什么玄妙。

很多文章把房地产搞得云山雾罩，都是无聊的庸人自扰。反过来说，如果长沙的干法真的是规律，那么恭喜你们，你们可以得经济学诺奖了，因为你们推翻了经济学需求定律的假说。

微观上去分析一个城市的房地产，根本上只看这一点。所有的影响房地产价格的因素，无论宏观或者微观，都可以归结到供给、需求的相对关系分析上。最简单最简单的一个分析切入口是：这座城市还有多少人需要买套房子？这个具体展开，就涉及到城市的套户比、住房自有率、长周期的房地产供应这些大数据。

我不能拿出中部6省会全面的对比性分析，但是落到长沙，这个答案非常的清晰：长沙的房地产供应非常的充盈。

2019年，长沙人均住房面积达到41.3平米，超过了全国平均值，也超过了全国大部分城市。早在2014年，长沙的住房套户比就已经超过了1:1.1（这个数据是国际通行的房地产供需均衡值）。

在2012年的《中国居住小康指数》报告（浙江大学、清华大学与《小康》杂志联合发布）中，长沙的住房自有率超过了90%，在受调查的40个重点城市中排名第一。2015~2019年，长沙人口增长100多万，但是房地产供应增加更多，我认为这个住房自有率不会有显著下降。

再看另外一组数据，在过去的5年里，大部分时间里，无论是土地供应还是商品住宅供应，长沙房地产都处在供求均衡的状态里。

过去5年，长沙的土地供应高达9000万平米，土地成交高达8000万平米（这意味着未来的持续房地产供应）。2019年，长沙成交土地2385万平米，同比大增54%。

而在住宅供应与成交上，过去5年，长沙累计供应商品住宅9181万平米，而同期住宅成交量1亿平米，供略小于求。2018~2019年，长沙房地产都是供大于求的。整体上而言，供求是基本均衡的。

这表现在价格上，房价走势与供求关系是完全一致的。2015~2017年，房价涨势更加明显。2018~2019年，扣除CPI几乎没涨一分钱。

我最早2006年就去过长沙，当时是看中信的项目，4000来块，那时候得到两个强烈的感觉：一是，这里的供应量可真是大，像惠州一样，常年起不来。二是，和当地同行聊，说是长沙分房很厉害，都不怎么需要买房子。当时这两点，让我对这个城市很看不懂，而这个状态，到今天看起来也没有根本变化。

以上这些基本数据做不得假，它告诉我们一个浅显的道理：这个城市有充足的房地产供应能力。供应能力，是中国目前排位靠前的大城市房地产价格最有说服力的解释。因为城市化、工业化背景下，大城市人口是源源不断增加的（意味着购房需求量持续上升），收入也是持续上升的（意味着需求曲线持续右移）。大城市要长期缓和房地产价格上升的根本方法，就是持续的提升自身的房地产供应能力。在这个基础上，需求方面的管制有作用，但一定是辅助因素。上面那些文章的错处，以及其它很多观点的谬误，我认为就在此处——本末倒置。

如果要验证长沙的调控政策到底是不是起了主要作用，也很简单，做个反证就好。从现在起，长沙维持目前的调控力度不变，同时对外宣布将缩减土地供应为期3年（像深圳2003年那样），假定未来3年长沙的人口流入每年继续在20多万。那么，以5年周期看，我可以很肯定的讲，即便是调控继续从严，长沙的房价照样涨得你受不了——或者说，你获得一套房产的代价会显著增加。

这里稍微解释一下“价格”的含义，不同于我们一般理解的明码标价的价格，广义价格谈的是“代价”，就是你为了获得一件商品而支付的综合成本。比如说，深圳现下有10多万人在排队等候公租房、安居房，轮到你可能要等5年，这个等待的时间你算不算到成本里？再如，在显著限价、限资（格）的情况下，你要买到一套房，可能需要给喝茶费，需要去通过一系列手段让自己有名额，这些发生的成本，在房价的统计报表里是不显示的，但对你来说，是不是支出？……

总体上，一句话说完，我们看到的长沙的房地产稳定。根子上可以这样描述：长沙的房地产管制政策，依然全在需求侧，但是长沙在供给侧，长期并没有放弃。后者才是让长沙房地产确保稳定的根本，前者是辅助因素。

解释为什么一个城市的房价稳定而另一个类似城市的房价波动大，是一项非常综合的功课，任何一个单一线性的分析逻辑，都将会让民众对市场产生误判，并指向非常错误的政策应对。

那些文章，只讲长沙的调控管制，却不讲长沙的供给。按照他们的思路，不但长期无效，反而会害了很多城市。

比如深圳，跑到了长沙学习，真正应该学习的是什么？我认为在需求管制堵漏洞之外，更应该学习的，是长沙连年的土地、住房供应，以及长沙极高的住房自有率、套户比。深圳有这个能力达到吗？又有这个意愿吗？

单从打击炒房的角度来讲，放到北上深杭这样的城市来说，炒房客最怕的是什么？并不是你出这一系列的限制性政策不让他买房子——凡是人为的政策总会有漏洞，买房人只要觉得你这个城市有价值，他会千方百计的找漏洞。他们真正害怕的是，是有一天，深圳市长站在麦克风前告诉民众：我们将学习东京，拿出60%的土地来盖住宅，让每个深圳人都能拥有一套住房（真的这么干，深圳根本不缺地，深圳人都能住上别墅）。

只有改变炒房客对未来住房供应的预期，他才会调整他的行为，他才有可能把资金从房地产转向其他的投资渠道。这之外，从需求管理的角度，短期内控制一下外来热钱，扬汤止沸，无可厚非，但是如果就此认定，学习长沙好榜样，可以从此高枕无忧，那就是贻害无穷了。

但长期以来，很多人根本不相信上面这一点。我可以再举个极端的例子。呼伦贝尔很大，22万平方公里，250万人口，3个重庆，100个深圳大，但我就是不给它配一丁点儿住宅，你信不信，呼伦贝尔的房价也会涨到天上去。而在深圳，如果我将新增住宅供应每年增至10万套+，也一样能够实现房价稳定。没有什么玄妙的。

我们都是追求一个更健康、更合乎道义的市场，尤其是针对房地产这个带有强烈公共品属性的市场，惟其如此，才更加需要寻找到正确的道路。向长沙取经，如果只是取到了像那些傻文章希望的那样——更加压力的、只打压需求的调控政策，长期看，一定是无效的，且是最有害的。过去，我们已经见证了这一切，在余下的时间里，我们将继续见证这一切。

本文来自微信公众号： 朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪