深圳楼市被按下急刹车之后

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：R先生，头图来自：视觉中国

风吹了这么久，该来的终于来了，一波三折的深圳调控，昨天正式落地。

我看了很多解读，基本都是剖析细则，很少有人提到这次调控会怎么影响深圳后市，或者怎么影响整个楼市。

可能很多人还没有看过具体政策，我们再来回顾下，这一系列调控政策整整有8条，最重要的是前4条。

• 落户满3年，还要36个月以上社保或税收证明。

  
  

• 有房票在深无房无贷，首付30%；无房有贷普通住房首付50%，非普通首付60%；有房有贷买二套，普通住房首付款70%，非普通住房80%。

  
  

• 二手房税收政策收紧，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。

  
  

• 普通住宅标准细化，加了个750万的总价标准。

这次的大招比三年前的北京、上海调控还要狠，深圳楼市短期一定会被冰冻。

从杭州到东莞，然后到宁波，现在又是深圳，不出意外，今年的全国政策大概率会普遍性收紧。

果然是不论多大压力，就要房住不炒。

一

对于很多人来说，深圳这波的调控来的真的是太突然了。

微博上有个故事昨天流传的很广，某中介带客户从龙华来罗湖，走到一半，客户就失去了购房资格...

这样突然的调控，当然决心是很大，同样也顶着不小的压力。。

据说深圳是从长沙考察回来，突然天灵盖打开，才落地这么严厉的政策。

其实在我看来不然，深圳的房地产发展追溯起来比长沙海南还要久远。如果要调控，其实有各种不同的手段。

怎么调不是问题，问题是踏在特区成立40周年这个节点，到底要不要调。

很显然，深圳这次真的是想通了。

想要探究影响程度有多深，就要知道上一轮深圳房价是怎么起势的？

其实严格意义上说，深圳房价并没有一直涨，而且是全国普涨行情中最早调控的一线城市，一直到去年才有了缓慢的放量上涨。

在深圳热门片区一直供应不足的情况下，偏偏落户条件还极其宽松：三十五岁以下大专、四十五岁以下本科就可以完成落户，落户就能买房。

上一波涨幅有多凶，这一次迎来的调控严厉程度可能就会猛。

今年3月份以前的深圳，如果及时收住现在也至于这么严厉，全国一盘棋，经济形势不好的情况下，涨一波不会过分打压。

但很明显，热度一旦起来，惯性的力量就会推着深圳楼市向前走。

非理性的购买力跟进，一度让深圳极度被动，市场越狂热，必须用更严苛的政策舒缓，修补的时间就会更长。

说白了，调控前的深圳是全国的深圳，但现在落户满3年还要3年社保，直接筛掉大批的外地购买力。

此次新政后，外在的购买力，再也托不起深圳楼市，剩下就是楼市内部流转的游戏，只能看内部玩家里，谁先扛不住降价放笋。

除了外地购买力的涌入，其实深圳豪宅税调整之后，改善需求短期内就被放大，房东惜售跳价，买家跑步进场。

全面提高二套的贷款比例，不仅是外部被压住，内部的置换需求也会很难，参考上海的二套7成首付，深圳这一次的调整，其实比上海还要严苛。

除了这两条重要的限购限贷政策调整，深圳也打出了一系列的组合拳调控，甚至调控力度超越了北上广，看齐海南、长沙的严防死守。

二

深圳此次的楼市新政，又会引发出怎样的蝴蝶效应。

这一次调控本质其实是为了防止过热保护刚需，堵住全国的外来炒房客。

深圳今年下半年也会加大供应，5万套新房房源给到市场，比过去一年的供应还多。

符合购买力条件的深圳刚需，不用再跟全国购买力竞争，翻身做主人，可以在新房市场上挑挑拣拣。

对于深圳真正的刚需客户而言，下半年，将迎来真正天赐的购房时机。

其他被挡在外面的购买力呢？或者说不符合条件的深圳客户，会怎么选。

我看到很多买房群，投资客又要跃跃欲试，冲回广州、珠海等城市。

未来的需求一定会外溢到临深城市，也会抬高预期迎来短期的涨幅，但不要抱有太大希望。

还有一个层面，请大家一定要重视，深圳可以领涨粤港澳，同样可以领跌。

不要以为这样的场景不会出现，2016年上海也加强了对购买条件的限制，非沪籍人上海买房由原先的2年调整成了5年，然后上海的房价大家也看到了，就是横盘横盘很横盘。

不过有个信号，是我个人的隐忧，如果这一波投资客真冲回了临深城市，带起了比较大的短期涨幅，可以料想的是，调控手段一定会同步跟上。

房住不炒的决心，不管是临深城市还是其他城市，都是一以贯之。

所以提醒下那些临深城市的刚需们，赶早不赶晚，现在还有空间腾挪就尽快上车。

三

当然，就在此次调控之前，也有同行或朋友问我，现在深圳这么火，你为什么不去深圳落户买房，你看，深圳房价都涨成啥样了。

对啊，所有人都去深圳楼市淘金，这样的市场，本身就已经不健康，或是本身就存在了相关的泡沫。

对于我这样的风险厌恶者而言，所有很疯狂的区域我都会自行规避，看的太多，真的怕了，看的太多，也知道早晚肯定会有政策来进行约束。

我周边也确实有很多朋友去深圳落了户买了房，买完后我跟他们聊，他们说其实他们不关心产品怎么样，不关心户型怎么样，社区环境怎么样，这些其实都不关心，只关心在宝安、南山、福田这样的区域能不能买到房。

当买房彻底变成一种套利工具的时候，你说这样的市场到底是有多可怕。

不得不承认深圳的落户人口确实是多，但到底有多少是因为房产进行的驱动，确实谁也不知道。

大量的落户人口来了，大家的核心诉求依然就是买房，并且能以最大的杠杆买到房，这样的疯狂的市场，我当然不会进。

前期的深圳楼市，我感觉有点像在玩击鼓传花的游戏，大量投资客从全国各地疯狂的赶来，然后听着阵阵鼓声，一起传递着房价这个花球，并且每传一人，这个花球就会大一点。

现在，鼓声停了，花球会不会破不知道，但有一点可以肯定，愿意接花球的人，相比前期，肯定已寥寥无几。

四

 这次深圳调控，让我有了一个新的想法：风向来的快去的也快，微弱的个体，在激流反转的风向下，怎么才能最小程度的不被裹挟着前进。

还是想给大家一些抵御风险的建议，希望能帮到各位。

1. 不要再有暴富和投机心理。

楼市经过了几轮普涨的行情，现在变得越来越像一个积累后发的市场。

上海自从16年调整限购政策后，直到现在，还没有缓过来，至于深圳这次横盘之后的发力点什么时候能到，靠揣测是找不准的，长持开始变得越来越重要。

通胀汹涌，楼市长周期看肯定还是上涨的，我们能做的就是等待。

2. 城市调控的节奏越来越紧，不要盲目换筹，要学会长持。

全盘收紧的大条件下，修炼自身才是最好抵御风险的办法，要理解楼市发展的一些基本逻辑，要懂得房价上涨的一些基本规律，如果房子地段还不错，有学区，建议还是等等再抛，说不定等你抛完，迎来的将是更大的不确定性。

3. 不要试图钻政策的空子，无论是经营贷还是假离婚，跟深圳调控一样，现在你有多侥幸，未来就有多懊恼。

4. 不要过高的使用杠杆。

前几天杠杆炒股的散户，现在也跟着行情在七上八下吧，楼市也是如此，容易暴涨的城市也容易出现暴跌，我们永远要学会做一个理性的悲观者，过度使用杠杆钱，一定要做最坏的打算，看看自己是否能承担。

5. 要真正理解此轮调控的精准性。

这次的调控对于热点区域比如宝安、南山、福田有很大的抑制需求，对于龙岗、罗湖、盐田、龙华几个区的影响，其实并不大。

这几个区本身不是投资热点，11月至今累计涨幅不到10%，而且这几个区的房屋单价在5万左右，成交主力价位在400万左右，不会受到750万新增规则的影响。

五

 无论是城市还是个人，现在这个节点，不出错就是最大的赢家。

习惯了过去的投机暴富，我们是时候该沉淀下来反思了。

侥幸心理始终是罪魁祸首，该来的还是会来，迟到但不会缺席。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：R先生