那些年，我们一起追过的地王制造机

本文来自微信公众号：地产风声（ID：fangshi488），作者：内幕君，题图来自：IC photo

地主老赵有块地要卖，小钱、小孙、小李去竞标。

这块地不说极品，那也是个上等货，距陆家嘴2公里远，是上海虹桥近3年来首次推出的纯宅地，没有一堆的捆绑条件，还不限价，只要市场能接受，拿地后就是卖20万一平也没人管你。

老赵心想，如此宝地，咱设计了一米高的门槛，招来财大气粗腿长的小钱、小孙、小李，他们仨同台对擂，标出个好价钱应该不难。

没想到进入拍卖环节后，只有小钱举了举牌，表示这地我要。小孙和小李觉得加五毛太少，加200万太多，于是不举。

你争我夺的场面没有，因为三家入围时报价一致都是底价，所以最终小钱底价拿地，楼面价六万三一平。这块地的周边，二手房单价都在十万元以上，十五万的一抓一大把。

换句话说，小钱薅到了地主家的羊毛。

没过多久，衙门请小钱去喝茶。他们怀疑，小钱不是一个人薅羊毛，他联合了小孙、小李。

这就是最近很火的，中海、华润、万科主演的《上海“围标”故事》。

1

3月31日，上海出让虹口一宗地，起拍价34.3亿，出让方式是竞价招标。在这之前，还有一轮入围资格筛选。

2017年开始，上海执行招标挂牌复合式“评分制”土拍规则，房企要参与竞拍得靠“经济实力”、“项目经验”说话，谁的综合指标得分高，谁的入围机会就大。

如果一宗地有10家参与竞拍，获得入围资格的可能只有前二或前三名。

拿这次虹口地块出让来说，中海、万科、华润、平安、绿城、招商6家参与竞标，其中，中海、万科和华润的综合指标得分分别排在第一、第二、第三位，按照规则成为入围竞标人，参与拍卖环节。

然后，神奇一幕出现了。

在有竞价的情况下，一块上海市中心的土地奇迹般地底价拍出。中海喜拿地，华润和万科只吃瓜不举牌。

本来吧，地产圈里的围标串标就好比隔夜饭，不新鲜，上点演技基本能糊弄过去，但小钱们演都不演，200万也不给，实在太让地主生气了。

在这特殊的历史关口，稳定压倒一切，房价要稳、预期要稳、地价要稳（中有升）。

更关键的是要风朗气清。不管一等地还是三等地，总是底价成交，哪家地主受得了？尽管起拍底价设得不低。

自从推行复合式“评分制”，零溢价几乎成了上海土拍市场的标配。比方说2018年，上海拍出宅地34宗，总建400万平，揽金833亿，综合溢价约等于0。

仅有两宗溢价率高于0，一宗金茂拿的，一宗万科联合体拿的。分别高出多少？

说出来海底捞的土豆片都不相信：0.7%和0.13%。

土拍新规下，中小房企登沪难，本来巨额的地价和保证金已经够头疼，再来个复合打分，一上岸就会被头部房企尤其是央企、国企按在地板摩擦。

没了激烈竞争，面粉自然价低些。

当然，“房住不炒”拴头上，市场趋于理性，也是大家捂紧腰包的因素之一。

渐渐的，寡头格局就形成了。

2

现在，事情起了一些变化。

每日经济新闻的记者发现，“围标”事件发酵后，4月10日，上海土地市场官网挂出松江区两宗地块的出让信息，这次有3个明显的不同：

• 放宽竞拍名额；

  
  

• 缩短资金冻结期；

  
  

• 起拍价要求提高。

之前10进2、3，现在10进6，超过6人不足10人竞价的可以进5人，不足5人的直接竞价。以前“严竞严进”是怕溢价太高，现在“严竞宽进”是什么意思？

你品。

而缩短资金冻结期，由原来的保证金冻结20天缩短至1天， 参拍房企只要在开拍前一天冻结，资本沉默时间少了，资金使用效率高了，留给大家的空间自然就大了。

门槛依然高，但边上搁了条云梯。

有人说，一些中型民企登陆上海滩，抢优质地的机会又来了。

事实上，那个火光四射的2016年过去4年了，大家一点也不怀念它。

一个打鸡血的年份，全国拍出超340块单价、总价地王。克而瑞数据显示，2016年上海拍出23幅地王，平均楼面价34971元/平，平均溢价率高达144%。

这些地王4年来大部分相继开盘，清一色低空飞过，贴着楼面价卖。

葛洲坝拿的青浦地块，楼面价一平3.2万，首期开盘时售价4.3万；建发宝山顾村项目，拿地5.37万，一期开盘6.2万。

震惊全国的单价地王，可售楼面价14.3万一平的融信静安中兴地块，尽管引入万科合作，也捂了近4年，预计5月开盘。

卖多少钱能保本？这是会计不忍细算的账。

有媒体统计，2016年诞生的上海地王项目，入市周期最快的花了27个月。

而当年名噪一时的抢地王小分队，这几年基本“熄火”了。

3

先说信达。

2015-2017年，三年内花440亿八夺地王，被称为“地王制造机”。

2016年5月27日，信达联合万科以123.18亿拿下杭州总价地王，比起拍价高出60个亿。

2016年6月1日，时隔4天，信达转场上海，在外环外以58.05亿的代价拿地，溢价率超300%。

都知道央企国企有钱，而信达地产就是钱本身。

它背后站着一个强大的母公司，中国信达资产管理股份有限公司，是全国四大资产管理公司之一，另外三家是华融、长城和东方。这四兄弟含着金汤匙出身，由财政部出资成立，央行提供大笔贷款，使命是处置国家的不良资产，主要是四大行的。

信达资产对应接收建行剥离出来的不良资产，信达地产则脱胎于原建设银行所属的房地产开发实体。

四兄弟手里，塞满了证券、期货、保险、信托、融资租赁以及公、私募基金等金融牌照，资金优势明显。

所以，信达地产一入江湖就凭借先天条件，开辟出“金融地产”模式。

它的字典里，从来没有差钱二字。

2016年联合万科拿杭州总价地王时，信达一心往上拱，最后成交价比万科的预期高出10个亿。

结果一拍两散，万科决定退出合作，让员工把朋友圈发布的喜报都删了。

尴尬的是信达勇猛不逢时，地王制造机四处造地王之后，地产滑入下行周期。现在的信达基本不抢地。

同期的融信、泰禾，如今也都修身养性了。

那些年我们一起追过的地王制造机中，唯一还活跃的是龙光。

4

4月8日，佛山一宗地块出让。

经过2小时、98轮竞价之后，龙光以31.52亿元的价格斩获，折合楼面价1.58万元/㎡，溢价率58.22%。

在此之前不久，3月30日，佛山禅城出让一宗涉宅用地，买家同样是龙光，成交价为4.15亿元，溢价率30.92%。

时间再往回推。

2月24日，还是佛山，还是龙光。8.83亿元代价，龙光拿了佛山南海一宗商住地，溢价率达27.5%。2月26日，转场南宁，龙光33.4亿元拿了336.92亩地。

2020年开局，大家忙着抗疫，龙光忙着拿地。

这家曾经四次斩落深圳地王的粤系房企，看起来勇猛依旧。

和其它“地王制造机”南征北战不同，龙光有很强的区域属性。2019年龙光获取31个项目，按照可售货值计算，粤港湾大湾区项目占7成。

截至2019年底，龙光在大湾区的土储总建是2235.74万平，占到总土储的61%。其中惠州和东莞占20.3%。

罩在龙光头上的另一层属性，是家族化色彩。

老板纪海鹏是潮汕人，龙光的创始人除了他，还有其弟纪建德、亲戚姚美端、姚耀林。

有媒体爆过一件趣事，“龙光内部高管会议上，大家说着说着，就说起了潮汕话。”

这些年，为了去家族化，龙光发动了另一台机器：人才收割机。

原泰禾集团副总裁沈力男、融信执行董事吴剑、华夏幸福住宅公司总裁傅明磊、绿城CFO冯征，一众明星高管纷至沓来。

与此同时，新世界来的陈观展、招商商置来的毛伟东、龙湖来的胡浩，一茬接一茬地换，短的入职1个月即撤，长的一年。

地产江湖的资深混混浩南哥告诉内幕君，老纪还没学会放权。

倒是潮汕商帮擅长经营人脉这点，纪老板技艺娴熟，“行贿”原国开行广东分行行长吴德礼500万的案子，直通九天后，按下了。

5

周期波动之下，像龙光这样的勇猛表现，危机并存。

前天，“房住不炒”在最高层的会议上被重申，可以预见，就算《上海“围标”故事》不受地方待见，《那些年，我们一起追过的地王制造机》也没有机会重演。