搜房网，上策是什么？-虎嗅网

虎嗅注：最新消息，搜房网6月11号发出《搜房网致合作伙伴的一封信》，宣布2014年6月1日至12月31日全线降价40%并免费赠送无线端服务，总共让利5亿元。受此信息影响，搜房网昨夜又跌17%。

5月28日，搜房网在杭州遭9家中介联合下架房源。紧接着，我爱我家、链家、中原、麦田、21世纪不动产等五大全国性中介机构组成的联盟发出通牒称“随时准备下架”。妥协，收益大幅下降；不妥协，网站成为空城，悲观者甚至认为“搜房网横竖都得死！”

从现在的形势看来，搜房网必须妥协。但妥协的结果并没有一些人想象的可怕，而且还有上策可用。

城下之盟必签

搜房网为什么会妥协？搞清搜房网与中介谁更离不开谁，答案就不言自明了。

搜房网营收由在线广告、房产电商和房源发布三大块组成。近三年房源发布的收入占比从7%提高到30%。

看来，中介联合抵制失去房源发布收入，搜房网营收最多会减少30%。实际上，抵制给搜房网带来的损失将远远超过30%。

根据Alexa数据，搜房网流量的全球排名为1500位、日均PV近2750万（三个月平均），巨大的流量是搜房网全部营收的基础。

是什么把用户吸引到搜房网的呢？通过观察，发现提供房地产相关资讯的首页人均页面浏览量为3.39，而包含各地房源信息的城市分站数值高得多：杭州5.3、深圳10.3､郑州16､东莞17､昆明18……相比之下，新浪最受欢迎的读书、体育、博客、新闻四个频道人均页面浏览分别为4.43､4､14､3.8和3.14。搜房网上有什么资讯比新浪的新闻、体育更及时更丰富，比读书还粘人？

用户是到搜房网来搜房顺道看两眼资讯并“不小心”看到了广告，还是到搜房网来看时事资讯，有没有房源信息无所谓？如果是前者，房源信息就是搜房网流量的基石。没有了房源信息，失去的绝对不只是发布收入。后者？你们信吗？

再看中介公司，如果联合起来都不向搜房提供房源，房屋交易总量不会因此减少。需要租房、买房的人在网站上查不到信息会露宿街头？中介都不在网上发布房源，相当于比武时约定不使用兵器。该有的生意跑不掉，还省下不菲的“端口费”。另外，中介可以在其它网站上发布房源，尽管这些网站知名度和流量不及搜房网，那就相当于都不使用“大规模杀伤性武器”。

如果还沉浸在“中介需要搜房，搜房也需要中介”的错觉中，是十分危险的。

今年3月“我爱我家”等9家地产中介在两地联合抵制安居客涨价之后，搜房网没能采取有效措施，以至敌方兵临城下，被迫签订屈服的合约，用城下之盟形容极为贴切。

下策与中策

降低端口费对搜房营收的影响并不象某些投资人想象的那么可怕。如前文所述，2013年搜房网房源发布收入1.62亿美元，占营收的29.5%。下图是端口费按六折或四折收取时，对过去五年营收的回溯调整。

从上图可以看到，即使搜房网降价60%，营收增长仍然可观。尽管妥协不是灾难性的，但也只能算做下策。

中策是让购房者认网站不认中介，高调的平安好房已经喊出“零中介费！消灭中介行业！”。安居客的思路更切实可行：提供平台、打造个体经纪人队伍，架空中介公司。

互联网不是万能的，中介是没法消灭的。美国既有持牌照的个体经纪人也有房地产经纪公司，目前没有被消灭的迹象。而且，美国个体房产经纪多是主妇或退休教师，只图赚个外块并非以此为生，坚持做三年以上者不到10%。真做到三年，发现自己有这方面的天份和人脉，就加盟或自己开设经纪公司了。

房地产网试图替代中介公司，即便成功也不过是把中介公司的活抢过来自己干而已。搜房网有9000人，我爱我家有2万人，如果又办网站又办经纪，线上线下好几万人，一方面管理成本高。另一方面抗风险能力差。搜房网杭州站的一篇文章写到“2014年前5月杭州商品房成交同比降32% ”，意味着要么全体中介收入下降30%，要么30%的中介下岗，这些风险最好还是让市场去消化。

搜房网的上策是向互联网大佬们学习，通过参股或控股搭建自己的生态圈。如果BAT太复杂不容易看懂，可以参照携程！

资本开路，一举三得

假如搜房网能与我爱我家、链家、中原、麦田、21世纪不动产这五大全国性中介机构中的一家进行资本层面的合作，可收获三重好处。

一、瓦解敌对联盟、打破封锁、形成生态圈

携程与同程去年还打得不可开交，今年4月同程高调宣布与艺龙战略合作。携程闪电出手参股同程， “艺同联盟” 顷刻间瓦解。

杭州在售二手房房源仅有5-7万套，而9家中介从杭州搜房撤下40万二手房信息，说明中介提供的信息有大量重复。只要其中一家比较大的继续提供，就可基本解除封锁。

中介与中介之间是你死我活的竞争关系，为抢房源经常大打出手。此番组成联盟不过是暂时求同存异，达到降低端口费的目标之后还会继续开战。

搜房网与中介原本是互补的合作关系，下游公司参股、控股上游公司，确保货源，过去叫纵向一体化、近来流行说生态圈，无论什么名目都是资本市场相当认可的策略。

二、联手整合中介行业

房地产中介行业乱象丛生，虚假信息泛滥，在民众中的声誉极差。网站上标明“个人”的房源，电话打过去如果不是中介，就算中大奖了。根本原因是房产中介几乎没有资金、技术、人才方面的门槛，租个门面房就可开张。做臭了，换间门面房重新开张。仅广州市就有7000多家中介，其中有上千家连备案都没有。对于多年的行业积弊，不论搜房网还是安居客，从房地产网站的角度很难有所为。

搜房网参股中介公司之后，双方可以联手向用户保证房源100％真实有效。用良好的服务重塑房产中介形象，为这个行业注入“正能量”（以夷制夷）。

三、投资收益

尽管跌了不少，市值仍高达270亿，这为搜房用代价股（可附带少量现金）参股大型中介公司创造了有利条件。搜房网增发总股本的5%，这部分股票市值约2.2亿美元。以此换取某中介机构10%至20%股权，相当于给对方11亿到22亿美元的估值。如果今年3月份动手，代价就更低了。

与同程类似，被参股的中介公司仍可独立发展（同程的第一大股东是创业团队，携程排第二、腾讯排第三）。搜房网还可与被参股公司约定，三年之内在A股或海外上市，届时增持到扩大后股本的30%（腾讯参股京东、阿里参股新浪微博时都有类似条款）

上百亿高估值，联袂整合中介市场、为上市保驾护航，这么丰厚的条件，不信五大中介的老板中没有一个人动心。

（30篇近作见微信公号ThomasLee126 ）

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