中国不动产大变局

2020年6月5日，由中城联盟主办的“和未来好好谈谈——中城联盟论坛”云上版第一季第二期与大家如约相见，中城联盟第九任轮值主席、世联行董事长陈劲松先生分享了《中国不动产大变局》。我们将他对于中国不动产行业的看法以及现场QA进行摘编，并发表在此，供大家思考。

文章来自微信公众号：中城联盟（ID：cura1999），作者：陈劲松，题图来自：视觉中国

大变局此时此刻正在发生。面对未来局面，我们今天需要做的事情是什么？它的原理、趋势是什么，为什么会这样变？变了之后，我们何去何从？这是我们行业的共同思考。今天讲的是关于行业的一些基本理论、基本态势和针对变局的个人看法。

一、什么叫变局？

（一）变化

2020年有大概2个月左右的时间基本在家里渡过，在家的同时，我们仍然见证着历史，见证着转变。我想把“变”分成两类：一类叫做“灰犀牛”， 一类叫做“黑天鹅”。

“灰犀牛”的变是趋势性的变化，是可以预见的，也是有规律的，我们可以为之准备。行业、企业和个人能够预见趋势。

“黑天鹅”的变是突发的，我们不知道它突发的原因是什么，也不知道它的走向，对行业的影响也无法预见。“黑天鹅”的变化会加速“灰犀牛”的到来。新冠疫情就属于“黑天鹅”。

什么叫“局”？局，意味着整体的、全部的、整个行业的，而且影响非常深远。

如果不能把握变局，就会茫然和焦虑，而要想把握它，我们必须利用模型来分析。透过模型，我们能看清整个变局。我总结出这样一个模型。

（二）市场在变，但经济规律不变

中国不动产，或者叫房地产，它的需求和供给，发生了变化。

需求和供给的变化，应该是经常性的。中国房地产走了30多年，需求和供给发生了一个根本性的变化。从全局的卖方市场进入了全局范围内的买方市场，这是市场本身经常发生的变化，也就是“常变量”。影响深远的、影响行业的“局变量”是什么呢？在这个模型中，我把它归纳为规则和范围。

什么叫规则？规则就是影响行业的交易、行业的价值判断、行业运作的基本原则和标准。

什么叫范围？范围是纳入市场、纳入评判、纳入行业未来发展程序的领域。范围的概念，同时跟不动产相关。中国的一线、二线、三线城市表现了不同的特征，这都是范围的概念。

需求和供给，规则和范围，这两个常变量、两个局变量，它们整体构成了我们研究的未来市场的发展趋势，我们可以利用这个模型去考察未来会发生什么故事。

（三）叠加的变局

中国不动产发展到今天不是稀里糊涂的，我们在这30来年里不断发展，一定已经打下了一个基础、建立了自己的路径依赖，那我们沿着过去的路径是否能够走向未来？当我们遇到转折点、叉路口的时候，我们其实就步入了一个“变局的时期”，我们必须改变自己，看清未来，才能继续走下去。

2020年，新冠疫情加速了5个非常重要的外部因素的变局，我称它们为“五个叠加期”。

1. 高速增长的城市化红利期。

城市化的高速增长期已经见顶。高速成长期和低速成长期是不一样的，以自行车为例，我们在骑自行车时，以一定速度运行很容易保持平衡，当速度降下来，维持平衡的难度也增加了。现在的城市化率已经达到60%，整个行业已经从高速增长的城市化红利期，进入降速阶段，在未来，或许不仅仅是“增速”的下降。

2. 资产与负债表扩张期。

中国的整个城市化红利，事实上是中国人、中国政府、中国企业共同叠加推动的，在这个红利期，储蓄远远大于债务。也就是说在我们高速增长的时候，中国的居民杠杆、企业杠杆，乃至中国政府的杠杆，都是非常低的。当时我们的政府“既无外债、又无内债”，企业想贷款也难。1998年，中国的居民才开始逐渐加杠杆。到了今天，无论政府、企业还是居民个人，我们的资产和负债情况都表明，拐点已经到了。

当年轻人、当一对年轻家庭置业的时候，需要用未来的收益来购买现在的资产，用未来的收益来还，说明我们的居民杠杆实际上加到什么程度了呢？我们已经是发展中国家比较高的了，比发达国家还差一点。

这种情况在国际上曾经也都出现过，这并不是我们中国独有的。事实上美国、欧洲都一样，他们目前的居民杠杆可能比我们还要大。但是我们的国家所处于的发展程度还不一样。

3. 传统与线上交接期已至——代际交替。

目前中国的90后已经成为不动产置业和公司中的主力，是社会最有活力的一群人，他们是线上成长的一代人。60年代~80年代的人，正在经历传统经济和线上经济的交接期。这个交接期才叫真正的代际交替。思维、生活，乃至整体工作习惯，都完全不一样了。2020年的疫情推动了这个交接期的迅猛发展。

4. 效率与公平的价值转换期。

党的十九大提出“房住不炒”。如果“炒房”，房地产的交易价值不断向上发展，它将与60%~80%的中国人、中国家庭没有关系，将会分割出有房和无房两个阶级。从疫情发生到现在，中国房地产界有很多的预测，最大的预测就是政策会放松，到现在为止，这个预测是完全落空的。刚结束的“两会”，依然坚定地坚持“房住不炒”。

5. 外部环境突变期。

本身需求变了，同时叠加了外部的诸多因素，这就叫叠加的变局。此时，这个行业是否还能走原先的道路？能走多远？我特别提出来与大家一起思考，找到我们未来的方向。

（四）变局

行业主导的市场规则和范围发生重大改变。中国房地产（中国不动产）的变局，在历史上屡次发生，而且都是根本性的变局。

《说文解字》中提到，“三十年为一世而道更”，就是三十年河东、三十年河西的意思。“道”是规则，大的规则。“更”就是转变、变换。

现在到了2020年，新三十年里的第一个十年终结，道路基本上越来越明晰了。住房问题也是民生问题的压舱石。

二、不动产变局的本质来源

（一）不动产的基本特征

1. 物理特征：土地+建筑。再往下有土壤，再往上有天空，土地和建筑物的法定权利各个国家不一样，但是根本相同。

2. 产权特征：法定的一束权力。土地和建筑如果没有一系列的权利，权利界定的不清楚，这个土地和建筑是没有价值，也没有价格的。产权决定了所有不动产的价值，决定了所有不动产的未来和发展。

3. 经济特征：交易+租。不动产有交易的价格，同时还有租赁收益的价格。交易跟收益，相差很远。

4. 社会特征：民生。民生依赖于居住，“房子是为了住的，不是为了炒的”与民生的基本特征高度相关。

这些不动产的基本特征，决定了我们的不动产一定是分地域、分层次、分人群的基础资产，同时也是分权益、分条件、分性质的非标资产。

（二）不动产的价值影响因素

有五个：法定权利、规则限制、区域条件、市场条件、使用状态。

通过这5个不动产的价值影响因素，我们得出以下结论：

1. 有形之手的必然性：不动产市场的重要参与人是政府。政府的有形之手参与不动产规则，参与不动产调整，参与不动产的权益，具有天然性和必然性。纵观整个国际市场都是按照此规律进行的。政府的有形之手是不动产变局的最重要的决策或者变局的影响因素。   

2. 规则的可变性和决定性：法定权利、规划限制、区域条件都与政府密切相关。规则的可变性是必然的。

3. 地域的唯一性：区域使用状态、市场条件相关的地域成为决定性的因素。地域、城市、分区，成为决定性的因素。

4. 交易过程的复杂性：不动产的交易、收益，整个过程是非标的。整个交易过程复杂且漫长。

在新冠疫情之下，原先统一的市场已不复存在。“黑天鹅”影响中国市场，市场是联动的。当住宅市场本身需要分化的时候，市场又是相对独立的、相对区隔的，因为它是不同层次的人的市场。

新冠疫情带来的影响，将与不动产的这些规则、区域、市场条件、使用状态等等，共同发展逐渐形成N个完全不同运作模式、完全不同人群、完全不同交易方式的市场，这对中国房地产从业人员是一个非常非常重要的启示——中国房地产从业人员，必须进行“再专业化”，不同业务领域的中国房地产公司必须再分化。再分化的过程，是中国房地产进一步深化的过程。这是不动产的本质决定的。

（三）增量与存量

1. 量变——质变。什么是存量？全景式地看中国房地产，商品房的所占比例大概不到1/2。当全景式的放大看房地产行业范围的时候，会发现我们可以经营的空间越来越大。我们逐步将目光放到运营和管理，从城市化的角度考虑城市分化、都市圈的定位和都市圈之间的联系。

2. 交易——收益从交易开始逐步过渡到收益。

3. 开发——运营从开发逐步考虑运营、管理。

4. 城镇化——都市圈从城镇化考虑城市怎么分化，考虑都市圈之间的配合，都市圈的定位，都市圈之间的联系。

5. 过剩——短缺以此会发现中国房地产的当整体发展结束之后，结构性短缺依然存在，这是中国进一步考虑房地产变局的基本的基础和来源。

三、疫情、危机和城市化问题

1. 疫情特征——重大不确定性特征：中国城市化率已达到了60%了，跟1929年美国60%的城市化率是一样的。

2. 危机与不动产：1929年美国进入了世纪大危机，1929年进入危机后，美国的城市化，是如何从60%到75%再到80%的呢？当重新回顾1929年危机时，研究发现当时美国的房价下跌，多家的银行倒闭等情况在当今世界市场不会重演，因为现在与当时美国的经济政策完全相反。

3. 城市分化&城市化率在提升：什么叫城市分化呢？就是随着一场危机的到来，所有的运营实体、工业、实业、金融、服务业通过兼并和收购，原先的总部变成分包或者是工厂，执行分部的职能使得美国城市迅速分化，价格也在分化，然后效率进一步提升。

4. 线上化&不动产全流程：公司的重组在中国正在发生，同时增加线上化运营。推动不动产全流程的线上化的转变，使中国城市分化加剧。增长速度比美国速度还要快。这种城市分化，疫情之后的市场，正好体现出来市场不同、价格走势不同。每个城市资产负债表也不同。

四、2019年~2020年出台的最新政策

1. 房住不炒。

2. 农村建设用地，直接进入租赁市场。农村建设用地不用征地，使得租赁住房的供应、租赁住房的成本进一步的降低，使得租赁住房更加符合市场化的原则。

3. 基础设施REITS。即公募的信托、可以上市的权益型的不动产集合信托基金。基础设施REITS，涵盖产业用房、工业园、物流园等不动产范畴。REITS的放开，使真正的存量的大幕拉开。当REITS从基础设施开始，扩大到工业，扩大到人才住房，扩大到工商物业……使得原先不可交易进入了交易，使得原先产权以整体交易的，可以细分。

4. 资管新规。

5. 城市群发展。

6. 六稳、六保：这些政策意味着价值观的变化。当价值观取向发生变化的时候，未来的房地产市场会随着价值观的规则变化而变化的。

五、不动产大变局拉开帷幕

从大变局角度来谈：

1. 行业内涵：从“商品房”到“不动产”内涵的大变局。

2. 行业参与人：从开发商、小业主、中介机构。从开发商主导到政府参与人全面主导的时代来临。叫后开发时代。主导行业参与人正在变化。   

3. 市场区隔：从商品房市场开始区隔到不同产权类型的市场开始区隔，每一个市场具有独到的规则和参与人，这是最重大的变局之一。

4. 资本市场：资本市场从债务的到权益。从交易的金融化到收益的金融化进行了一场重大的改变。这个改变必然改变中国资本市场的基本格局和面貌，是得比现有的资本市场上市公司更加庞大，收益更加稳定。让更多的老百姓可以参与不动产权益。

5. 规则属地化：从全国的统一规则到城市群规则的转变。

互动答疑

Q：一线城市有没有放松限购的可能？

陈劲松：房住不炒在一线城市放松限购的基本前提是房价不涨，也并非持平，而是某些区域的房价略有下跌。这是放松的前提。

Q：疫情下三四线房地产风险还会进一步加大吗？未来怎么做。

陈劲松：思考怎样融入城市群，如何与核心城市取得关联，思考三四线城市的基础职能是什么。

三四线城市目前仍有两个重要需求：回流、创业人群在三四线的生活成本是比较低的；因为城市的基础教育、基础医疗、基础配置等，农村的人群会继续向城市流动。

三四线城市的发展，最重要的一点是跟人群流动迁移相关。

Q：现在的消费习惯对商业地产会有颠覆性的影响吗？

陈劲松：2020年第一季度美国REITS受疫情影响基建没有影响，基建的REITs非常稳定，数据中心正在增长，REITS的权益价值、数据中心和线上的这些在增长。仓储没有影响。商业影响，零售影响50%。写字楼30%，从上述数据表明显然对商业影响是最大的。

Q：限价、限购，地摊经济是否意味着消费的降级？

陈劲松：消费是否降级，与收入直接相关。关于限价限购，限购可以理解，但是限价不是很理解。个人认为应该取消限价，而应该多收税。消费分级可能比说消费降级对目前现状有用。

文章来自微信公众号：中城联盟（ID：cura1999），作者：陈劲松