深圳式“积分买房”

本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪，题图来自：视觉中国

网红盘深圳华强城昨天发出了一期住宅销售公示方案，这是深圳历史上第一个“积分买房”的项目。我认为是一件大事，标志着深圳房地产迈入了“积分买房”的时代，是一个非常值得分析的样本。

具体分析华强城的这份销售方案，有几点值得重视。

首先，政府报备，试点。按照之前政策要求，热点楼盘销售公示方案要先“报所在区住建部门备案”。也就是说，华强城的这份销售方案，宝安区住建管理部门是知晓并认可通过的。

如此，则华强城更像是扮演了深圳“积分买房试点”的角色。假如说这次开盘组织做得好，那么在全市推行应当是顺理成章的事情。从这个角度看，它可能是代表了未来全深圳热点楼盘的共同动作。

其次，买家分级。这个销售方案是在细化落地之前管理部门的设想——热点楼盘应当“优先满足无房居民家庭购房需求的原则，并根据在本市缴纳个税或社保时间长短等因素制定楼盘销售方案……合理确定房源和认购人数比例……”。从销售方案看，非常全面的落地执行。

对购买对象进行了非常细致的分级，最优先原则是“无房且无购房记录”，以此来最大程度的“保护刚需”。

最受益者是一直在深圳工作纳税、无购房记录的无房户，而受影响最大者则是外地来深的“热钱”。这里面社保年限变得非常重要，显示政策向实际在深圳工作生活的市民倾斜。

第三，总量控制。华强城一共556套房，最终按积分排序取前5560位参与公证摇号，即是将认购比控制在10倍。我认为，这代表了管理部门的意见——将认购比控制在10以内，不想再出现那种万人抢房，把深圳推上热搜。

我们知道，之前金融街开盘，认购比逼近了30倍，接近9000人去抢不到400套房。这样的情形，在今后——尤其是华润城、沙井海岸城，很难允许再出现。

以上总的来讲，对买家未来的购买行为会产生明显的调整。迈入这个门槛变得难度非常之大，不要说外地热钱较为彻底的堵住，就是针对本地真实的改善型购房者，也将非常的“不友好”，他们的积分将毫无竞争力。

然而，一旦迈入那道门槛，你又会发现，中彩票的比率又会非常之高——按照10倍以内的认购比来讲，一旦入围，中签比最低都会达到10%。和之前的几个热盘相比，中签的几率提高了3倍不止。假定未来限价维持不变，那么，尤其是对于那些“无购房记录的无房户”来说，等于是天上送彩票，谁买到谁就发财。

我想写到这里，答案就出来了：1. 打新的热情会更高，尽管统计上看不到了。2. 可能会催生更多房票买卖，购房资格权将会成为可交易的商品。

对于“无购房记录的无房户”来说，原来无甚优势可能会放弃参与，但是现在积分有显著优势，竞争者又一下子少了那么多，以小撬大的可能性大增，那么参与打新的热情一定会倍数级的升高，这会鼓励他们更加激进的举债和更加积极的使用“六个钱包”。

对于那些有钱没房票的家庭以及外地的热钱，指望他们不参与，恐怕比较难。有大利可图，他们显然会去打擦边球寻找有资格的人去“合作”，或是亲戚或是朋友。这在以前都不曾禁绝，未来会更加炽热。不排除最终会产生一个“房票产业链”，到时候政府一查处，发现市场上还真有一些专门“生产”房票的公司存在。

未来的市场演变，是会如同部分人群希望的那样，房价稳定、炒作遁迹，还是会如同我上述担忧的那样，价格该怎样怎样，但是不满的人越来越多，只能是等待时间来验证了。

回头再看这份销售方案，如果继续深究，我想它在未来会引发出三个问题。这三个问题大部分人可能都不咋关注，有兴趣的同学欢迎加入讨论。

第一，当买房子像上学一样。

深圳这个积分买房的政策，也许是认真的学习了深圳教育部门的积分入学政策，这个实质上是改变了深圳房地产在过去数十年以来的本质的。说它是大事件，也在此。

什么样的人才有资格买房子？房改以来是价格说话，这10年来，我们不断的见证着这个收缩的大趋势，到积分买房的出现，可以说是接近了房改以前的“按资格分配”。当然，还没有完全回复，毕竟在资格以内大家还是要公证摇号。这个尽管有非常多的无奈之处，但是客观而言，的确会带给市场参与者非常大的困惑。

这个市场现在已经变得非常的奇怪，有些楼盘，可能在开发商拿地的时候有些是“房地联动价”，但是毕竟它们不是“保障房”，在未来进入二手房市场之后，那可都是市场定价。等于是政府把针对保障房的政策，现在大比重的用到了商品房领域。不同之处仅在于，政策类住房有收入分级、有更长的限售期等，但是本质上都接近了。

第二，刚需是否更需要“市场保护”？

我们现在很多政策发出的一个重要的道德基础是：保护刚需，但实际上这是值得推敲的。通俗来说，要承认一点，大家平常说的刚需，本质是一个市场概念，这么来描述：“这个人没有房，买房是为了住不是为了炒，但他需要在市场上买房，而不是保障房覆盖人群，因此他应该比其他人更有优先权”。

这么看，问题就来了，“刚需”毕竟不是“受保障对象”，刚需要买的房子也不是保障房。如果是保障，那没问题，但如果大家都在市场上买房子，该怎么办？

我认同要给刚需支持，但这个支持应当是经济手段的支持——给到首套刚需更低的首付、更低的利率，以及转手免税。给到二套房以上的购买者，更高的首付、更高的利率、甚至更高的税收……这都没有问题，可以很好的降低金融风险，以及缓和住房不平等。

但是在资格上，大家应当有统一认知：市场要公平，不存在谁更有道德正义。通过资格审查来确定谁能买房子谁不能买房子，最后会不免于陷入一个道德危机：假如未来这些房产在市场上都出现了几百万的升值，政府该怎么解释？制定一个让刚需发财其他人不能发财的政策？那保障房的房主们怎么办？要不要也给他们一个发财的机会呢？这么轮番推论下去，哪一个阶层更应该“优先保护”呢？没完没了的……

比如看香港，曾经推出了港人港地，这个不是公屋但又不是市场房，就是来保障刚需的，它有一个很严格的要求：买家在未来30年内必须是港人身份，你不能跑，才能买。

积分买房，实际上更加指出了限价应该尽快取消，因为说到底这些都是限价造成的。并不是我们现在不赞同照顾刚需买限价房，而是，无论什么时候，无论你是几套，去买商品房都应该用市场价，人为划等级日后更麻烦。

第三，管制的花费怎么算。

政府管市场——尽管有时候是必不可少的——也不是不花钱的，但是这个成本大部分人既不关心也看不到，因为很多都是散见、隐蔽、无法价格化的。这些年，我们见证了越来越多的政府管制，的确它对房价的稳定起到了一些作用，但是有关这个管制产生的成本到底有多少，最终又是谁来买单？没有这方面的数据。

这个问题我之前提到过，比如我们要公证摇号，那么每年上百个楼盘都要公证，要不要买很多电脑？要不要配人手？企业要不要增加组织成本？……

比如搞限购，搞积分买房，企业要不要重新去调整适应/绕道突破新的政策？开盘之前的一系列申请/审批那么繁杂的手续，增加不增加成本？个人买房产生的喝茶费怎么算？去买房票花的钱怎么算？来来回回搞假离婚要不要时间？……

比如搞限价，被限制的那部分价格，企业没得到，它偷工减料了（你指望它给你高投入？），弄出一堆烂房子，造成的损失最终谁来买单？……

以上这些都是支出，可能没影响到你，但最终全社会要承担的——政府支出越来越大，还怎么给你减税？不加重就不错了。

美国经济学家埃贝林提供过一个统计：“……2016年，有关联邦政府管理私营企业的记录有大约10万页行政命令、限制令和要求，相比于2008年不是政府后期只有大约8万页的联邦管理条例，这份记录大约多了20%。据估计，这要花费企业大约20万亿美元，以满足政府管理机构的要求，这比2016年美国GDP的10%还多”。本质上，应该都差不多的，管得越多，肯定是花得越多。

以上这几个问题，我认为都是在未来会影响整个社会的，且走且观察。对政策，说归说，普通人主要还是顺势而为，审时而变。如果你还是需要一套房子住，或者手里有钱没地方去，那你最应该做的还是要认真研究政策，做出最符合自己的调整。其它的，交给时间去验证对错吧。

本文来自微信公众号：朱罗纪（ID：newJurassic），作者：朱罗纪