楼市调控1个月66次，购房者终于开始动摇

本文来自微信公众号：每经头条（ID：nbdtoutiao），作者：包晶晶、甄素静、陈梦妤，编辑：陈梦妤，题图来自：视觉中国

房地产调控越来越严。

今年以来，以北上广深四大一线城市为代表，全国已经进入房地产调控政策高频化周期。

前有“上海新政落地，有人一夜多出238万首付”，“一觉醒来，突然没了购房资格”，后有“深圳顶流学区房降价185万依旧流拍”，一天一个故事。

机构数据显示，今年1～7月全国房地产调控多达352次，而2020年同期为336次。从单月来看，7月房地产调控政策井喷，自上而下密集的调控政策多达66次，刷新年内纪录。

而8月5日当天，杭州、成都、北京三城同日发布调控新政，极为罕见。

上半年主要城市调控政策盘点 来源：诸葛找房

如是金融研究院院长管清友分析认为，近期各地出台相关政策补漏洞，恰恰是落实房住不炒的重要举措，实际上是把整个房地产市场的流动性降低，甚至是冻结，缓释现在一些房地产企业出现的风险，降低房地产市场对国民经济的影响，推动实现产业升级和结构转型。

一、北京购房者：彻底放弃离婚购房

时间退回到2021年8月5日晚7时20分，张思林的手机突然跳出一条新闻推送——北京楼市新政：原家庭住房套数超限购，离婚3年内任何一方不得买房。

最重要的是，当日起施行，没有任何缓冲期。

“当时我就懵了，不过确实是终于彻底打消了离婚买房的念头。”思林说，就在政策发布前几天，她刚刚问了熟悉的中介是否还可以操作，得到的还是个模棱两可的答复，然而现在彻底没戏了。

思林在北京已经有一套房，去年下半年开始她动了购置学区房的心思，“之前一直没考虑过学区房的问题，后来想买了结果发现就算凑够钱也来不及了，孩子快要上小学了，现在只能随缘了。”

事实上这大半年来，思林断断续续也打听过一些办法，比如房抵经营贷。“当时谈了好几家助贷机构，最高的一家额度在300万元左右，尽管每一家都给我再三保证安全稳妥，但第一我觉得风险太大，第二也实在是没有这么坚定的换房需求，所以最后全都放弃了”，思林说，“还是继续做个佛系家长吧。”

在“假离婚买房”这点上，周婷则要果断得多，而当初做出这个决定时，周婷结婚还不到两年。

离婚后，周婷顺利地在北京以首套房名义购置了一套房产，这些年她努力工作，独自还贷，所购的房产也赶上了2016年那波大涨而升值不少。

“当初离婚就是为了获取首套房资格，不过后来事情好像发生了一些变化”，周婷并没有复婚，最初的假离婚变成了真离婚，“我应该是一个很有意思的例子吧，毕竟这种事之前都存在于别人嘴里。不过现在没觉得有什么不好，我能说这件事激发了我努力工作的斗志吗？”

提起这段过往，周婷很淡然地自嘲，“鬼知道我这些年经历了什么。当然，这没什么可效仿的。”

不过，也有像小开这样的理性派。

“房子是一方婚前财产的情况大有人在，如果我不是早离了几年，现在就是妥妥被精准误伤的。而且已经走到离婚这一步了，你还指望和对方协商让人家分你一套婚前房产？买房绝大部分也要贷款才能买得起，你分前夫前妻的房，银行会给你贷款吗？前夫前妻会同意你分期付款吗？”小开说，总之没结婚的一定要自己先买套房，否则到时候就只能自认倒霉，被政策误伤也没人同情的。

毋论对错，思林、周婷、小开都是北京楼市调控政策下的真实个案。

二、上海房东：不能卖就不挂牌了

在上海，6月份就开始卖房的唐小姐前几天向《每日经济新闻》记者展示了一段她与中介的对话。

中介：您的房子楼层好，报价肯定比楼下高一些，但高不了300万元，高200万元差不多。

唐小姐：全款可以考虑稍微让一点价格。

中介：但是全款成交价格在1750万元左右，单价14万元/平方米上下（同小区同户型）。

唐小姐：不接受，我自己置换新房也差钱。

唐小姐代表了当下上海颇多卖房人的心态——维持原状。

一个月前（7月9日），上海市房管局召开规范二手住房房源挂牌管理会议。7月9日起，上海在已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布。

调控之下，未能通过价格核验的二手房源再也无法进入网络平台。

这意味着通过链家等头部中介平台的卖房策略行不通了。但不少中介并不罢休，在等待价格核验通过的过程中，不少中小型中介公司找到唐小姐，并提出了更利于加速成交的方案——咬住价格，先帮二楼的房东卖掉，再互帮互助，想办法把唐小姐的房子卖掉。

唐小姐表示，无法通过价格核验、无法对外挂牌，自己并不在意，“我把房子委托给某一家中介，还签了两个月独家，他们帮我向客户推荐，只有非常有诚意的买家，才带他们去实地看房，而且只在周六上午开放半天。”

而多重调控政策叠加之下，卖家与买家的心态也开始发生了微妙变化，对这一切感知多的，莫过于中介门店一线人员。

“政策刚出的时候，新老客户都会来问操作细节，他们担心的是如果不符合核验价格能不能交易。现在一些着急卖房的业主多少会有些妥协，但大部业主都说‘就在你们内部挂着吧，无所谓的’。”中原地产浦西门店经纪人刘莎莎告诉记者。

浦东门店的赵平则说，起初的确有业主主动找过来，关心房子有没有通过价格核验，“当时业主说，如果不通过的话，可以稍微调低一点儿，但后来他们也没有明确表示能够按照调低价格卖，我再去问他的时候，业主说‘能卖就卖，不能卖就不挂牌了’。”

上海内外环间的二手住宅 每经记者 包晶晶 摄

中介门店挂牌量也随着政策推行出现了明显下滑。

“成交速度和带看跟之前不能比，一方面买房人和卖房人都摸不清楚状况，大家都在观望；另一方面，房东在政策面前更无所谓了。我们看到不能通过核验的房源，会去劝说房东调价，但他们态度都是，不挂就不挂。”赵平无奈地说。

他告诉记者，我们店目前通过核验的房源只有几百套，但实际房源应该是900～1000套之间。

三、深圳买家：庆幸早前没入顶级学区房

拟推行大学区招生，仅8个字，且只是在草案征求意见稿里的8个字，没定义什么是大学区，没给出具体执行方案，没说何时开展，就足够撩拨起深圳楼市敏感的神经。

近日，深圳社会建设领域的“基本法”——《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》（下称意见稿）在深圳市人大常委会网站公开征求意见，其中提到，深圳拟推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，健全优质教育资源共建共享机制。

多位长期从事深圳学区房交易的市场人士告诉《每日经济新闻》记者，各区和各细分板块关注点差异很大，初期市场焦虑情绪过后，均在静待市场政策细则。

记者在采访中从多名业主处获悉，部分顶级学区内，自用房主比较淡定且不愿更多谈及细则，投资客则表现得更为焦虑，而相较前两者，原本学区质量并不特别优质的房主，对大学区招生政策落地反倒有更多了期待。

百花片区的售房广告上，“双实验”学位的89平米房源，售价超1900万元 每经记者 甄素静 摄

杨丹家的孩子虽然离上小学还有两年，但其早早就谋划起了学区房。早期她看房的诉求也十分简单——能上好学校。中介推荐带看的房源均是顶级学区的破小房源，如群星广场29平方米小单间，家庭居住体验差且楼栋里有很多公司，彼时成交价接近500万元，60多平方米的房子成交价则在800万元左右。

群星广场目前在中介平台的挂牌信息 来源：贝壳找房

不过考虑到家庭居住舒适度和还贷压力，和未来几年生源增加后被调剂的风险，在看过近20套房源后，杨丹最终放弃了顶级学区房。对于大学区政策，虽然她预判落地还需要时间，但同样是几年后才用到学位的她，谈起此前选择时更多的是庆幸。

四、北京“打补丁”杜绝14%里的投机机会

以一线城市为代表，本轮调控的密集度令人惊讶。

7月22日，住建部房地产市场监管司司长张其光表示，进一步落实城市政府主体责任，强化省级政府的监督指导责任，对调控工作不力、房价上涨过快的城市要坚决予以问责。截至目前，陆续有13城迅速响应，促进房地产市场平稳健康发展。尤其是8月5日当天，杭州、成都、北京三城同时先后发布调控新政，实属罕见。

北京这一次调控被业界认为是对4年前3·17新政“打补丁”。

2017年3月，北京接连发布多项楼市调控政策，即3·17新政。根据新政，居民家庭名下在本市已拥有1套住房，以及在本市无住房但有商业性住房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

也就是说，夫妻离异后任何一方买房的，只需符合楼市限购政策即可。只是对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。

今年8月5日晚，北京市住建委发布《关于进一步完善商品住房限购政策的公告》，其中明确：夫妻离异的，原家庭在离异前拥有住房套数不符合本市商品住房限购政策规定的，自离异之日起3年内，任何一方均不得在本市购买商品住房。

当日，《北京日报》援引北京市住建委相关负责人采访表示，自限购政策实施以来，离婚购房的情况呈扩大趋势，仅近一段时间以来，就有约14%的房屋交易属于离婚家庭购房。这既影响了调控的效果，也容易产生一系列法律风险和道德风险。

事实上在北京市住建委此轮新政中，有一点一度备受质疑，因为调控的前提是“原家庭住房套数超限购”，这里的套数到底是多少？

目前，北京市执行的商品住房限购政策是，京籍已婚家庭在北京只能拥有两套住房，京籍单身家庭只能拥有一套住房；非京籍家庭近5年在京缴纳个税或社保的限购一套住房。

换句话说，如果原家庭在离异前已拥有2套及以上住房的，按照新规，离异后，双方3年内都不能在本市购房。

“这是按照夫妻双方提交离婚申请的日期来判断，在新规发布前已提交离婚申请但仍处于30天冷静期的，不受此项规定影响。”上述北京市住建委负责人表示，相关部门将通过信息共享方式在线审核婚姻、住房等情况，对于外地离婚和法院判决离婚的，各区交易窗口也将提供人工审核方式。

“以前出政策，总有人很快提出所谓的破解方案，不过这次好像还没看到。”思林说，她所在的群里，这次更多人的反应是无奈。

“比如A嫁给B，如果其中一人有2套房，另外一人没有房。他们离婚后，无房的继续无房，而且3年之内不许买房，亏大了啊！”

也有人“循循善诱”，“离婚前把该卖的房子卖掉，少于两套就行了，很容易就躲开这个限制。家里那么多房子，相比经济水平一定很高，这点规避手段肯定能想出来，别替人家瞎操心了。” 

“最合理的情况没说，正常离婚，一人一套，其中一个卖掉自己的，还可以买吗？”对于这次新政，小开很快就提出了自己的疑虑。

而根据“京房字”（北京房地产业协会官方公益平台）的说法，这不属于新政范畴。但如果是想通过离婚来获取更多购房资格，这样的做法没有意义。因为离婚前卖掉一套住房，作为家庭就可以再购买一套住房；而如果离婚后，有房的一方不可再购房，无房的一方也只能再购一套住房。

作为楼市调控的重要举措之一，北京这次做法很自然地也被寄予了抑制房价上涨的厚望。不过管清友认为，打击假离婚并不能抑制房价上涨，只是打个政策补丁。

“总体而言，本次政策对离婚购房给予了有力打击。其实离婚购房没有导致房价上涨，也不可能从根本上抑制房价波动。”管清友表示。

五、深圳后期学区房市场或有大变化

深圳版方案是地方性法规文件，意见稿中除大学区招生、教师轮岗外，也对最早在深圳提出实施的二手房指导价、租金指导价做了明确规范。业内认为，这是第一次以地方立法的形式，对公众关心的民生社会领域相关事项进行规范，是很重要的信号。

这一消息被广泛传播后，公众最关注的问题是：何为大学区？大到什么程度？落地执行时间表是什么？具体实施方案和过程经验是否有借鉴意义？将给学区房带来哪些影响？

深圳市体制改革研究会副会长兼秘书长、《条例》研究和起草组成员熊义刚在接受媒体采访时表示，大学区招生改革后，学区供应从过去的“一个萝卜一个坑”变成了“一个萝卜N个坑”，也就是说同一套学区房可能分到名校，也可能分到普通学校。

实际上，大学区并非首次在深圳出现，在教学质量相对均衡的片区，由于相对更容易推行大学区制，已先行一步，而教育资源丰富的地方即便推行大学区制也仍有优势。

作为深圳学区房的天花板，百花片区以教育资源集中著称。以带有双实验学位的国城花园为例，尽管房龄已超30年，但成交单价一度超过30万元/平方米。

而在近期的大学区政策征求意见稿发布后，多名百花片区经纪人告诉记者，并未收到业主调价通知，目前观望者居多，静待政策细则出台，租售同权反倒是他们关注的重点。

国城花园近期更是“没有诚意在售房源，也没有能租的房源”。中介人士告诉记者，百花顶级学区房交易并不多，他们卖不掉了，业主有的就自己操作通过法拍途径来出售，成本是交约房屋总价10%的平台费。

国城花园目前的挂牌信息 来源：贝壳找房

而对于政策落地时间表，某证券公司在研讨会议上透露，2019年8月，深圳建设先行示范区的意见发布之后，多部门已着手这项工作，估计今年几个领域就会有相关成熟的办法出台，最晚可能是明年上半年。

那么深圳的大学区与北京有何差异？熊义刚表示，深圳大学区政策基础是入学积分制，按照志愿次序和积分高低进行录取。而北京实行的是摇号积分制，两种政策各有优势：虽然积分入学还是将学位与房产紧密绑定，但相对来说更为透明；摇号积分具有随机性，虽然弱化与房产的绑定，但也存在不透明风险。

东北证券首席经济学家付鹏预判，后期学区房将有大变化，它牵扯到社会分配问题，早期因社会发展阶段而合理存在，但随着社会进步，学区房肯定是不允许的。

六、上海多政策叠加稳住合理价格区间

房地产调控新政不断出台，令买卖双方都保持着观望姿态。而在不断拉锯之中，上海二手房市场明显降温。

7月14日，上海市房地产交易中心发布通知，明确自7月19日起，对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验。没有通过挂牌价格核验的，房地产经纪机构和房地产信息服务平台企业不得对外发布该房源信息。

据上海中原地产数据，7月份上海二手住宅成交套数环比减少14.5%，是近半年来的罕见下跌。

而对市场交易更为不利的是，农历新年至今，上海部分银行的放款速度变得异常缓慢，不少人卖旧买新的周期被无限拉长。一时间，众多房东心理上并不能接受“限价卖房”的现实。

上海中原地产市场分析师卢文曦告诉《每日经济新闻》记者，“价格核验主要是预期引导的作用，业主总想卖高价，只要看到一个人挂高，自己心理预期就上涨了，也不管这个价格是否客观合理。平台展示的房源作为公共信息，不能误导他人。现在价格核验后，至少给市场看到的价格是客观、真实的，能够平稳买卖双方的预期。”

根据上海易居研究院的报告，上海是20个重点城市二手房去化周期最短的城市，仅0.9个月；库存环比增速-10.0%，为增速最低的城市。

报告显示，上海要求从7月19日起执行二手房价格核验政策，故7月上海二手住宅挂牌量仅显示1.9万套。根据经验，我们认为上海实际库存量可能在2.8万套左右（这里暂定上海本月库存环比增速为-10%）。

7 月 60 城二手住宅库存环比增速 来源：贝壳、易居研究院

房源的紧缺，加之新房市场供应仍有不足，让上海二手房挂牌价格暗地里仍然居高不下，但这一趋势能否长久？

卢文曦表示：“市场剔除不合理的价格，还原市场真实供求。对于这部分业主，本身房源就无法向外推广，没有推广的房源要成交很难。市场自然会给出相应讯号，如果房源很长时间卖不掉，房东又想成交，最后还是要落到合理的价格区间内，最终还是会向市场妥协。各类调控政策都有特定的指向效用，而多个政策叠加起来对楼市的降温效果就比较显著了。”

此外，就在8月6日，上海市房管局召开工作通报沟通会，当日起上海各银行审核贷款金额以“三价就低”为原则，即银行将根据合同网签价、涉税评估价、银行评估价三个价格，以相对最低的价格为准审批贷款额度。

对此，8月9日，《每日经济新闻》记者也从上海多家商业银行处得到了证实。

记者手记：房住不炒目标未达，政策调控压力不松

刚刚过去这个周末很是热闹，震惊全国的深房理一案有了重大进展，当时广为诟病的深圳楼市经营贷资金违规流入房地产金额也有了一个相对好看的查处数字。但加班的码字人时时都在焦虑，因为我们不知道自己的城市什么时候会突然蹦出一则加码调控的官方通知。 

这段时间，以一线城市为代表，众多新一线、二线甚至是热门三四线城市，都陆续出台了相关楼市调控政策，程度之密前所未有。比如深圳，24小时内连发3条重磅楼市信息；比如8月5日，北京、杭州、成都同日加码调控政策。

今年前7个月的调控次数，已经超过了去年全年。去年调控密集，大家说是政策之年；今年严厉程度超越去年，眼看着这说法变成了“政策元年”。没错，这是一个调控起点的新高，而从目前高层对房住不炒的表态看，这个数字没有最高，只有更高。

炒房这件事，在中国越来越难，希望真正的住有所居，离所有人都越来越近。

本文来自微信公众号：每经头条（ID：nbdtoutiao），作者：：包晶晶 甄素静 陈梦妤