SOHO中国：缩水的净利

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦，题图来自：视觉中国

2002年的夏天，潘石屹张欣夫妇、默多克、邓文迪和张曼玉等名流齐聚在长城脚下的公社，举办庆祝奥运开幕晚会。老潘热情洋溢，打扮精致，作为男主人，招待各路宾客。

19年时间过去，这个曾名噪一时的公社，因疫情期间进行大规模重新装修，在今年4月开业，但它却没了往昔的热闹。

在刚出炉的财报里，长城脚下的公社“凭空消失”了。

乐居财经获悉，长城脚下的公社由北京红石新城房地产有限公司（下称“红石新城”）开发，该企业成立于2000年，潘石屹担任法人。在股权上，红石新城仍在上市公司体系内，由SOHO中国（BVI-5）有限公司和潘石屹各持股95%和5%。

此前2018年、2019年的财报中，红石新城作为SOHO中国附属公司均有披露。目前，红石新城并无对外投资企业，但有两家分支机构分别是：北京红石新城房地产有限公司酒店分公司和北京红石新城房地产有限公司水关酒店分公司。

不仅醉心于建被评为“中国的十大新建筑奇迹”之一的长城脚下公社，潘石屹夫妇还热衷于在京沪两城造风格各异的SOHO建筑，掠夺人们眼球。眼下，老潘兜里，还剩下“九大金刚”，支撑其业绩。

只不过，“包租公”生意却没有潘石屹想象中那么顺遂，SOHO中国（0410.HK）的盘子越做越小，不仅出租率惨淡，还连续三年缩减公司员工数量。

“命途多舛”的公社

长城脚下的公社，要溯源于上世纪90年代。1997年，张欣在北京怀柔的旅行，爱上了乡间风景，此后她委托张永和设计的“山语间”乡间别墅广受好评，这让潘石屹意识到这可能成为地产发展的新模式。

于是，夫妻二人买下了长城脚下的地皮，请来亚洲12位杰出建筑师，在2002年以1800万的代价建成了一个各具特色的建筑群。

作为地产商，张欣最初想法只是出售这些建筑，然而2002年威尼斯拿奖后，她改变了主意。她打算将其改为展览馆，但为了让参观者对建筑能有更亲密的感受，酒店成了最终方案。同时也为了呼应那段特定的历史，酒店最后被命名为公社。

然而，这个公社却“命途多舛”。

2006年，正在建设的“长城脚下的公社”二期因存在安全隐患，被要求立刻停工整顿。

两年后，长城脚下的公社二期再度终止经营。原因是酒店的所在土地为住宅用地，此前SOHO中国欲将住宅用地变更为住宅及商业用途的申请未获批准，因此决定终止两项目的酒店用途。

彼时，该区域内的住宅土地出让金要远远低于酒店的土地出让金，SOHO中国将住宅变更为酒店，能获取更高的收益。

打那之后，公开资料很少再披露这个公社。

在过去近十年中，在某社交网站上，有关长城脚下的公社不乏负面评价。有住客说，“这个地方好像是建筑师的作品集，但除了概念，细节上真是一塌糊涂。室内经常是阴冷潮湿一股霉味，室外环境乏善可陈，绿化、道路、设施都不怎么样。”

有人说，“根据询问当地的工作人员，他们说大部分酒店的房子都是空着的，虽然名义上仍是酒店客房，但是这些经过精心设计的楼屋的主要功能实际上是工作人员的员工宿舍。”

还有人说，“这不过是一次商业运作的噱头。”

“包租公”难做

除了拥有被评为“中国的十大新建筑奇迹”之一的长城脚下的公社，潘石屹夫妇还热衷于在京沪两城造风格各异、光怪陆离的SOHO建筑，制造话题。

回望过往岁月，2007年上市至2010年间，正是SOHO中国快速发展并形成商业地产“开发—销售”模式的过程，2010年商业物业散售达到了238亿元。

而今，238亿也成了潘石屹再也迈不过去的数字。

自2012年，SOHO中国提出从“销售”向“自持”物业转型，其主要收入来源也从卖楼转为收租，逐渐剥离房地产业务的同时，营收逐年下降。

查阅SOHO中国财报发现，自2012年公司进行业务转型以来，营收进入疲软期。2013年~2019年，SOHO中国的营收分别为142.6亿元、60.98亿元、9.95亿元、15.77亿元、19.63亿元、17.21亿元和18.47亿元。

近几年，SOHO中国的营收一直徘徊在20亿元，2020年其营收约21.92亿元，同比增长18.65%。虽然SOHO中国营收有所增长，却逃不出净利持续下跌的怪圈。同期，公司净利润5.36亿元，同比大跌六成。

衡量企业长期赚钱能力的指标是ROE，而这一指标在2020年仅为1.47%，也同比大降超6成。

另外，公司2020年毛利率63.43%，这一项数据在2019年则是81.77%，同比下降22.43%。可见，不管是净利润，还是ROE、毛利率，SOHO中国都创近五年新低。

而老潘囊中的钱包，也似乎更加瘪扁。2020年报显示，其流动资产中银行存款约6935万元，现金及现金等价物约3.97亿元，而这两项数据在2019年分别为2.61亿元、12.07亿元，出现大幅下降。

在借贷方面，截至2020年末，SOHO中国总借贷共计约184.70亿元。借贷中约10.12亿元将于一年内到期；约16.60亿元将于1年以上2年以内到期；约36.76亿元将于2年以上5年以内到期；约121.22亿元将于5年以上到期。

颇为关注的是，截至2020年底，SOHO中国僱员人数为1714人，而在2019年、2018年雇员人数分别为1948人、2058人。相较于2019年，SOHO中国出现“裁员”243人。

每逢业绩发布，SOHO中国的股价都要跌上一跌。2007年10月8日，SOHO中国正式登陆港交所，发行价为10.10港元/股。但之后，公司股价开启连续下跌模式。

截至2021年4月14日收盘，其股价报收2.37港元/股，较发行价跌去76.53%，市值为123.23亿港元。

多年不看股票的潘石屹对此并不是很在意，他曾坦言“我把自己的公司管好，把房子做好，股价该涨就涨，爱跌就跌，市场的东西我们管不了。”

九大金刚“跌跌不休”

SOHO中国营收是指租金收入、出售物业单位所得收入。2020年这两项数据分别约为，15.38亿元、6.54亿元。而在2019年分别约为18.33亿元、1434万元。

不难发现，去年租金收入同比减少约2.95亿元，而出售物业单位收入却增加约6.4亿元。

实际上，从2014年起，潘石屹陆续通过“卖子”出售资产套现超过300亿元。彼时潘石屹曾说到，持有经营京沪两地优质地段的办公物业仍是SOHO中国的长期发展策略，不会改变。换言之，卖一卖边缘业务，不足为奇。

去年，黑石拟将私有化SOHO中国一事，被指潘石屹“跑路”。最终，该私有化进程陷入停滞，不了了之。

疯狂卖卖卖之后，潘石屹囊中剩下“九大金刚”，支撑其业绩。分别是是北京的前门大街、望京SOHO、光华路SOHO Ⅱ、银河／朝阳门SOHO、丽泽SOHO，以及上海的外滩SOHO、SOHO复兴广场、古北SOHO、SOHO天山广场。

它们也是潘石屹眼中的“非卖品”，他本人曾信誓旦旦说道：“我可以非常肯定的说，这几个项目，散售的计划不可能有，散售太复杂”。

虽然不舍得卖“心头肉”，但老潘还是感叹道，2020是极其不平凡的一年，“去年四月底,因为许多租户的经营举步维艰, SOHO中国成熟项目的出租率下滑至低位。”

为了美化财报，在SOHO中国2020年报中，主要投资物业项目出租率数据比较的并非2019年数据，而是截至去年年中数据。

截至2020年底，SOHO中国“八大金刚”中（除去刚开业的丽泽SOHO），出租率最低的为2019年12月完工的丽泽SOHO，出租率60%。

除去丽泽SOHO，北京区域的SOHO写字楼出租率相比2019年出现集体下降，其中光华路SOHO Ⅱ出租率降幅高达19%；上海区域的SOHO写字楼出租率属喜忧参半，但在租金收入上，除古北SOHO外，其它项目“跌跌不休”。

在租金收入方面，位列前三的三栋资产为望京SOHO、光华路SOHO和SOHO复兴广场，分别约为2.89亿元、2.21亿元和1.95亿元。

出租率的下滑，只是SOHO中国目前面临的一个问题。国内商业地产的租金回报率水平过低，也是让潘石屹萌生退意的一个重要原因。

据潘石屹此前透露，即便是在北京这样的城市，总价约78亿的自持物业回报率仅有3%。而SOHO中国年报数据显示，SOHO中国平均借贷成本约4.7%。这意味着，公司部分自持物业租金回报率还赶不上银行贷款利息。

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：吕秀伦