神秘的二手核验价，到底在核什么

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，题图来自：视觉中国

不久前，正准备吃饭的时候，刷到了这条朋友圈。

看来上周五关于二手房核验价格的信息已经完成第一波发酵。

这条信息来自上海市房管局9日下午召开的“规范二手住房房源挂牌管理会议”。

“在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布”。过去半年我们眼看着一条条政策落地发酵备受关注，这条也不例外。

而所有问题的关键，都要从这4个字说起：“真实价格”。

一、什么才是真实价格

参加了当天会议的澎湃新闻，给出的回答是：这一价格主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定的。

 “历史实际成交价格”，是网签价格还是合同价格？

 “多重因素”，还包括哪些因素？

这里的概括用语还是比较多，说到底还是不够清楚，其实就连很多房产交易一线的中介也不知道这个核验价格到底该怎么算。

那有没有可能这个标准还没成形，还需要时间去制定。

不太可能。

就跟当时链家突然下架近半房源有一个时间节点一样，核验价格也有自己的deadline，就是下周一。

也就是说，在此之前所有房源都要进行价格核验。这时候再说核验价格的标准还没出来，就说不过去。所以我更相信这位链家中介的反馈。

核验价格的参考范围，是保密的，中介自己也要不断试探。

摸排下来操作流程应该是：房东报价给中介，房产中介向官方平台提交拟挂牌价格进行核验。

如果均价在该小区核验价格区间内，就通过。

如果均价超出小区核验价格区间，就不得对外发布。

所以核验价格的参考标准应该成形，对于中介来说，可以通过申报试探价格区间。不过就算今天开始申报，最快也要等到19日才知道要不要下架。那在此之前，其实我们可以对比下其他城市，比如深圳。

说之前有一点需要和各位小伙伴明确一下，上海的“二手房核验价格”和深圳的“二手房指导价”是两回事，不能划等号。

不过我们可以看下深圳二手指导价在价格制定层面的参考维度有哪些？

二、深圳二手房指导价怎么制定的

先对比下两者官方措辞：

 深圳市房地产和城市建设发展研究中心在调查分析基础上，以二手住房网签价格为基础，参考周边一手住房价格，综合形成全市住宅小区二手住房成交参考价格（来源：深圳住建局文件）。

在本市已实施房源挂牌核验的基础上，增加价格信息的核验。交易管理部门将以市场真实价格为依据，对每套房源进行核验，没有通过价格核验的房源不得对外发布（来源：上海发布）

那根据深圳各大区中介门店观察，这里的二手指导价制定维度可以细化为这几点：

第一，过去2年成交均价。

展开来说是，取过去2年成交均价的平均数，这个参考系数，在整个指导价定价机制里的权重，占到60%~70%。

也就是说，你拉一个小区过去2年成交均价，求一个平均数，然后这就完成了指导价定价份额的60%~70%，这点延伸一下，还可以有另外一点。

第二，就是小区过去的成交活跃度。

小区整体成交越活跃，那指导价越接近小区整体平均水平。

也就是说，近几个月成交活跃的小区，一定比前年成交活跃的小区，指导价要更贴近市场价格。

第三，和楼龄新旧相关。

可以分为批地时间和建成时间。

比如说，深圳龙岗区的“万科四季花城”5期的指导价，跟周边小区对比起来，它的指导价最高，这块地的批地时间是2001年，是周边最后一个批地的。

建成时间就好理解了，比如一个5年内的次新小区，一定比10年、15年楼龄的要更有优势。楼龄因素本身，大概占到10%左右。

第四，和小区品质有关，比如地段位置、社区配套

小区地段更好，配套更好，那在指导价中一定有所体现，比如在一众楼梯房中，出现一个电梯房，那这个因素也一定会在指导价中有所体现。

这部分因素和楼龄，在价格制定权重占比30%左右。所以对于实行指导价的城市来说，楼龄更新、换手率高、品质越好的小区，可能它的指导价就越贴近市场价格。这些就是深圳当地中介眼中的二手指导价参考维度。

那上海二手核验价格会有哪些参考维度，我们不得而知。

不过很多人可能低估了核验价格的分量。

三、很多人低估了“二手核验价格”

有人说，“这些房源虽然不能外网展示了，但是还可以上线内网，或者去线下中介门店总可以看吧”。

如果这样的话，那几乎不影响带看，只要我们看房，中介总有方法为我们推荐房源。

但真的如此吗？

首先，超出核验价格的房源，肯定是无缘外网的。

其次，就算是线下实体店，你也看不到这些房源，如果有中介门店违规释放房源，一套房源，罚款10w~20w不等。

那内网带看可不可以？

从实操过程中看，内网展示然后带客户看房是很普遍的情况。但随着这个“核验价格“相关细则落地，也要做好内网也无法展示的可能。

退一万步说，就算对接上核验价格区间以外的房源，也要问问有没有中介敢交易。

我们在年初楼市调控文件里可以看到这样的撰文：

进一步加强加强房地产中介管理，持续整顿规范房地产中介经营行为，着力加强房地产信息服务平台监管，规范二手住房价格等信息发布行为，严格房源核验，未经核验不得发布房源挂牌信息。严肃查处诱导虚高价格挂牌、哄抬房价、借机炒作、扰乱市场等行为。

也就是说说，如果有中介负责交易这样的房源，首先被问责的就是中介。

我们看下问责具体事项：

3月核验房源信息时处罚机制

这里面暂停秘钥就相当于直接“剁手”，秘钥就相当于中介的交易资质，所以问责并不只是说说而已。你觉得哪家中介还敢这么做？

四、那核验价格之后，会怎样？

其实这次对二手挂牌价格的调控，是将二手调控前置化。

房源信息是否真实，这是前置化的一部分；房源价格是否合理，这才是前置化的核心。控制住了这一步，才是对二手调控的真正开始，更为关键的是，核验价格会不会和什么挂钩。

如果和网签价格挂钩，那么违规房源网签这关过不了。

假设和贷款挂钩，那这件事的量级还需要翻几番，这也是很多人关心的点，但实话实说这点可能性不高。

这么做的深圳，给全市二手房制定完参考价，也就3595个小区。

但是上海的存量量级差不多是深圳的6~7倍，调控对象量级差异过大，政策很难简单地一刀切。

所以一切具体落地，还需要等待进一步细则。

五

不过说到现在不知道小伙伴们发现没有，就是二手房核验价格很根本的一点是：调控预期，不是调控成交。

也就是说，调控的是挂牌价，而并没有干涉真实的成交。

为什么要调控预期，我们看下过去半年，上海二手挂牌价走势。

数据来源：上海链家（只显示趋势无具体数字）

很显然，这并不利于建立一个健康的二手市场，所以调控市场预期十分重要，而这一步，就从挂牌开始。不是不让挂牌，也不是不让出价，只是杜绝哄抬房价的行为。而这一步并不突然。

其实早在今年开年那会就有“预告”，在各大中介网站大批量下架房源前一天。

3月19日下午，市房地产经纪行业协会/向沪上全体房地产经纪机构/发起的“规范房源挂牌和信息发布的自律倡议”中也看到。

这其中就说明了不仅要规范房源信息，还要规范价格虚高房源，这里还明确了惩罚措施，所以我们重新梳理一遍，从年初到现在，我们看到各个条线调控的精准落位，而核验房价只是其中一步。

总的来看，上海调控很有特色。

第一，上海调控是具有连贯性，每一项调控都前后呼应。

这次价格核验，上一步就是3个月前的房源核验，而关于房源这块的调控更早可以追溯去年12月份。

所以千万不要觉得眼前的政策是不是只是一时的，其实眼前的调控在之前、之后都会一步步的稳步兑现。

第二，上海调控的精细程度。

如果我们把对比上海和其他城市的的调控，我们就会发现上海的调控是在做一道精妙的数学题，无论是土拍市场10%的溢价率，还是超凡复杂的关于房企135分打分制，再不然再看看学区新政里各个入学路径的百分比之间的较量。

上海对精细这件事比较有发言权，而这次核验价格的制定，也不会例外。

另外，我问了一个朋友对于二手房还会有什么政策，他的回复是：决心很坚定，措施有很多，但目前还没有。

所以最后一句是最中介同行们说的：二手核心调控的其实是中介，而且异常铁腕。

我知道每个人的生活都很艰难，但是这个赛道是大家共同的饭碗，贩卖焦虑式的二手模式也已经过去了，如果想要持续吃这碗饭，做好服务可能是最重要的事情。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽