苏宁“转让11店甩包袱”？差矣，那是资产证券化-虎嗅网

10月15日，苏宁发布《关于以部分门店物业为标的资产开展创新型资产运作模式的公告》。次日，“满大街”都是“苏宁转让11家店”、“盘活资产”、“甩包袱”的说辞。人家明明讲“创新资产运作模式”，是将资产注入REITs而不是甩卖。再说了，甩卖资产这着没一千年历史也有几百年了，能叫创新？

认识REITs

房地产信托投资基金简称REITs(Real Estate Investment Trusts)，诞生于上世纪60年代的美国。根据监管规制，此类基金需将年赢余的90%至100%分配给基金单位持有人、且不能积极地进行房地产买卖。换言之，REITs的资金和资产都是封闭管理的，租金扣除必要的管理费用后全额分配；一般不得出售持有的房地产。添置资产，需增发基金单位或借助财务杠杆解决资金，但资总负债率严格控制于45%以下。REITs设有由基金持有人任免的信托人和管理人。信托人在名义上持有信托资产，管理人行使经营管理和资产处置的权力并承担责任。

在资本市场上，主营不动产、以房租为利润来源的上市公司被称“收租股”。与这类上市公司相比，REITs在资产处置和利润分配方面有严格的要求。例如，需将利润的90%以上分配、不得进行积极的房地产买卖、总资产负债率不得高于45%、派息率为60%。与上市公司相比，REITs运营的自由度小，但风险也小，其收益与宏观经济基本上是同步。2013年，越秀REITs收益率超过6%。而美国1972年以来，REITs的平均年化收益率为8.3%。

REITs就是一个大号的物业管理公司，它以保守的方式管理着租金收入相对稳定的成熟商业房产。所以，REITs的经营风险很小，基金单位持有人的收益主要和宏观经济的冷暖相关。十年前美国REITs管理的物业总价值就超过4000亿美元。在纽约交所上市交易的REITs超过100家。到2013年，全球REITs管理资产超过1万亿美元，其中有七成在美国。

除日本之外，REITs在亚洲各国资本市场出现较晚。2005年末，香港政府发行的领汇基金、李嘉诚长实集团发行的泓富基金以及来自大陆的越秀基金在一个月内相继上市，撬动万亿港元资金认购。REITs从此走向前台。

REITs是运营商业地产的利器

运营商业地产的主流方式是只租不售，这就使投资回报周斯被拉得很长。王石因此不赞万科涉足商业地产，王健林则因此成为“首负”。通过发行REITs，商业地产持有者可以将成熟的、租赁收入趋于稳定的物业出售给信托基金，然后以管理者的身份继续运营这些物业。本质上就是将物业未来若干年的收入先资本化再证券化，换回的巨额资本继续投入新的商业地产开发。这样，资金就可以象住宅开发一样“滚动起来”了。

REITs在中国大陆迟迟没有动静的关键原因，是政府不愿让更多资金流入房地产开发，而是希望控制工发商“银根”来逼其抛售，以平抑房价。2014年，政府对房地产的态度出现转折。1月16日，中信旗下首款REITs——中信启航获准“启航”。中国第一单标准的股权类REITs产品诞生了！

此次苏宁将11家门店转让给中信是实。但中信会自己运营吗？抑或转手卖给国美？当然不是，这些门店还将挂“苏宁电品”的牌子由苏宁运营。严格意义上讲，中信不是买家，而是在为苏宁提供金融服务。

通过此次交易，苏宁不仅获得40亿现金，还可确认约13亿“投资收益”，对2014年业绩大有裨益。

地产商的成熟之路

地产类上市公司的业务可细分为开发性投资和不动产投资。开发性投资是我们见惯的：圈地——立项——找钱——盖房——售楼——再圈地。这样的地产公司实际上是一个项目公司（或若干项目公司的简单叠加），他们资产几乎永远以在建工程的形式存在，负债率高、现金压力大，稍有差池项目就会烂尾，公司也就此倒掉。

不动产投资则稳健得多：地产公司择机持有不动产（自建或购买）作为长期投资，收取租金的同时还可享受房地产的升值。成熟的房地产公司多数兼擅开发性投资和不动产投资，长江实业等香港公司是很好的榜样。

REITs是两种模式之间的桥梁，开发商既可以卖物业也可以卖REITs。将进入相对稳定期的不动产拆分出来设立REITs，回笼巨额资金投入新项目的开发。而新项目发展成熟后又可以卖给自已的REITs。正因为如此，李嘉诚除了香港有一支REITs，还在新加坡发行了两支。

未来，REITs的主要受益者还是万达这样的商业地产开发商。但万达体量过于庞大，要发也得几百亿。相于而言，苏宁这11家店、40亿元的盘子不大不小，刚好试水。

不过，大陆房产地开发商发行REITs能否成为热潮主要取决于政策。即便政府有救市之意，也不大可能一下子让成千上万亿资金通过REITs流入房地产开发。

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