压垮当代置业的不只有美元债

本文来自微信公众号：地产街21号（ID：BBT_LS），作者：王寅浩，题图来自视觉中国

手握136亿现金的当代置业也“倒”下了。10月26日，当代置业发布公告称，有一笔2021年10月25日到期的12.85厘美元票据，发生债务违约。不同于花样年的“突然”，当代置业此前也有积极偿债的信号释放，美元债延期偿还、控股股东出资自救，手握136亿现金，当代置业同样被2.5亿美元债务难倒了。

信用的崩塌只在一念间，压垮当代置业的不只有美元债，借钱贵、赚钱难，此次当代置业发生美元债违约也说明了该公司已逼近危机时刻。更大的问题在于，当市场情绪转“负”，当代置业还有“借新还旧”的机会吗？

8亿“输血”仍然逾期

记者了解到，此次违约债券是当代置业2019年4月25日所发行的，期限为18个月，发行规模为3亿美元，在新交所上市。目前该债券余额为2.5亿美元，利率为12.85%。

根据公告内容，该笔债券所有未偿还本金及其任何应计但未付利息于2021年10月25日到期，但因流动性问题，债券本金及其应计但未付利息的还款安排未能于当日达成。当代置业方面给出的原因主要有：宏观经济环境、房地产行业环境以及集团最近面临的COVID-19疫情等多种因素的不利影响导致。

早在10月11日，当代置业曾因上述美元债，发布了寻求延期赎回的公告，想要先赎回部分本金，剩余部分延长三个月。但10月21日，当代置业主动终止了上述延期计划。原以为是当代置业筹集到了足够的还款资金，没想到是跟花样年一样选择了“躺平”。

不同于花样年的“突然”，当代置业此前也有积极偿债的信号释放。就在其发布债务展期公告的同时，当代置业的另一份公告显示，集团控股股东和总裁“自掏腰包”提供8亿元人民币的股东贷款，以帮助公司度过难关，并预期于未来两至三个月内完成。

高高抛起，又重重落下。或是投资者的不买账，或者8亿资金到位存在未知可能性，当代置业债务展期未能如愿。

债务违约坐实后，市场更关心的是当代置业的流动性问题，以及后续债务如何处理。对此，北京商报记者也向当代置业方面了解情况，对方回应称“一切以公告为准。”但据内部人士透露，“其实对违约是有预期的，毕竟卖的一直不好，这个时候中小房企引进战投更难，但关心的无外两点：员工的利益如何保证，自救的措施能否可行。”

高息发债不止渴

同策研究院资深分析师肖云祥分析认为，此债务违约是继花样年、新力之后百强房企的又一次实质性违约。其实，今年对于很多中小型房企而言，融资是一个大问题，“三道红线”等融资新规，倒逼房企走量降负债，但由于楼市调控政策，房企自身的“造血”能力也受到限制。

从2021年中期的业绩报告可以看出，当代置业公司风险正在慢慢累积，盈利能力下降，负债走高，融资成本也在抬升。在市场环境逐渐变差的情况下，2021年当代置业需要偿还海外债41.6亿元，虽然3月份到期的3.5亿美元债产品得到兑付，但终究还是因为流动性不足，导致10月到期余额为2亿美元的海外债出现违约。根本上还是因为前期快速扩张大量融资，导致在市场环境发生不利影响时，公司应对能力低，导致风险爆发。

虽是中小规模房企，但当代置业在发债方面可谓“胆大”。2018年12月，当代置业曾发行了一笔1.5亿美元的优先票据，利率高达15.5%，创下当时的“亚洲之最”。截至2020年12月末，当代置业年度加权平均借贷利率约为9.9%，这在一众房企中也“名列前茅”。

除这笔债务违约的美元债外，目前当代置业仍有4只存续美元债，合计约10.18亿美元，分别将于2022年2月、2022年11月、2023年4月和2024年3月到期。也就是说，还有4个月时间，当代置业就要面临另外一笔美元债压力，或许股东“自掏腰包”的8亿是已经想好要为下次偿债“共渡难关”了。

高息发债犹如滚雪球。

受规模需求推动，当代置业的资产负债率近些年来持续攀升。除了2015年资产负债率为76%略低于2014年的78.7%外，2016年—2020年当代置业的资产负债率分别为83.4%、84.47%、85.86%、87.45%以及86.6%。2021年上半年，当代置业的资产负债率为87.6%，高于行业平均水平。

低迷的“造血”能力

虽然负债指标一直维持高位，但当代置业的销售规模却一直未见起色。2020年，当代置业的合约销售额为422.12亿元，尚未突破500亿大关。要知道，其管理层可是有过“2010年达到900亿元”的豪言壮志。

2015—2020年，当代置业的营业收入增速分别为55.6%、33.2%、0.57%、9.77%、55.84%和8.17%。但同期，其归母净利润增速却并不同步，甚至有负增长出现，尤其是2018年其归母净利润同比增速为-25.67%。毛利率增速也同样出现负增长，2016年其毛利率同比增速为-37.07%，2020年为-5.63。

在地产分析师严跃进看来，目前当代置业面临偿债压力，但盈利能力却表现低迷，自身“造血”能力不足的情况下，外部“输血”是无法回避的。不过值得一提的是，当代置业持续高息发债，也侧面印证了其融资渠道较为狭窄。

债务高企，盈利能力表现低迷，借钱贵、赚钱难，此次当代置业发生美元债违约也说明了该公司已逼近危机时刻。更大的问题在于，当市场情绪转“负”，当代置业还有“借新还旧”的机会吗？

负债高、规模小、故事多，是当代置业留给行业的普遍印象。这家主打科技住宅的中小房企，无论是行业规模化的10年，还是降负债的三年都没能跟上，不仅如此，随着金茂等品牌的崛起，绿色科技住宅这条概念线，当代置业也被远远甩在了身后。

未来的故事，当代置业不只要跟购房者讲，更多要思考如何去跟投资者讲。“现金流状况保持稳健”，债务却违约了！当代置业的半年报显示，截至6月30日，其现金短债比为1.9倍，剔除掉受限制现金，其银行结余及现金为136.24亿元。手握136亿现金，当代置业同样被2.5亿美元债务难倒了。

就在昨天，当代置业官微刚刚更新了该公司斩获2项荣誉的推送：当代佛山万国府MOMΛ获得年度《住宅全装修评价标准》预评价三星级，石家庄当代府MOMΛ荣获第18届精瑞人居奖住宅全装修项目优秀奖。

一片岁月静好，突然而至的债务违约，当代置业何以至此？

本文来自微信公众号：地产街21号（ID：BBT_LS），作者：王寅浩