上海中介正在押宝明年三月

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽，头图来源：视觉中国

市场是多元的，所有的趋势都由一个个现象交织而成，虽然不能从一个现象推导出某一个结论，但是一些关键角色的判断或许对我们来说有点启发。

今天要说的，是中介。

为什么中介的动作值得关注？

因为他们是用脚在投票的人，对未来的每一个判断都是要花出成本的，不论是门店还是人员，都是如此。

而我们最近看到的是，大量的中介，正在为明年做准备。确切地来说，是明年三月。

一

我有一个兴趣爱好，就是看不少日常中介同行的朋友圈，当然链家的比较多。

最近我看到的画风是这样的：

这样的：

这样的：

还有这样的：

不论是画面还是文字都表达出一个诉求，他们希望在年前完成人才招聘。

从线下门店那边也得到一致的反馈，金桥某门店店长说：“这个月招聘指标比以往都高。”

按照逻辑上来说，现在开启招聘不是非常理性的选择。

因为很快1月底即将过年，新进入员工培训结束之后很快就是春节假期，单纯的从人力资源的角度这存在一定程度的投入产出的浪费。

但是之所以如此就表达出一个诉求：中介对于明年上半年市场的乐观。

之所以着急，或许在开春之后的二三月或许就是一个比较好的月份。

我的中介朋友和我算了一个时间，招人如果晚一个月，明年再招的话，新人入职需要1个月培训，还有1~2个月去熟悉，等到可以上战场的时候，就已经5~6月份了。

所以过好春节之后再储备人才已然来不及，12月开始就是一个需要储备的月份。

这件事在其他中介门店身上也同样在发生。

太平洋中介虽然没有开启明显的招募计划，但是在12月也悄悄地调整他们的薪资发放方式。

9个月内转正的员工之前会调整为无底薪的3000元基础工资模式，现在为了留人，保留了7000~8000元的底薪，而且工资内800元的房补，以前是三个月发放一次，现在也是每个月稳定的发放。

对于其他中介，不论是我爱我家还是中原，我们走访了一些门店，虽然现在开单有点难，但是他们正在密集地排布租赁市场的单子。

这些单子不会让他们赚大钱，但是对于他们来说也是稳定市场的重要方式。

他们要的也是想等到明年三月。

几乎所有的中介都在重度看重明年三月，不少企业的老总在内部会议上已经释放了清晰的信号，要把2021年失去的份额在2022年赚回来。

所以这是为什么？他们是感受到了什么？

二

最近有一些变化，是所有中介同行可以清晰地感受到的。

首先是放贷速度。

11月中旬，我咨询x行的时候，对方说目前的贷款单子只放到6月中旬，前面还有17-18个单子。

11月29日，我再问的时候，前面还有13~14单，也就是说半个月放了4单左右。

12月12日，前面还有10单，然后就是昨晚。

12月18日，突然就放款了，5天的时间放了10单。

另外从整体的流程来看：

围绕贷款我们从头数数：

贷款资质、贷款审批、放贷时间、贷款利率，这里的各个环节都有不同程度松动。

目前整个周期已经恢复到2021年上半年的状态。

要知道2021年上半年是一个毫无疑问的楼市大年，如果明年也能保持这样的趋势，明年开年一定会是一个好年。

第二藏得更深，但是所有中介都知道的，就是核验价在细微地变化。

最近有着30多位正在经手房产交易的中介，跟我说的最多的一件事，这个最低的核验价在提升。

比说闸北区1025弄27㎡~36㎡的房子。

9月的评估价是280~290w，10月下旬涨到了328w。

前后相差一个月，价格差很多。

具体来说，从10月开始，交易中心的评估价格开始松动。

这点让刚需购房相对过往而言，可以贷到更多钱。

为什么对于中介来说对于这两件事特别敏感？一个很重要的逻辑是，对于中介而言，其实他们并不是那么关心房价上涨还是下跌。

房价涨的赛道里他们可以贩卖焦虑给购房者，房价跌的时候他们可以鼓动房东降价。

不论如何只要交易可以磋商，他们都是可以完成最终闭环的。

中介最焦虑的是什么，是这个行当的流动性停滞了。

如果说房子在抵押放贷的过程中被停滞了，意味着两件事：

第一，他最后的闭环被延迟甚至关闭，那么拿到佣金的难度就加大。

第二，因为置换变难，甚至市场上的购买力也开始降低了，换句话来说直接买房的人就没了。

这两件事情同时发生对于中介来说可是毁灭性的，而年底的这些变化完全地解决了中介的所有问题。

这也是他们对明年三月这个时段乐观的原因。

三

其实对明年三月有同样态度的并非只有中介，上海的开发商差不多也是如此。

在12月，第六批的房源数和取证数都是全年最多的，17000+套房子的取证量超过了很多人的预期。

而他们选择开盘的时间点就是在12月底和明年年初。

对于明年整体的开盘量非常的密集，一年开三次以上盘的项目比比皆是，而且大家都集中在明年的上半年，就是希望能够前置开盘取一个好收成。

之所以如此那是因为所有的开发商都选择躺平，

是因为他们知道预售证的价格已经不会波动，既然如此，那不如尽量卖完尽早收工去布局其他东西，

并且伴随着各个项目的开盘，所有楼盘的大致积分都已经明确，是否好卖能够顺利卖完都已经成为定数。

所以在时间上的不纠结也成为一手赛道的统一选择。

四

好了，如果以上说的都算是好消息，那后面再说点悲观的，或者说客观的。

所有的从业者看好2022年上半年的另一个重要原因，是对2022年的下半年的未知。

对于2022年最大的未知其实就在于信贷上。

从目前来看明年上半年的信贷大概率是可以延续现在12月的标准。

但是下半年信贷如何取决于两个因素，第一下半年政策是否会再度收紧，第二信贷会不会提前用完。

这件事并非没有可能。

2021年就是走出了完整的L型的曲线。

整个2021年的楼市就是如此，整个2021年的1月，3月都走出了天量。

而4~7月的市场表现也非常的优秀，都是丰收的月份。

但是7月之后的市场就开始骤降，半年的好加上半年的猝不及防，这就是大家如此难的原因。

对于不少从业者来说，

2022年会不会走出2021年的翻版不得而知，但是他们首先不想错过上半年，但是又不想下太大的赌。

所以我们反向来看中介这个赛道，你会发现很有趣的现象：

就是在二手房企业在招人的时候，其实门店并没有在扩张，甚至某一些门店选择合并或者关闭的策略。

我看到很多中介现在都已经换成火锅店了。

所以换句话来说，哪怕中介在储备人才的同时，他们并没有选择疯狂地扩张，甚至还在控制成本。

把门店成本控制，然后让单位门店的人力储备增加，优胜劣汰打下三月这场战役。

然后再决定后续战略发展。

这就是目前所有的中介企业的算盘，本质上来说，大家对于利好的时间周期判断就是半年。

后面怎么样不知道也猜不到。

所以毫无疑问2022年的房产赛道又会是一个幸福的烦恼，蛋糕会比较大，但是分蛋糕的人更多了，至于每个人能分到多少还真不知道。

接下来就是靠实力说话了。

五

所以对于购房者来说，你会怎么办？

如果你认为这件事是真的，那么你要做的就是和中介一样，从现在开始准备，准备自己的现金，看好自己的方向，以及开始采取行动。

在整个市场尚未明显反应出来的时候提前做好选择。

这样你就可以享受到3月整体还算适度的信贷环境的同时，也不会挤压到多人和你抢房的激烈心态。

这样的几乎整个红利都被个体吃掉，你甚至还能在尚是买方市场的当下能够有一点点的议价权，为自己争取最大的空间。

当然，如果你不相信也没关系，从现在你就可以笑看风云。

你可以等，淡定地等，持续地等，等到明年3月再来看看这篇文章我说的对不对。

但是，如果你还在纠结，或者将信将疑，

我认为不论如何你不妨走出去看看，去门店看看去售楼处看看，去看几套房子，通过现场的感受，你或许会知道到底哪个是真哪个是夸张。

大概就是这样。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：巧克丽丽