上海楼市已经变成我想不到的样子

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，题图来自：视觉中国

伴随着密集型的上海楼市调控已经有接近半个月的时间了，政策的解读大家已经听说了很多，咱们这也和大家分析了很多。

但是现在真实的现场到底是怎么样的？售楼处里，中介门店里，交易中心里发生了什么样的变化，这些是我今天很想和大家分享的。

因为，现在的样子，算是以前上海楼市里不曾发生过的。面对全新的政策，市场也有了不一样的表现。

和大家说一些我人肉采访、拜访、踩盘之后的一些感官结论，全部来自主观感受，一定不客观一定不全面，但是或许代表着一些趋势，大概这样。

那我们就开始吧。

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二手市场最直观的表现，此时此刻，就是：一次完整的交易周期被拉长到了四个月以上甚至更久。

这是最大的一个表现，也是最有可能引起蝴蝶效应的一次转变。

如今的银行信贷审核发放所有银行都被拉长到两个月以上的时间，这和2020年常规审核放贷一到两周形成了非常鲜明的对比。

这样一个节点性调整算是硬生生的将一个完整的交易周期拉长了两倍以上。这么一来的变化就是房产的流动性算是被政策性地降下来了，一套房子滚动的速度慢了。

那么全年的成交量一定会下来，而且还会下来不少。

为什么？因为当下的楼市具备一套带两套的效应。所有购买力都来自房产，买房的前提都来自把自己的房子卖了，所以一个环节慢了，一定会带来下一套房子的购买截点的延后，整个轮动就会推着市场的流动性降低。

和中介小哥聊天，现在的情况就是房子你挂牌，找到买家比较容易，但是你要拿到全款就要做好半年的准备，甚至还要更久。半年拿到全款的时间，其实就是接近2019年拿到钱的时间。只是2019年是卖房需要四个月放贷两周，现在是卖房两周放贷两个多月流程一个多月。

但是这种情况下楼市会冷下来了么？好像目前还没有，起码现在还僵持着。

为什么？因为现在的市场房源量也很少。其实大家去搜一些小区，只要是2010年前后房龄的房子，基本上一个小区的挂牌套数都一个手指头能数的过来。

房源量少有很多原因，第一，去年一个大牛市算是将市场上的库存去化的差不多了。

如今新挂出来的房子，房东自己也会选择。如果卖一套房要那么久，那么半年后我还能不能买到房，如果半年后买不到，那么现在这套还挂不挂。这种内心博弈的场景直接决定了现在房源挂牌出来的纠结程度。如果你出去看房，会听到中介小哥说房东可能没有那么诚意卖房子，倒不是说他自己不想卖，确实内心在挣扎。

所以目前市场上混沌的场景就是，市场上并不是没房子，市场上也并不是没客户，但是就是没有明的在面上呈现出来。

而仅有的一些小众能够打破僵局的，都是一些一次性付款的购买力。

我打听了最近不少总价段在1000-1500万段的小区，最近卖掉的一些一次性付款的比例高的惊人。倒不是说这个模式可以砍价，而是这样的客户能够在市面上激出好房源。房东愿意卖，成交的比较快。而很多需要贷款买房的客户，进入二手市场经常都会看几套房子觉得不合适，然后铩羽而归。

本质上目前全款和贷款的客户已经存在在两个平行空间里，面对着不同的房源，也面对着不同的市场，互相不会有交集。

这是之前不曾见过的，也是市场分裂的地方。

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与此同时，供给侧也在有一些微妙的变化。

确实整个大趋势是存在房源挂牌子不足的现象，但是有一类客群正在加速自己挂牌的节奏。

哪一种人？

就是最近五年没有买过房子的，但是家里又有一两套房子的。最近他们卖房意愿会非常的高。

为什么？

因为政策打分只规定了最近五年没有购房记录的，而没有检测最近五年有没有卖房记录的。

这个时候如果他们把自己的房子卖了，换句话来说这些人在一手房市场里就会瞬间拥有很高的分数。又是无房户，又是家庭，又是上海户籍，而且还拥有卖房之后的现金购买力。

很显然，这群人已经意识到今年的一手房市场有巨大的福利倾斜，当然他们也看了我们真有好房提前选好了自己的中意房源，就等着项目开盘然后打分摇号。

这类人多么？

我只能说这类人不少，而且几乎都是上海土著。他们因为城市发展的红利，较早的解决了自己居住需求，甚至拥有不只一套房子。

对于他们来说，从2016年开始的楼市趋势，可能已经教育过他们市场发展理念，但是还属于比较犹豫或者安全感比较弱的那群人。

而这一次的摇号模式算是彻底给了他们信心，2021年市中心几个强势项目的入市也坚定了他们资产盘整的决心。

所以他们也有了卖掉自己老破小的诉求。最近各位在市面上如果看到一些新挂出来2000年前后的房子，很多背后的家庭情况都是这种的。如果各位的付款条件还可以，倒是真的可以去砍砍价，因为人家是等着钱去摇号一手房的。

相比较一手房那边的巨大福利，这里让一点给你是非常有可能的。

所以如今各位如买二手，记得一定要多问对方一句为什么卖房，这个提问可能就值个十来万。

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那市场如今的基本面是如何？

当然，从整个趋势来看，当然没有那么快逆转，甚至我认为今年一整年卖方强势的现状依然会存在。那在这样的情况下，卖方挑客户的情况就还是会持续存在，特别是针对付款周期以及付款条件。首套三成购买力的客户此时在二手市场会相对被动，因为当下趋势你的短板正在被无限程度的放大。

但是在另一面，刚需类产品的供应侧也在变化。

第一，在一手市场中五大新城的主旋律也就意味着刚需产品的供应量开始加大，这一部分会吸纳掉那些三成购买力的客群。

而另一环节就是上面提到的卖房换高分进入一手房的家庭。市面上这一类二手产品的供应量也开始增加。

所以在整个大市场基本面不变的前提上，我认为唯一会受到重新洗牌的就是三四百万的老破小类产品。这一类洗牌的原因就是在于客群和产品被多渠道冲散，市场的震荡会比较明显，大家最近可以留意下这种产品的市场变化。

另一面，总价以1000万为限的，在这之上的二手房今年还会热。原因就是这个总价段的一手房是竞争最激烈的，也是最有可能分数最不够用的，所以会有大量的客户被挤压到二手市场。

好房源会待价而沽，所以如果是分数不够的朋友 ，我个人的建议就是趁早放弃念头进入二手，早点选定早点入手。因为被一手挤压下来的购买力，那是很果断且凶猛的。如果我们自己的实力不是太强，走在他们前面是一个比较明智的选择。

所以今年的上海楼市，做一个大胆的预测，就是会有两个双轨。当租售两个市场会并行之后，豪和刚也会有相对独立的运行轨迹。未来互相之间的关联可能会越来越热，呈现两种不同的市场状态也是很有可能的。

不知道最近大家有没有注意到一个小趋势，就是上海链家选择租房市场租客的佣金免费了，这件事背后有很多诉求，但是肯定有一个就是他们想要巩固刚需类市场的份额。

所以窥一面而见全身，大家对这个小趋势一定要更加更加的注意。

这也是我为什么我说了无数无数次的，如果能让自己跳一跳的就努力的再跳一跳。因为你每跳跃一个总价段，就意味着可能进入了一个不一样的赛道和不一样的竞争对手。

这从资产的上线发展来说是非常重要的。

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最后一个问题，无数人问我你怎么看2021年和2016年的比较。

这么问的意图其实很明显，大家都认为2020年是一个楼市大年，是一个从2015年开始算起又一个楼市大年。

所以大家问，2021年的楼市趋势会不会接近2016年。

当然，这两个时间点确实有相似的地方，市场的信心和热度都是在这一年内有了充分的认识，外在环境也有共通的地方。

但是这个问题问的动机其实不太好。

因为只是单纯的把时间点放在2016年这一年，大家只关心2021这一年。

如果是我，我会追问两个问题。

那2016年之后等到的就是2018年，2021年也是么？如果是，也是需要等两年么？

任何问题只有透射在更长的时间维度去解读才有意义，因为每一套房子如今都不是瞬间可以换成现金的资产。

我有几个基本面和大家说。

任何市场都不是一蹴而就的，2020年下半年的热大家可以感受下积蓄了多久才有这样的爬坡，同样的对于冷来说也不是一蹴而就的，任何的政策也不会让市场瞬间变冷。

所以如果大家只是对今年一年的预期，那么毫无疑问市场还是会保持在一个热度。

但是你问我，2023年开始市场会不会冷下来？

其实今年的调控方向有2018年的迹象，虽然那年并没有特别明显的政策宣告，但是一手房不受压力的严控，且持续不断的严控成为了一个非常重要的信号。

毫无疑问，这个信号在今年开始也会在一手市场里持续，并且持续性的持续。

至于中间的沙盘推演今天就不做具体展开了，但是有一个结论希望大家记住。

2019年的房价回调也只是将价格打回到了2016年而已。

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所以对我来说还是那句话，就是不要去等。

哪怕我说的都对，等待也没有客观意义，更何况中间如果有一个环节出现变数那么楼市的发展也将会不同。

对于楼市所有的预测都是不准确的，我们都预测不到下一张产证能够拿到多少，我们有什么能力去预测趋势。

任何时间的等待，为了某一个结论的等待我都不建议。

我就是在2019年卖的房，在楼市最低点卖的，没有任何的心里不平衡。

就是2019年卖的房子，才有可能在2020年买房子。

这个市场已经用无数个方式告诉大家楼市的重要性。

所以唯一一个真诚的建议，就是坚定地走出去，用脚走在售楼处里，中介门店里，二手房子里，看看这一路上我们见过的每一张脸。

看完之后，大家自有自己的判断。

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