房地产“保交付”旋律下，谁在接盘？

本文来自微信公众号：进深News（ID：leju-sydcsxh），作者：林振兴，原文标题：《地产白武士 | 封面文章》，头图来自：视觉中国

2月24日，天津市大寺板块，楼盘“正荣美的和筑梅江”更名为“美的云筑”。一些反应快的购房网站，已经同步撤换了信息。更名的背后，是股权的变化。两天前，美的置业接过正荣地产在和筑梅江持有的51%股权，法定代表人也从杨旭变更为王楠杰。

乐居财经了解到，正荣地产表态，已梳理了一批合作项目和投资性物业，正与现有的合作方以及央国企洽谈项目股权转让事宜。其中，“和筑梅江”就包括在内。

“一听说美的置业收了整个项目，这两天来访客户多了不少。”置业顾问刘芸在售楼处忙得不可开交。“美的云筑目前正处于在建阶段，很多楼已经封顶，预计在2024年3月底交楼。美的置业是500强民营名企，我们一定会顺利交楼的。”刘芸拍了拍胸脯保证。

眼下，保交付成为了地产圈的热词，不仅购房人在意交楼，连开发商也最爱在企业外宣中比拼交楼的套数。只要有一个新项目交付，房企都会连篇累牍逐一展示。

交付是刚性需求，市场不能塌，不然信心一倒，塌的就不只是一家房企那么简单。2月24日，住建部部长王蒙徽强调，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。

但随着地产暴雷企业增加，“保交楼”已经不是企业自己的事情了，不止正荣，很多房企只能将旗下项目以股权转让的形式转予合作方。

卖项目股权的行为，虽然暗含着“被动抵债”的意味，但在当下却成为合资项目中各方能接受的一种最佳处理方案。它兼顾了债权方、供应商和购房者的利益，同时接盘方能以最低成本拿下优质资产，购房者也可以看到交房的希望。

据乐居财经统计，恒大、新力、正荣、融信、融创、世茂、阳光城、佳兆业、雅居乐、花样年等房企，均已将项目股权转让予合作方。而接盘房企项目的“白武士”名单上，不仅有国央企、民企合作方，还出现了信托与AMC。

民营伙伴搭把手

美的置业不仅接盘兜底困境中的天津“和筑梅江”，还在去年底接手与雅居乐合作的武汉“美的雅居乐云筑”项目。

这个项目对于美的置业有着非同寻常的意义，是其首次进驻武汉的见证。早在2019年4月，经172轮竞价后，长沙市美的房地产开发以28.57亿元竞得P(2019)028号地块。

紧接着2019年7月，长沙美的房地产旗下全资子公司武汉鼎辉雅乐房地产报建该地块项目。几乎同一时间，雅居乐入股该项目公司，成为其合作伙伴。

双方中止合作是在2021年12月22日，武汉鼎辉雅乐发生股东变更，由长沙美的房地产持股51%，美的置业全资孙公司乐山美嘉房地产开发持股49%。此轮变更完成后，意味着雅居乐彻底出局，项目名称也由“美的雅居乐云筑”更名为“美的云筑”。

不止是美的置业，一些民企合作伙伴也在默默收拾暴雷房企留下的残局。

在新力股价闪崩后的第四天，为了将合作损失降到最低，弘阳当机立断接盘了南昌“新力弘阳府”，并连夜将合作方“新力”抹得一干二净。弘阳方面回应称，“南昌新力弘阳府目前由弘阳全资持股，且项目已经交付，并向业主寄送了交付通知书。”

在省外的成都和合肥，弘阳帮新力“保交楼”的行动也未停歇。去年9月，新力转让成都力顺房地产50%股权，给予郑州阳韵房地产开发有限公司（简称“阳韵地产”）。新股东疑似为弘阳地产关联公司。

成都力顺这家项目公司的命运颇为坎坷，接连经历了两家暴雷房企。它成立于2019年5月，在同年6月中旬引入弘阳和蓝光，联合开发成都“合园”项目，并于2020年4月入市。

但始料未及的是，2021年7月底，深陷债务危机的蓝光发展首先退出成都“合园”项目，彼时新力方和弘阳方均增资相同金额，两家房企各持股50%。仅仅时隔两个月，同样负债缠身的新力也选择从成都力顺中悄悄撤退。

紧接着去年9月的最后一天，新力地产转让安徽新创房地产50%股权，同样也是阳韵地产接盘。据乐居财经了解到，安徽新创是合肥新城悦弘房地产的唯一股东，后者为合肥庐江县“新力弘阳湖畔樾山”项目的开发商。

随着新力退出，项目彻底交由弘阳。目前，该项目的“新力”字样已经被摘除。知情人透露，“抹掉新力名字，是为了消除其给项目带来的负面影响。”

业内人士看来，“毕竟收购方对于合作项目具体情况最为熟悉；如果合作项目股权被低价出售，还不如自己出手拿下会更好。”

在北京，花样年出售位于北京市密云区的国祥府、国祥雲著2个项目，也由合作方旭辉接盘。

在深圳，去年10月末开盘时冠名“佳兆业”品牌的坪山“燕澜和鸣花园”住宅项目，也已更名为“新城控股燕澜和鸣花园”。该项目是新城首入深圳之作，这家华东房企选择联手佳兆业的原因，是因后者在深圳的品牌影响力，但却没料到合作方突发理财暴雷事件。

时间回溯至2020年11月，佳兆业与新城控股的合资公司“深圳市盛讯咨询管理有限公司”，以28亿元竞得坪山区G12314-8030地块。

从股权层面看，深圳盛讯咨询管理在拿地时由佳兆业和新城分别持股51%和49%。但目前，项目公司已无佳兆业身影，而是由中诚信托和新城分别持股85.3%和14.7%。

几经周折，佳兆业成为一名匆匆过客，燕澜和鸣花园项目还是回到新城手上。

国央企挺身而出

除了民营伙伴，能去帮有困难房企保交付的，首先站出来的依旧是国企或地方国资。它们接盘主要目的是责任，而不是利益。

尤其在一二线城市中，地价较高，单个项目通常有民企和国企交叉持股的情况。虽然眼下地产形势尚不明朗，但对民企来说，如果项目是与国企合作开发的，都有不小的概率能够找到接盘方，实现保交楼。

这方面，许家印应该最深有体会。恒大的在各地资产虽多，面临债务纠纷就容易被冻结查封，所以各地基本上都在把恒大的项目房源放到地方城投平台。

除了暴雷房企，一些尚处于安全区的开发商，也在寻求国资襄助。1月24日，世茂和雅居乐分别出售所持有广州亚运城项目26.67%和26.66%的股权；两笔交易完成后，合作方中海地产将持有广州亚运城项目约73.33%的股权，总交易额近37亿元。

转让前，广州亚运城项目由中国海外发展、碧桂园、雅居乐和世茂合作开发，持股分别为20%、26.67%、26.66%和26.67%。

据乐居财经了解到，广州亚运城项目位于番禺区石楼镇，规划为商住混合式综合体，总建筑面积约585万平方米。除了14宗未开发的建设用地外，还包括先期由政府建设的媒体村、技术官员村、运动员村，包含96栋住宅楼，共有8078套单位。

由此可见，广州亚运城项目是具有战略级意义，中海地产此次出手接盘，也可以看作是对此前央行相关文件精神的落实。

开年，广东省政府曾召集多家房企开会，与会者包括多家央企和民营房企，其中就包括了中海地产，会上一些出险企业介绍了其经营情况及项目。此次会议也被外界解读为，政府为几家国企央企收并购出险房企项目“牵线搭桥”。

除了世茂和雅居乐，融创在春节前至少已将4个项目出售予国资。

去年11月，融创把旗下西安华创永兴置业的部分股权，转让给合作方华发。变更前，华发与融创各持股50%和50%；变更后，华发与融创各持股63%和37%。据了解，西安华创永兴置业对外仅投资了西安华创骐耀置业（持股90%），后者是西安海逸长洲项目的开发商。

进入2022年，融创的“托付”举动依旧未止。近2个月以来，融创先是将昆明融创文旅城二期40%股权转让予合作方华发，转让价为14亿元；紧接着，它还将武汉一江源项目、武汉甘露山文创城部分股权，分别转让给合作方首创和武汉城建。

有业内人士评论道，在保交付的要求下，出险企业将项目股权转让给国企，也可以卸下债务担子，自己或许还能负责代建的工作。再不济，和国企站在一起，银行对项目的贷款授信也会放宽些，不失为一件幸事。

信托债主成“房东”

不仅是国企和民企合作伙伴，一些信托公司也在深度参与到地产保交楼行动中。

1月14日，恒大将持有佛山市顺德区盈沁房地产49%股权，转让予五矿信托，就此后者也成为了顺德盈沁的唯一全资股东。

据乐居财经获悉，恒大退出的这个项目公司开发的恒大金碧华府，是于2020年以总价47亿拍下的地块；项目之前为恒大100%持有，2020年底转让51%股份予五矿信托。

紧接着28天后，停工的东莞恒大悦龙台项目，也被合作方光大兴陇信托接盘了。根据当时规划显示，宗地建设项目预计在2021年7月2日前开工，在2024年7月2日前竣工，总投资62亿。

这几笔交易本身不仅是卖项目，恒大大概率是通过信托融资，通过前融来为拿地提供资金，这其中出资方明股实债的做法在地产圈尤为常见。简单来说，就是信托以股东身份入场，期满离场时，房企再以约定的利率回购信托持有的股份。

众所周知，地产与信托绑定颇深，互为“鱼与水”的关系，一荣俱荣，一损俱损。但眼下，如果放任合作房企破产重组，最终结果只会有一个：项目停滞烂尾、交付遥遥无期。受伤害最深的还是债权人，其砸下的大笔资金也将覆水难收。

从上述角度来看，信托选择兜底房企项目的考虑也是如此：当合作伙伴缓过劲来的几率微乎其微，不如将项目股权收归到自己手中，保全之前的贷款，同时掌握主动权，对于关联的利益各方也能有一个交代。

五矿信托方就该笔交易回应称：面对恒大集团项目风险，五矿信托提高政治站位，始终以“保交楼、保民生、保稳定”为行动纲领，以维护投资人的利益为首要目标，积极寻求资产的多元化应对和化解路径。经过反复论证，我司认为通过获得项目公司全部股权及管理权，推动项目正常化运营，是当前解决恒大项目问题的最优方案。

此话虽然比较官方，但是能窥见这些的信托公司进一步入局地产的更深层意义：通过收购暴雷房企项目股权以化解项目危机，保住交楼，保护业主的权益，同时也能最大程度保护其自身利益。

另一边，恒大则发布公告称，与光大信托和五矿信托签订合作协议，向其出售4个项目的相关股权，可收回在项目的部分前期投资款约19.5亿元，并化解项目涉及的债务约70.1亿元，收回的投资款将用于其他项目保交楼及债务化解工作。

就在接盘恒大“烂摊子”的前一天（1月13日），五矿信托在杭州橙光置业的股权占比从30%上升到99%，阳光城从20%的持股比例降至1%，另一家原持股50%杭州诺璟企业管理有限公司则选择退出。

据乐居财经了解到，杭州橙光置业对外仅有一家子公司“杭州莹光置业”。后者于2021年4月以8.5亿元斩获宜春万达广场南侧138亩商住地。

五矿信托兜底合作方的操作并非是个例，中融信托也有不少类似的动作。

去年3月，中融信托入股蓝光旗下子公司重庆中泓唯益企业管理，并持股49%；在蓝光暴雷后，中融信托在9月底将持股比例增加到70%；紧接着11月，中融信托持股比例增至100%。

不仅接盘接盘蓝光项目公司，中融信托还盯上了另一家暴雷房企。去年年中，中融信托入股花样年旗下子公司深圳花现置业，持股49%；同样也是11月，在花样年身处资金链危机时，中融信托持股比例增至100%。

全资接盘后，中融信托于今年2月24日将深圳花现置业旗下佛山花岸房地产，转让予卓越集团和美的置业。据了解，佛山花岸房地产名下负责开发“好时光苑”项目，系2021年3月花样年以总价16.7亿元所斩获的西滘村留用地。

可以预见，未来会有更多的信托公司以这样的姿态深度参与“保交楼”行动中。

“白武士”AMC进场

不久前，金融管理部门召集几家全国性AMC开会，研究资产管理公司按照市场化、法治化原则，参与风险房地产企业的资产处置、项目并购及相关金融中介服务。

某四大AMC人士表示，“AMC过去在处理地产类不良资产具有丰富经验，若参与风险房企的资产处置、项目并购等业务，可以加速促进风险化解和市场出清。”

据了解，四家全国性AMC分别华融、长城、东方、信达，它们早在前几年就已率先进场化解地产债务。以2020年世茂福晟的“世纪大并购”为例，信达、东方为该起并购案的牵线搭桥方。

而眼下，在恒大化债行动中，也出现了一家AMC的身影。去年12月，中国信达副总裁赵立民加入恒大成立的风险化解委员会；紧接着1月23日，信达香港原董事长梁森林加盟恒大，任非执行董事。

现年56岁的梁森林，拥有逾30年的银行及资产管理经验。2018年，他加入中国信达，自2019年5月起担任信达香港董事长。

这则人事变动，也为AMC进场恒大埋下伏笔。其中，信达香港为中国信达的全资子公司，主要从事境内外不良资产投资、股权投资、夹层投资、债权投资及证券投资、中长期债券发行、优质资产及结构性固定收益产品及跨境金融服务。

此外，2月16日，世茂集团就“中信信托深圳龙岗融资集合资金信托计划”个人投资者进行沟通，会上，世茂表示希望引进有实力的国有企业入股合作，接触了大量国企及部分资产管理公司。另据媒体报道，华融与信达正在看世茂的项目。

那么，AMC能够通过哪些方式入局房企债务问题化解，能起到多大作用？

业内人士指出，AMC预计还是从整体纾困的角度着手，主要扮演着资金监管的角色，进驻出险企业的一种做法是，通过锁定暴雷企业资产，避免资产迅速贬值。

但仅凭AMC出资收购地产资产体量有限，预计其也会联合产业资本一起参与，通过公开资金引入，慢慢处理、开发、盘活资产。“因为，AMC从银行获得国家贷款比较从容。在此其中，AMC可以获得一定报酬，让停工的项目能够顺利交房。”专家则透露。

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