“新国五条”南辕北辙-虎嗅网

发表于《彭博商业周刊》3月8日，转载请注明出处

最近出台的针对房地产行业的新国五条引发了广泛的争议。其中对二手房交易差额征收20%个人所得税的规定更是成为争议的焦点。从目前来看，似乎质疑与反对的声音远远压倒了支持的声音。为什么政府出台的试图遏制房价上涨的政策，遭到了大众的如潮反对？更进一步的追问是，为什么迄今为止政府出台的多轮房地产市场调控政策，并不能从根本上稳定房价？

首先让我们来分析一下对二手房交易差额征收20%个人所得税这一政策的目的与后果。笔者推测，政府出台这一政策的目的，是为了降低潜在商品房投资者（投机者）的盈利预期，进而遏制商品房投资行为。换句话说，这一政策看起来似乎能收到一石二鸟之效，一方面从抑制需求的角度来打压房价，另一方面调控矛头主要是针对商品房投资者，而并非具有自住需求的购房者。

然而，如果仔细推敲，上述政策未必能够实现政府的预期目标，反而可能会造成如下一系列后果：

其一，经过较长时间的调控，目前一线城市新房市场的交易活跃程度远低于二手房市场。很多具有真实居住的购房者均通过二手房市场来满足购房需求。由于二手房市场的地理位置普遍优于新房市场，因此从很大程度上而言二手房市场是一个卖方市场，供给有限而需求旺盛。在这样的市场格局中，卖方在谈判过程中通常占据着优势地位，这意味着卖方有较强的能力将新增税收负担通过加价的形式转嫁给买方。这就意味着，具有真实需求的购房者可能会成为被新国五条“误伤”的主要受害者。

其二，对二手房交易差额征收个人所得税的政策，这会降低二手房对购房者的吸引力，并相应增加同等档次新房对购房者的吸引力。一方面，这意味着，新国五条可能促进过去一度滞销的部分新房的销售，帮助一些有意或无意构筑了大量商品房库存的开放商解决了销售与资金问题。另一方面，过去两年多时间以来大力调控的后果，是一线城市新房库存量的显著下降，对新房需求的骤然上升，无疑也会大幅抬升新房价格，从而与政府调控目标南辕北辙。

其三，正如过去几轮的调控经验所显示的，对自住型购房者购房需求进行抑制的后果，是很大一部分具有真实需求的购房者暂时停止购买住房，而选择进入租房市场。由于很大一部分投资房是空置的，这意味着购房者转而租房的行为会显著地提升租金。事实上，过去几年，一线城市房租水平上涨得相当之快。对于城市低收入阶层，他们无论如何都没有能力购买商品房，但为了在城市工作与生活而不得不选择租房。因此，对购房需求进行控制的后果，将对城市低收入阶层造成生活成本显著上升的压力，这无疑也是政策制定者不愿意看到的后果。

综上所述，新国五条的出台未必能够抑制新房与二手房的价格上涨，而且还可能损害具有真实需求购房者与租房者的利益。为什么政府会频频出台如此这般效果南辕北辙的政策呢？换个角度而言，真正能够抑制房价上涨的政策组合是什么呢？

任何价格都是受供给与需求两种力量影响的。供过于求导致价格下跌，供不应求导致价格上涨。要抑制价格上涨，那么符合逻辑的对策就是扩大供给与抑制需求。

扩大供给包括扩大商品房的供给与扩大保障性住房的供给。过去几年，政府在建设保障性住房方面的力度较大。但将保障性住房分为公租房、经济适用房、两限房等很多类型，这为寻租者的制度套利留下空间，导致很多能够买到保障性住房的通常是较高收入阶层的人（例如公务员），而真正的低收入阶层未必能够享受保障性住房的好处。

而针对商品房，过去政府的调控思路是通过各种渠道控制开放商的融资，这无疑会降低开放商的房地产投资，从而降低商品房的供给。更深层次的问题是，政府对土地供给控制得非常严格，导致开发商对少数地块竞相开价，这首先推高了地价，之后自然会推高房价。

为什么政府不通过放开土地供应的方式来有效地遏制房价上升呢？主要原因是因为，作为缺乏弹性的资产，放开土地供应将会降低政府土地出让金收入，从而加剧地方政府财政压力。这其实是中国房地产价格为什么居高不下的最重要原因。当然，诸如“土地18亿亩红线”这样的强有力口号自然会成为地方政府紧缩土地供应的论据。

从需求方来看，抑制需求的难题在于，如果从交易环节增税的话，很难区分自住型、改善型与投资型购房需求，从而可能误伤具有真实需求的购房者。事实上，之前出台的多轮房地产宏观调控，已经显著增加了自住型与改善型购房者的购房成本。要从根本上解决这一难题，将交易环节增税改为保有环节增税是必要之举。换句话说，尽快推出针对多套住宅持有者的房产税，将有助于甄别具有不同需求的购房者，从而将大棒真正打到投资者的身上。

为什么房产税迟迟不能在全国范围内推进呢？全面征收房产税的最重要前提，在于应该弄明白每个家庭究竟拥有多少套房产。这个看似简单的问题，在中国推进却步履维艰。以官员为代表的利益集团会千方百计地阻扰家庭财产的透明化。

还有什么方法能降低投资需求呢？在中国，之所以投资者对购买房地产具有如此之大的兴趣，归根结底取决于在通胀预期较强的背景下，这些投资者在国内缺乏多样化的投资选择。因此，通过大力发展国内金融市场，为投资者提供更多渠道的投资机会；通过渐进、可控地推进资本账户开放，为国内投资者提供更多全球范围内的资产配置机会，这将有助于削弱国内投资者对房地产的强烈偏好。此外，通过实施更加独立、更负责任的货币政策来稳定投资者的通胀预期，也能够在一定程度上抑制房地产市场的投资需求。

简言之，我们并不是缺乏能够真正打压房价的手段，而是这些手段的实施会在很大程度上损害既得利益集团的利益。要降低利益相关者的抵制，中国政府必须加快国内结构性改革。例如通过财税体制改革平衡地方政府的财权与事权，降低地方政府财政平衡对土地出让金的以来。通过行政体制改革推动官员财产公示、为房产税的推出奠定基础等。降低房价看起来仅仅是房地产市场上的事情，但要真正降低房价，功夫却在房地产市场之外。

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