大利好：降息了，但你的房贷会下降吗？

本文来自微信公众号：三折人生 （ID：Ezhers），作者：三折人生，头图来自：视觉中国

不出所料：

在央行逆回购利率、MLF操作利率相继下调以后，LPR也随之下降啦。

2023年6月20日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布，最新LPR报价为1年期3.55%，5年期以上为4.2%，两者均下降了0.1%！

LPR全称Loan Prime Rate，原意是指金融机构对其最优客户执行的贷款利率。

从字面可以这么理解：

LPR起源于美国的最优惠利率，即Prime Rate，我们把时间拨回到1929年美国大萧条时期，当时美国经济恶化，企业大量倒闭。

信誉良好的企业更是非常少。

但银行业资金过剩，总得找个地方投资，于是部分商业银行开始有意降低信贷标准，并压低贷款利率，把一些资质差的企业纳入贷款目标客群。

由此引发了恶性竞争，使银行业的不良贷款率进一步恶化，造成不少银行纷纷倒闭。

为防止恶性竞争，美国出台了相关法规，其中有一条就是最优贷款利率（Prime Rate）。

《华尔街日报》倡导推动形成统一的基准利率作为贷款最低利率，各银行放贷利率要在这个最优贷款利率之上。

到了20世纪70年代以后，随着直接融资市场发展，大型企业可以通过直接从票据市场融资，银行面临的竞争加剧，Prime Rate的底线才被逐步突破。

如今，美国的Prime Rate主要用于中小企业贷款、个人住房贷款及消费贷款等对银行依赖较强的资金业务的定价基准。

我们银行贷款定价也会以LPR为基础，因此居民和企业融资成本就和LPR相关。

一般情况下，我们的房贷利率也是和LPR有关。

我们把LPR称为贷款市场报价利率。

2019年8月，央行改革完善了LPR形成机制。LPR的多少与公开市场操作利率挂钩。

公开市场操作利率主要是指MLF利率。

MLF全称中期借贷便利（Medium-term Lending Facility），你可以简单理解为央行向符合一定条件的银行提供贷款的利率。

MLF被戏称为麻辣粉。

LPR不是由央行直接发布，而是由18家具有代表性的商业银行，分别报价后算出来的。

我们看看具体运算过程：

首先，18家报价银行会分别报出1个LPR初始价格。

他们的LPR初始价格会参考MLF利率，也就是在MLF利率基础上加点后得出来的。

这里各报价银行的加点幅度的多少，主要取决于各家银行自身资金成本、市场供求、风险溢价等因素。

然后，将各报价银行报出的18个LPR初始价格，剔除掉其中最高和最低价格。

最后，把剩余的16个报价用算术平均得出LPR。

LPR一个月公布一次，发布时间一般为每月20日，遇到节假日顺延。

根据市场情况，每个月算出来的LPR利率可能升可能降。

我们的个人房贷利率就是在LPR基础上，再通过加点确定的。

比如5年期以上LPR利率是4.6%，如果一个人的加点数是0.5%，那么这个人的房贷利率就是4.6%+0.5%=5.1%。

加点多少，是银行根据自身的经营情况、客户个人的风险状况和信贷条件等因素来确定的，每个人不尽相同。

n%一旦确定，在客户还贷过程中就不会变了。

如果是购买首套房，个人房贷利率还会在原有加点基础上给个优惠。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

具体我们就不说了。

我们的房贷期限一般都是大于5年，如果你选择浮动利率，那么你的房贷利率就会和5年期以上的LPR挂钩。

虽然这次LPR降了，但要是你已经买了房，处在交房贷的过程中，那么你的房贷利率并不是立马降的哦。

你可能认为房贷利率和LPR是同步变动的：

但事实上，房贷利率调整是有要求的，并不是和每个月的LPR同步变动。

我们在办理房贷的时候，会需要与银行协商，约定好利率的重新定价周期。

重定价周期最短为1年，这时候每1年都只能调整1次贷款利率。

调整的时间一般定在每年1月1日或者贷款合同生效日。

到了重定价的这一天，你的贷款利率才可能会变动，调整为最近一个月公布的LPR利率，再加上点。

对于存量贷款购房的客户，如果重定价日在1月1日，那么这次降低LPR，并不影响你目前的房贷利率，该交多少还是多少。

别急嘛，该来的总会来的，你的重定价日也不远了吧？

总之，本次LPR调整是自2022年8月以来的首次下调！可以改善居民和企业预期，也释放了稳增长的信号！‍‍‍

老规矩，以下为彩蛋时间：

最近，据说韩国房地产崩了，首尔部分区域房价跌了40%。

房价咋说崩就崩呢？

曾经的韩国，可是全世界楼市最热的国家之一，不仅房价高，租金也蹭蹭地往上涨！‍

那时候，不断推高的房价自然吸引了投资客的目光。但投资客买房时也会缺钱，从而孕育出一种奇葩的模式。‍‍‍‍‍‍‍‍‍

投资客把已有的房子免费租给租客，但需要租客提供房子价格80%的“押金”，投资客再用这个“押金”加点杠杆去购买更多的房子。‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍

韩国金融机构适时推出了“租金贷款”。‍‍‍‍

这种模式下，租客用更低的成本租房，房东有了钱可以去买更多的房子，银行赚了利息，似乎是个多赢的局面。

但一旦房价下跌，租金贷款就会像催化剂！‍‍‍‍‍

当然，影响房价的因素是多方面的，关于韩国房产的故事我们有机会详细说。

只是所有命运的馈赠，都在暗中标好了价格。

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