本文来自微信公众号：时代财经APP （ID：tf-app），作者：钟黛，编辑：韩迅，题图来源：视觉中国

年末，一线城市再度释放楼市利好政策，提振信心。12月14日，与北京同步，上海也调整优化了房地产市场政策。尤其是，上海于“五大新城”推出差异化的房贷政策，二套房首付比例降至40%，被视为可有效推动职住平衡。

具体而言，上海市住房和城乡建设管理委员会等部门发布通知，调整可享受优惠政策的普通住房的认定标准。按最新标准，可享受优惠政策的普通住房应同时满足以下条件：“一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144平方米以下（含144平方米）。”

同时，上海优化了住房信贷政策。一是，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。

二是，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。

同时，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。

“今年9月初，上海调整优化了‘认房不认贷’政策，房地产市场总体平稳运行。此次政策出台，将进一步支持房地产交易市场的活跃和行情的提振，支持居民刚性和改善性住房需求，支持推进‘五个新城’和南北转型重点区域的高质量发展，更好促进区域产城融合和职住平衡。”上海易居房地产研究院研究总监严跃进对时代财经指出。

严跃进分析称，首套、二套住房首付比例下降，直接降低了首套刚需、二套改善住房需求的入市门槛。以600万元总价的二套房购置为例，过去首付比例为70%，其首付款需要支付420万元；新政下其首付比例为50%，首付款则为300万元，即减少了120万元的首付款支出；如住房属于实施差异化政策区域，首付比例为40%，首付款则为240万元，减少了180万元的首付款支出。

严跃进指出，房贷利率下降，直接降低了月供或按揭贷款成本。以200万元贷款本金、30年期等额本息、二套房贷利率的标准计算，过去房贷利率为5.25%，月供为11044元。而按照新政4.5%的利率计算，月供为10134元。如此对比，新政前后月供减少了910元。对于执行差异化政策的区域而言，减负效应更明显。

其次，上海楼市新政还减少了住房交易成本。严跃进举例道，以居民出售持有5年以上的非普通住房为例，调整标准后如变为普通住房，将免征增值税（之前非普通住房按差额征收）；涉及个人所得税的，核定征收按总价的1%（之前非普通住房按总价的2%征收）。

新政发布后，五大新城有项目感受到市场情绪受到明显提振。“新政刚出，当晚就有很多客户主动联系我们项目的置业顾问，咨询目前的房源情况，当晚大约主动询问量是平日晚间5倍以上。”嘉定区龙湖青云阙项目负责人钮江海对时代财经表示。

钮江海表示，其所在项目客户大部分都是“新上海人”，降低首付比例以及利率的政策，对于首置类客户非常友好。他判断，因为普宅认定标准的调整，也会让置换类客户对出让自己的房子有了更大信心。

钮江海称，很多来电咨询的是项目前3~4个月前接待的客户，这说明他们因新政对后市产生了直接的预期变化，“今晚，已经有客户连夜赶过来项目现场，其中有一位外地客户。”

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