浙系房企江湖：明月照大江

地产多风波，江湖带刀剑。粤系房企叱咤四十年，雄浑依旧。闽系房企异军突起，并领风骚。浙系房企沉浮如月，有时被云妨，有时笑沧浪。本文来自微信公众号：地产风声（ID：fangshi488），作者：内幕君。

1978年春天，柳树复绿。

杭州大学77级历史系迎来70名新生，包括宋卫平、周庆治、寿柏年、许广跃、路虹。他们是1977年高考恢复后的第一批大学生。

放下浙江美术地毯厂的工作，打小聪明的宋卫平一考便中，从全国570万考生中脱颖而出，顺利考入杭州大学。

不过，幸运儿总是少数。17岁的陈国祥家贫早立，在西施浣纱的江边，干着拉车活，把旧城墙的土渣运走。创办祥生还是十多年后的事；18岁的沈玉兴在村里当会计，业余时间写4角钱一篇的广播稿；16岁的戚金兴在杭州九中求学，毕业后投身建筑业。

那时候，历史系和政治系合办了一本刊物《思考》，寿柏年是历史系的编委，宋卫平参与编撰。

他们喜欢针砭时弊。

有一次，寿柏年撰文探讨康梁戊戌变法，他认为，中国社会要走改良、渐进的道路，才符合中国社会的实际情况。这篇文章，后来被评上了优秀论文。

宋卫平不同，他是愤青。大二那年，宋卫平办了一份只有四个版的报纸，一人承包三个版的撰稿，以思想激进名噪校园。小学三年级就读过《说岳全传》《三国志》的宋卫平，英雄情结浓厚。

一、浪涌钱塘

1982年毕业后，宋卫平分配到杭州舟山党校，给党政干部上历史课，周庆治去了浙江省委办公厅，寿柏年去了浙江省鄞县县政府。

1987年，因为言论不当，宋卫平被迫“下岗”。离开任职五年的党校，宋卫平南下珠海，在一家电脑公司做刊物主编。同样身处广东的王石已经摸着石头过河，在深圳创办了万科前身，同年踏足地产行业。

一年后，佳源创始人沈玉兴也成了广漂。不同于宋卫平的无奈，沈玉兴是风光南下，作为嘉兴市政府深圳办事处主任。1988年4月，换上一身新的西装，往行李包里塞了些龙井茶，沈玉兴一行五人出发了。

头脑活络的沈玉兴把内地的白厂丝弄到深圳，再转手卖给香港客商，一年时间赚回200多万元，给办事处买了办公楼。不料，沈玉兴的“倒卖”引火上身，遭到嘉兴市五个部门联合调查。

最终，被定性为“倒卖白厂丝，投机倒把”。受到处分，心绪难平的沈玉兴选择下海，他说，我是个会游泳的人，不可能人人成为将军元帅，但我可以。

1991年，回到嘉兴后，沈玉兴创办了足佳经贸公司，而后进入地产。同年，周庆治也下海了。他辞去干了10年的浙江省委办公厅公职，跑到广东经商。

也许是身在改革浪潮的前沿，周庆治和宋卫平的衣襟被打湿了，珠江的浪涌进了钱塘。

1992年8月，周庆治回到杭州，与许光跃一起加盟了华电地产（南都前身）。1994年，在广东商业潮水中浸淫七年后，宋卫平也回到杭州，和路虹创办钱塘房地产。一年后，宋卫平另起炉灶，创办绿城。

算上1998年加盟绿城的寿柏年，杭大77级历史系多达15人踏足地产圈。

这群读史之人在钢筋水泥的世界大放异彩。

扛着“绿城”和“南都”的旗号，他们叱咤杭州楼市，成为浙系房企中的杭派领袖，鼎盛时期，占据三分之一的杭州房地产市场。

南都与绿城犹如双雄争霸。甚至可以说，杭州地产史是他们抒写的。南都德加公寓与绿城桂花城，创造了20世纪末杭州房地产开发的最高水准。

冥冥之中，历史系变成地产总裁班。

二、丹桂飘香

因为宋卫平喜欢桂花，绿城早期的楼盘都以“桂”为名，譬如丹桂花园、金桂花园、银桂花园、月桂花园等。

当年，在党校给学生上课时，看到窗外一株盛开的桂花，他说，大家看到桂花开，也闻到桂花独特、怡人的香味。其实生活的美好是可以创造的，只要大家多种一些桂花树，我们的生活就会多一些清香。

显然，宋卫平是个理想主义者。2000年，在一次题为《迎接新世纪的居住文明》的演讲中，他对房产品的本质进行了这样一番阐述：房产品是文明和艺术的载体、结晶和创造，房产品是个躯壳，文明是它的灵魂，艺术是它的容貌。

一语惊四座，都说宋卫平的另类。其实，以绿城为代表的浙系房企，早有在品质上较劲的传统。

与绿城、南都并称“蒋村三驾马车”的金都，1994年开发首个项目金都花园，绿化率高达36%，无异于将花园“搬”进小区。后来，开发金都华府时，自信的吴忠泉说：“香港、广东的开发商来杭州，绝对造不出我金都华府这样皇城根下的楼盘！”

有一次，一名做装修生意的老板娘告诉绿都老板邵法平，别人家的房子打空调洞只要50元，绿都的房子打洞却要100元，因为绿都用的钢材、混凝土都比市场一般的标准高，打起洞来比较费力。邵法平听后莞尔一笑，内心欣喜不已。

戚金兴喜欢对标星河湾和绿城，在开发以经济适用房为主、商品房为辅的万家花园时，滨江大手笔引入贝尔高林担纲景观设计，让业界惊呼“奢侈”。

一山更比一山高，更奢侈的是宋卫平。他对房产品质的偏执，前无古人、后无来者。

每次宋卫平去现场，绿城的项目总都要提心吊胆，因为宋卫平爱挑刺。有一回，项目外立面已经落成，宋卫平发现墙面的石材存在色差，他让整面墙敲掉重来。就算交房的项目，也可能发生“意外”。

有位财经作家是绿城的客户，交房那天，他发现大堂原本铺好的砖被挖去了一大片，物业告诉他因为宋卫平来过，觉得不对头，责令重铺。

打造杭州桃花源项目时，一块巨石与园林风格不符，宋卫平当场叫人打碎，砸掉了数百万元。苏州桃花源有四套规划方案，宋卫平直接选中造价最贵的中式园林，每平方米成本近6万元，他告诉员工：“艺术是无价的，不要考虑成本。”员工私底下说，宋总就是个疯子。

这样的疯子经常让同行心惊肉跳，包括万科。

“2008年以前，万科是我们的一个学习榜样，但现在不是了。我们去看过杭州万科的房子，我们要是造出万科那么粗糙的房子，我们的项目经理要跳楼自杀N次！”如此大胆的话，是宋卫平说的，也只有宋卫平敢说。

成败皆萧何，偏执成就了绿城品质，也埋下了定时炸弹。

三、大鳄入侵

九十年代到新世纪初，杭州地产界呈现百家争鸣。绿城、南都双雄并立，金都、绿都、宋都、滨江、金成、大家、新湖、广宇等房企争先崛起，杭派房企各具千秋：大家代建起家、南都擅长资本运作、绿城品质立足。金都一度意气风发，巨幅广告牌经常占据杭州最繁华的武林广场。

除了杭派外，浙系房企较具代表性的还有甬派和温派，银亿，雅戈尔、奥克斯起于宁波，中梁、华鸿嘉信、大发始于温州。此外，诸暨有祥生，嘉兴有佳源，湖州有德信。

纵观全国，进入新世纪后，万科、富力、碧桂园等粤系房企四处征伐，然而，浙系中除了绿城，绝大多数偏安一隅，十年一日固守城池。

西湖波平，钱塘浪轻。2004年，宁静被打破。

2004年8月12日，万科向杭州市中级人民法院提起诉讼，状告杭州本土房企绿都，理由是绿都侵犯其“四季花城”商标专用权，万科请求法院判令绿都立即停用“四季花城”的案名，并赔偿人民币100万元。

这场强龙与地头蛇之争，以万科败诉告终。为此，万科赔了15010元案件受理费。半年后，依靠一起震惊业内的并购，万科得偿所愿入杭州。

2005年3月3日，万科董事会发布公告，宣布停牌两天。就在这一天上午10点，万科总经理郁亮行色匆匆出现在上海，代表万科与南都签约。以18.5亿元的代价，万科购得南都在上海、江苏、浙江的部分项目。

2006年8月，南都全盘卖给万科，震动杭州地产界。毕竟，十年来，能在杭州叫板绿城的只有南都，能和宋卫平分庭抗礼的只有周庆治。

凭借1998年开发德加公寓，南都一炮而红，奠定了江湖地位。德加公寓吸引全国同行竞相参观，甚至模仿。巨星陨落，不免叫人唏嘘。

究其原因，不得不提许广跃。作为南都房产的创始人之一，许广跃与周庆治被誉为杭州地产界的“黄金拍档”，还有一对是宋卫平和寿柏年。许广跃负责执行大小事，主管营销。周庆治依靠过硬的政府关系，主攻拿地。

南都发展壮大过程中，出现主雇之争。两个老同学没能免于兄弟阋墙。当年许广跃有意增持南都股份，周庆治心生不快。同时，许广跃插手经营，两人经营理念不合致使矛盾加剧。2004年夏天，周庆治免去了许广跃的地产总裁职务。

作为操盘手，许广跃在南都拥有更高的声望，离开南都之后，许广跃创立郡原，与此同时，一批南都元老纷纷离开南都，不少人改投许广跃麾下。分家后的南都元气大伤，上市一事也被搁置。

2006年，把南都全盘卖给万科之后，周庆治淡出地产圈。从此，南都成为江湖往事。

四、星光熠熠

宋卫平高考那年，浙江的作文题目是《路》，宋卫平和周庆治走的路， 同途疏归。就在南都折戟的2006年，绿城一路高歌。

2006年7月，绿城成功在香港上市，融资32亿。8月，卖了上海一栋烂尾楼给摩根斯丹利，套现20亿。提着50亿现金，宋卫平四处买地。

9月，联袂西子电梯，组建“绿城西子房地产集团”，拿下7个项目；9月底，经过19轮的竞价，绿城与滨江联手击败华润，以36.3亿竞得“杭汽发地块”，缔造杭州地王；12月，绿城抛出33.3亿斩获温州鹿城地块。

这一年，绿城的新增土储创下新纪录，达到448万平方米。

狂奔中之中的绿城，在2005年与2006年两进全国房企十强。2007年，绿城销售规模首次破百亿，进入百亿房产俱乐部。那几年，宋卫平大胆用杠杆，开始全国化布局，上市后更如猛虎添翼，绿城实现跳跃发展，其它浙系房企难望项背。杭州同行感慨“怎么追都追不上”。

“追不上”的绿城冲过百亿后，宋卫平野心加速膨胀，2008年剑指200亿。不过在2008年调控紧绷、金融危机笼罩下，绿城难挡大流，销售去化率只有五成，以151亿销售额在寒风中颤颤收官。

但是，宋卫平爱赌是出了名的。寒风凛冽的2008年也没能吹凉他的赌性。这一年，绿城新增了428万方土地，并大胆制定2009年销售300亿的计划。

关于他的嗜赌，有这么一个传说：在拉斯维加斯，宋卫平通常是玩到困得起不来为止，手下的人让他定夺石材，得背着几块石头专门飞过去找他。甚至，有一年春节，他连赌十日，输赢上亿。事实上，宋卫平身患幽闭恐惧症，不能坐飞机，不可能飞到拉斯维加斯，顶多就是坐船去澳门。

别人认为赌博是坏事，宋卫平不以为然，他说：“赌徒是一个快乐的旅行者，你可以去探寻里面的规律。赌博是一件高智商的事情，我认为自己的智商不低。”

不赌不欢、果于自信，就是宋卫平。这一次，他赌赢了。

楼市回暖的2009年，绿城卖了530亿元，仅次于万科的634.2亿元，位居全国第二。春风得意马蹄急，心潮澎湃的宋卫平不掩饰野心。他公开喊话，绿城三年破千亿，销售要超万科！

这不是口号，绿城实有冲击万科的能力。当年的绿城广屯粮，豪掷323亿元买地，成为2009年买地最多的房企。宋卫平甚至亲自坐镇土拍，在苏州，一天拿下两块地王，抬抬手“撒出去”61个亿。

除了绿城，在熬过2008年冬天后，其它浙系房企同样沐浴春风，百花齐放。2009年，绿城、宋都，银亿持续走强，新湖中宝、滨江、佳源、昆仑、海亮、大发、金都、众安等纷纷跻身百强。这一年地产百强榜，浙系占据18席，不逊于粤沪房企，仅夺8席的闽系此时未成气候。

2009年，绿城分外闪耀，浙系星光熠熠。而这一切，就像暴风雨前的宁静。

五、秋日天凉

2011年11月1日深夜，西湖投进了一块巨石，平静的微博波澜乍起，一则关于“绿城已申请破产”的消息迅速传开。随后，宋卫平戴月码字，于凌晨4点多钟，迅速发出题为《从绿城被破产说起》的千字文。

那是一个秋夜。

宋卫平说绿城目前一切尚好，“被破产”就像是一个冷幽默。回应完传闻，他若无其事去了中泰基地，督训绿城球队。 也许，宋卫平想用这样的方式表明：一切照旧，绿城没变。

事实上，宋卫平没能拆掉多年前埋下的炸弹。

绿城扩张的背后是高负债，净资产负债率年年攀升，2007年是88.2%，到了2011年跃至148.7%。宋卫平渴望规模，又把房子当“作品”打造，慢工出细活，加之“改善型需求”的产品定位，最终拖累了绿城的周转速度和利润。

以2007到2010年为例，绿城的平均存货周转为2217天，项目从拿地到交付给业主需要6年，龙湖、万科只要3年。绿城追求单项目利润，30%的毛利率仍然不及万科，万科为38%。

高负债的炸弹引爆后，绿城被迫卖身自救。2012年6月，先是九龙仓斥资51亿港元入股绿城，成为第二大股东；再是融创出手，以33.7亿收购绿城9个项目。

解了宋卫平的燃眉之急，孙宏斌感慨说：“如果绿城倒了，那是行业的悲哀。”他认为该倒闭的应该是那些产品做得差、不对客户负责的企业。

令人遗憾，绿城已是积重难返。到了2014年，宋卫平意在托孤，将绿城24%的股份转与孙宏斌。“天下本一家，有德者掌之。”宋卫平说孙宏斌可以当好接班人。

对于老哥的信任，孙宏斌豪情荡漾，他说：“我们很像，都是性情中人，为理想宁可头破血流。我们都有英雄浪漫主义。这种浪漫虽然代价大，但销魂蚀骨。”

谈笑风生的宋卫平与含情脉脉的孙宏斌

绿城被收购后，吴亚军发了条朋友圈说，她和很多人永远敬重宋卫平。

众人以为宋卫平江湖远去时，却来了个回马枪。宋孙达成协议半年后，宋卫平反悔了。他说错看孙宏斌，融创接手后项目质量问题频频，而孙宏斌则说忙着消化库存，融创根本没来得及造房子。往日英雄相惜的人，最后还是在商言商。

马蹄声声，有人挺“绿”，有人倒“绿”。沈阳的绿城业主倡议，提前交10年物业费帮助宋卫平筹钱回归，青岛的业主自发众筹360万支持宋卫平。

中国楼市总是维权的多，这种肝胆相照是头一回。

抢回绿城的宋卫平戴上了“背信弃义”的标签。直到2015年3月，绿城引进中交，宋卫平和绿城的故事算是了结，再无下回分解。中交主导下的绿城，走入“去宋卫平化”的时代。

宋卫平渐渐离场，改绿换蓝。再回首时，桃李春风一杯酒，江湖夜雨十年灯。有人感慨“宋公之后再无好房”。也有人说宋卫平是个疯子，才会把房子当作品造。

探究起来，2009那年的星光熠熠，就像银河划下分水岭。亢奋之后，浙系房企走向沉寂。

曾经出过书《我要富过四代》的楼忠福心中，一直藏着个天大的梦想：以企业经营城市！ 距离杭州15公里的余杭，那个计划占地6579亩，规划10万人口，号称“中国第一卫星城”的天都城，就是楼忠福和浙江广厦的梦想。

始于1999年，楼忠福开始打造他的乌托邦。他想着，用6~8年时间，砸下90个亿总能造出个“东方巴黎”，认真的他在小区里建了仿真的埃菲尔铁塔。

不过事与愿违，面对寒冬，不管是宋卫平还是楼忠福，都得抖一抖。

2008年到2009年，广厦靠打折甩卖资产，艰难挨过危机。此后，楼忠福频繁融资，到手的钱大部分投向天都城。但这个嗜血的庞然大物未能反哺，反而将广厦拖入困局。2015年，广厦开始剥离地产业务。最后，天都城被一卖了之。

2011年，“眼镜大王”胡福林跑路，一石激起千层浪，温州楼市陷入大崩溃。依托于民间借贷的投机热潮，不仅反噬炒房客，开发商也遭受重创。房价跌去三成，豪宅价格腰斩。中梁的香堤半岛项目，每平方米从5万元降到2.8万元。

2012年，曾经意气风发的吴忠泉，一边忙着回应破产传闻，一边出售衢州项目股份给滨江，卖高尔夫艺墅项目股权转给绿城，金都渐渐星光转暗。吴忠泉说不会逃开地产去转型，最终还是搞农业去了。

2013年，十年前获评杭州“10大房产运营商”的房企，三分之一隐退江湖，三分之一沦落边缘。这一年的地产百强榜中，浙系只拿下10席，比2009年巅峰时少了8席。全国6家房企销售超过千亿，喊出三年破千亿的绿城，卖了660亿，不仅没超万科，还被甩出了1000亿的距离。当年万科稳居榜首，销售额1776亿。

更惨淡的是，除了绿城，其它浙系房企无一突破200亿。在70家破百亿的房企中，浙系只占6家，包括绿城之外的海亮、滨江、雅戈尔、奥克斯、佳源。

浙系陨落的同时，各大门派开始围攻光明顶。

六、武林混战

2013年9月5日，浙大华家池3块土地出让，外来大鳄绿地、世茂击败滨江等本土房企，先后斩落57号、58号地块，最后的59号地块，滨江联手义乌小商品城以43.8亿元总价，从世茂手中成功夺食。

媒体戏称，滨江扛下了本土房企最后一份尊严。一番自嘲，几多酸楚，述不尽杭州遭围攻的无奈。

这一年，粤系、闽系、京系各大房企密集涌入，万达、首开、旭辉、雅居乐、融信、越秀等近20家房企来势汹汹。5月，旭辉首次登场，连夺滨江奥体和余杭崇贤两宗地块。9月，闽系房企在杭又下两城，融信斥资34.6亿拿下蓝孔雀板块两宗地。

2014年2月18日，杭州城北德信·北海公园宣布降价3000元每平，紧接着，同片区的天鸿香榭里应战，一平降价3400元。70多位愤怒的老业冲进售楼处，高举“共和之国，和谐社会，合理维权，只要公平”的横幅，把沙盘砸个稀烂。

导演“马年第一降”后，杭州市场很快企稳回升。2015年，杭州拍出111宗地块，拿地房企近50家，四分之三为外来房企。其中融信拿了8块，万科拿了5块，龙湖拿了4块。

杭州成了兵家必争之地，混战之中，本土房企接连倒下。2014年，脱胎于南都的郡原被中城建收购；2016年，嘉凯城被恒大收购，融创入主金成。2017年，阳光城104.69亿收购中大，融信28.97亿元受让海亮安徽与宁波公司各55%的股权。

经历一轮接一轮的洗牌，浙系房企也变得强者恒强，弱者更弱。在外来房企合围之下，滨江决定走出浙江。2015年9月，滨江联合平安以34.65亿的代价拿地，如愿进入上海。紧随其后，中梁把总部搬到上海，开启全国扩张战略。

挥师上海后，中梁开启奔跑模式，杨剑提出学习碧桂园，包抄三四线。他说：“如果布局一二线城市是开大奔，布局三四线城市是开宝马mini。你开10辆大奔，我开50辆宝马mini，我还是大有机会的。”

放出话后，中梁火力全开，2017年平均五天拿一块地，耗资246亿元，在粤系与闽系的虎口下夺食，抢下68块地。同时，完成758亿销售额，一举进入top30。今年，截止到10月31日，中梁完成了1150亿销售额，成为第二家浙系千亿房企，与老大哥绿城仅差13个亿，浙系头把交椅或将易主。此外，老牌房企祥生、滨江正在迫近千亿阵营。新秀也以黑马姿态穷追，成立仅6年的华鸿嘉信已经杀到top66。

有人说，如果下一个地产时代来临，浙系房企定能乘势而上。

当然，靠品质行走江湖的浙系，有什么理由不崛起？明月若无云妨，岂会不照大江？

只是，在这个“决不允许房地产调控半途而废、前功尽弃”的秋天，内幕君想起了宋卫平。2011年11月1日那个秋夜，“被破产”的宋卫平挑灯写下千字长文，里头有一句话：秋日天凉，并非只笼罩一城一池。

距今七年整。

本文来自微信公众号：地产风声（ID：fangshi488），作者：内幕君。