土地市场新趋势：低容积率地块渐成主流

我们今天为什么会看到史无前例的政策放松，包括降低首付利息，以旧换新等等，本质上都和当初土地供应有关。

  

截止2024年4月末，全国商品房的库存量高达74533万平方米，同比增长15.7%，远远超出了前几年的水平。

我们的新增人口却是反过来的。

 

于是从今年开始，这样的情况可能会开始彻底大逆转。

也和之前顶层颁布的一则通知有关，自然资源部5月印发了《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，要求商品住宅去化周期超36个月的城市暂停新增用地出让。

 

（来源：自然资源部）

于是，一场从土地就开始的去库存运动，在各城市之间逐渐蔓延开来……

一

 

今年供地计划直接腰斩的城市，不在少数。

 

每年各城市都会先出一份供地计划，有点给2024年土地市场做全年预算的意思。

 

（来源：各城市自然资源局，仅供参考）

我们从各城市这份表单中得到，今年有可能大幅减少供地量高达50%以上的城市：厦门、苏州（市区）、东莞、南京、宁波。

 

其中苏州（市区）的降幅很惊人，引起了我注意。

 

苏州（市区）2024年商品住宅用地供应仅为185公顷，同比去年降幅超过63%，可以说是断崖式下跌。

 

更为让人感慨的是，如果把苏州（市区）近十年的商品住宅用地供应计划拉出来，你会发现，果断地把供地量压缩至了近十年最低，去库存的态度非常之坚决。

 

（来源：江苏土地市场网）

而同为江苏省的南京也不遑多让，大有壮士断腕之势。

从2021年开始，南京的商品住宅供地计划，就开始连年减少。

（来源：江苏土地市场网）

从最高峰时期的710公顷，微降至2022年的660公顷，到2023年供应计划仅为493公顷，今年的240公顷，已不足去年供应量的一半。

 

说到土地供应，怎么能少了被称为土拍第一城的杭州。

 

截至目前，杭州仍未正式公布2024年的供地计划。

 

不过去年开始杭州的商品住宅用地计划就有所缩减，从687.74公顷到632.12公顷，小降了8%。

（来源：杭州市自然资源局）

不过新政后杭州第一次土拍也就上架了4块地，推地节奏大大放缓，预计今年杭州的土地出让也将会继续缩减。而在所有降幅城市中，厦门的土地供应计划总量仅有约49公顷。

而即便如此，受大环境影响下，还在急剧下滑。

在《厦门市2024年住宅供应计划》中公布今年厦门商住用地全年仅供应12幅，岛外10幅，岛内2幅。

对比2023年25宗宅地出让计划，数量直接腰斩。

（来源：厦门市自然资源局）

此外降幅较大的城市还有，济南301公顷，同比减少23%，无锡225公顷，同比减少33%，长春166公顷，同比减少43%……

不仅是在前些年高速城镇化的新一线和二线城市，这波土地供应缩水，三四线小城市，也跟上了趋势。

我注意到了环沪城市的用地计划缩减幅度也颇大，首当其冲的是大家熟知的昆山，对比近十年的数据，这座典型的环沪城市放缓了自己的供地脚步。

（来源：昆山自然资源和规划局）

同样，嘉兴也在2024年的土地供应计划里减少了宅地供应。

根据供应计划，嘉兴市区2024年商品住宅用地计划124.4公顷，比2023年计划供应的146.7公顷，减少了22.4公顷，减幅不高，但也达到了15.2%。

最后来看全国一线城市，楼市健康如上海，2024年也减少了土地出让计划。

（来源：各城市自然资源局）

广州计划减少8.7%，北京和去年持平。

 

所有城市中，较为坚挺的则属一线城市里的北上广，伴随着人口不断往大城市流动。

 

一线城市楼市的需求量依然最大，依然有缺口和空间，因此并未放缓供地也能理解。

所以，我们从土地的数据中，提前感知接下来两年，最大的主旋律，就是减少住宅商品房供应。

 

今年全国楼市的这场库存，真的不是说说而已。

 

二

 

不仅减少供应，容积率居然也在悄然松绑。

 

再细看今年各城市已拍地的土地清单，其实不难发现，土地市场还有另外一个趋势，正在变得越来越明显，各城市供地的容积率也在发生着微妙的结构的变化。

 

大家还记得去年十月的一则自然资源部发文吗？

其中有一条提到：取消远郊容积率1.0限制。

没想到这么快就在今年的土地市场得到了落实，越来越多城市的土地市场，开始出现1.0甚至以下的超低容积率地块。

我大致统计了如下表格所示：

（根据公开资料整理，仅供参考）

这些低密地块不仅看点很多，并昭示着全国土地已经全面进入了新阶段。

 

首先很重要的信号，一线城市又开始出现了纯别墅地块，来自北京，要知道北京2023年全年的平均容积率为2.3。历经12年，这座城市土地市场又再次出现了0.7容积率的低密项目。

查阅网上资料，这块别墅地块位置地处顺义中央别墅区。未来预计该地块将打造大面积豪宅产品，套均总价预估不低于2000万元。

 

（来源：网络）

无独有偶，杭州的郊区，纯别墅地块可能要来了。

在富阳区2024年读地手册中，东洲板块也上新两宗容积率0.7的低密宅地。

两块地面积超300亩，坐落于黄公望森林公园旁，东侧比邻绿城富春玫瑰园。

而上海在2010年暂停了容积率低于1的地块出让。

我们或许可以拭目以待，未来上海土拍市场，会不会再次上架容积率1以下的纯别墅产品呢？

第二个信号，来自于南京。

不仅是郊区，即便是城市核心地段的低密地块，也在宣告回归。

在被誉为南京豪宅板块聚集地的河西新城，首次推出容积率低至1.01的低密住宅用地。媒体也预测，这块地有可能超越周边的葛洲坝中宁府，成为新南京地王。

而在近期重点城市的土拍当中，低密住宅地块越来越多，并不是偶发事件。容积率全面下调，有可能成为接下来土地市场的趋势。

南京在今年公布的市本级住宅供地拟出让清单的23幅地块里，就有17块地的容积率低于2。

（来源：网络）

在杭州最新5月份的集中供地情况来看，同样如此。

杭州在最新一批次供应清单中，不仅只推出了4块地，放缓土地节奏，更是一次性推出了四块容积率都不高于1.65的地块，实属少见。

（来源：网络）

土地出让的容积率降低，一方面也让我们看到很多城市的土地供应，正在慢慢走向节制。

到年底我们也可以回过头来再复盘，今年各城市供地的容积率都降低了多少。

另一方面，和前段时间对中小户型配比的放开的目的一样，未来需要更多纯正的改善产品进入市场，不管是大户型也好，别墅也好。土地容积率下调，就是为了解决当下这个显著的供求矛盾。

因而我们也有可能告别那个，高容积率、90多平小三房、同质化产品泛滥的时代，让置换客户真正买到好产品，也将会是接下来的大趋势。

那么，就看房企们对产品的研发，能否跟得上这种需求的迭代了。

三

很多事不显山不露水，但背后大趋势可能会超乎我们的想象。

楼市的供求关系，源头来自于土地市场，土地的减少出让，直接影响的是，新开工面积的减少，这当然也是这个时代需要的。

从2018年开始，我们进入了商品房住宅建设的高潮，2019年到2020两年，全国住宅的新开工面积连续突破了16亿平方米。

（来源：国家统计局）

以这两年的住宅销售面积来看，2022年约为11.17亿平方米，2023年约13.5亿平方米。

而2021年开始，新开工的房屋面积就开始急剧下滑。按照当下的土地供应速度，房屋新开工面积大概率不会突破6亿平方米，回到2005年左右的水平。数字此消彼长，更快达到住宅商品房的去库存的效果。

（单位：万亿元来源：国际城市规划）

最高那几年，一些城市土地财政依赖度高达90%以上。不断新开工商品房，确实带动城市基建发展，但是这几年新增人口减少，不得不接受，未来新增的住宅用地需求在减少，直接削减土地供应，这也是从土地供应端就开始去库存一个非常直接的方式。

当然，新开工住宅面积的减少，也意味着僧多肉少，房企间竞争会更加激烈。

各城市不再大量供地的背后，看似是土地市场可能不再如当初火热，但当库存不再积压，楼市才会慢慢走向良性，信心也会回归。

换句话来说，对于当下来说，这也可以是一个好的信号。

只有此消彼长，才是逆转的开始。

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：乔不丝