楼市慢牛几乎成了定局

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队 ，题图来自：视觉中国

大家好，我是万昕，南京真有好房的主理人。

最近有粉丝问了我一个问题：“我看好多身边的投资客，最近好像蔫了。楼市，不行了吗？”

那么楼市到底行情如何？那我们今天就来好好聊一聊。

一

“不是不能投资了，是不能投机了。”

确实最近一个月调控政策密集，一系列看似利空的消息，正在改变着很多人对楼市的预期。

比如有求锤得锤的深圳，有打地鼠一样的各个城市新政，房住不炒的大基调正在一次又一次的被坚定的宣导着。

而另一边的资本市场确实风生水起，连买个菜都能听到大妈们在讨论今天自己的股票又涨了多少。

很明显的是一只手在打压楼市，另一只手在捧股市。

资本市场上货币似乎正在建新池子，甚至有人称这是史诗级大泡沫。

那么问题来了，很多人会问：我是不是应该进股票，而不是进楼市？

回答这个问题之前，我要先跟大家理清一个概念：“一个能赚钱的市场”和“你在这个市场里能赚到钱”，本质上是两码事。

好，明白了这个概念，我们接着回到之前的问题。

股市确实火，但你不一定拿得住，这钱注定是机构赚的。散户在任何一场牛市里，都很少能全身而退的。

那么反过来楼市呢？现如今，房子还能投资吗？

为什么楼市会一再调控？因为市场需要激活，需要流动，需要形成健康的内循环。

你的钱不消费，怎么内循环，你的钱都进了楼市，哪里有钱消费呢？

在南京出宁九条调控的当晚，有人给我留言，说“房子真的不能投资了”

我立马回复修正了他：“房子真的不能，投，机，了”

什么意思？

投资，是长线持有，做时间的朋友，享受选对标的之后的复利，涨到令你怀疑人生。

投机，是所谓的踩点，暴富，快进快出，在调控加码的时候，一套很多年。

楼市暴击没有了，一买就涨很罕见，普涨也没有了。所有的热，都是春光乍泄，步子大了，就拉响警报，万人摇号，地王横飞，苗头一出，来啊造作呀，那就收了你这妖孽。

所以第一个问题，就是不是不能投资，是房子真的不能投机了。

二

“但是，楼市慢牛几乎成了定局。”

所谓的长效机制，就是限购＋限贷＋限售，不放松的前提下，保证楼市的持续稳定。

谁冒进，就调控谁。

但在投资领域里有一句话，大家一定要牢牢记住：所有调控的利空，都是对城市长期投资者的利好。

二季度的数据显示，中国经济回升的速度远比全球最强的美国英国德国，好看的多。

而也是因为如此，外面一团糟的经济，所以，长期作为世界工厂的中国，国际化外贸需求的这条麒麟臂是断了。

下面就要看内循环撑起来，科技兴国。和内循环一起提出的，就是新基建、新都市、新消费、新产业，都会推着全国20%的核心城市，跨入到城市发展新台阶。

很简单，城市的发展是没有理由停下来的。

所以跟着城市旧城改造的步伐，更多的主城宅地出让，主城内腾笼换鸟的需求那么旺盛，土地出让火热就是顺理成章的事。

以南京为例，今年土拍市场最明显的一点，就是卖主城地，地价高，卖的又好。

河西和南部新城，江北核心区和城北卖的一片火热。

从多中心发展＋城市更新，前二十年拉开城市骨架发展外围，2020年开始旧城改造主城。两条腿走路，虽然慢，但是再过20年来看，整个城市面貌的更新，是高瞻远瞩的。

这就是我要修正的话，房子不能再投机了，但是长期城市价值投资者，在核心城市一定要建仓，投资的第一法则，不是赚钱的技巧，而是规避风险。

核心城市，核心地段，相信稳定长期的复利，慢牛比疯牛好。

三

那我再问一个问题：

"1万/m²涨到3万/m²还是10万/m²涨到20万/m²，哪个更容易？"

今年的土地财政的缺口甚至比往年更大，于是有了这一组数字，今年上半年全国百城居住用地土地出让金收入为18045亿元，同比增长13.1%。

显然今年加快了各地卖地的节奏。

今年上半年增速最快的10个城市分别为：南通、韶关、张家口、东莞、丹东、烟台、淮南、承德、襄阳和长春。

这些城市上半年土地出让金收入增速较快，均超过了100%的水平。

南通土地出让金增速1414%，全国增速第一，惊吓到我了。

数据来源：易居房地产研究院正式发布了《2020年上半年中国百城居住用地报告》

3年前，就有人问我，“买南通还是南京？”

当时我毫不犹豫的说，从城市能级来看，肯定还是选南京。而后南京的新房被限价，甚至有横盘，但之后的南通从1万多涨到2万多。

那我当时的建议错了吗？

当我们把周期放更长的时间，南京一定是比南通能量大很多的城市。我们要看的不是一年的涨幅，两年的变化，而是时间越长，越有优势的。

十年以后，哪个才是真正的赢家。

四

最后就着刚刚选南通还是选南京的逻辑，分享我们的朋友六土老师分享的一个案例。

他的群里有人投资徐州，7月底徐州地价一幅地成交价涨到1.6万/平，于是在群里说“什么北上广，都不如徐州，投资房产，三线最好，一线扯淡”。

当场一片笑声，这哥们，挺逗啊。

牛市是普通投资者亏损的主要原因。——格雷厄姆的48条投资戒律，散户走进坟墓都是因为市场太好了。

牛市，涨幅最凶的恰恰是那些垃圾股。

到底是1万涨到3万的徐州容易，还是10万涨到20万的深圳容易？

一个城市的天花板，一定是和他的资源，行政级别有极大的关系。所以最后，深圳分分钟教你重新做人。

投资品的基本面变化才是真正的投资者判断的唯一依据，而不是某一个点的涨幅，楼市是政策市，是一个比赛讲故事的地方。

但如果你只听故事，那就很有可能站岗。

所以，不是楼市不行了，也不是市场不适合投资了。而是在如此多调控的限制下，选择更优质的地段，用好手上那张房票才是最重要的。

最后告诉大家二八法则下，楼市的选筹逻辑：热门的城市会抢到新基建最多的红利，核心地段的热盘会比赛售罄，但能级不够的城市，非核心地段，或者没有不可替代的楼盘，接下来只能比惨。

就像王小波说的那样，生活就是一个缓慢受锤的过程，最后变得像挨了锤的牛一样，放在楼市一样受用。

慢慢的，安全。

本文来自微信公众号：真叫卢俊（ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊团队