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2021-12-02 08:54
苏州楼市的奥秘

本文来自微信公众号:江南智造总局(ID:SouthReviews_csj),作者:赖镇桃(南风窗长三角研究院研究员),编辑:陈莹,头图来自:视觉中国


电视剧《都挺好》有一幕,或许让不少观众印象深刻:当苏母去世之后,苏大强便一直强调老宅子“有鬼”,非要大儿子苏明哲给自己买新房。看完几个盘后,苏大强走进一套四室两厅两卫的大豪宅,阳台视野开阔,苏州地标金鸡湖尽收眼底,于是苏大强一眼认定这里就是自己的养老圣地了。


在电视剧的镜头里,苏州巷弄、东方之门、湖景大房也着实圈了一波粉。而且,这是个能让人留得下来的地方。


苏州, 2020年GDP突破两万亿大关,位列四大一线城市和重庆之后,经济总量在一众地级市中一骑绝尘,故也称“最强地级市”。但是2万多的楼市均价,还不及邻居上海的一半,也远低于长三角的杭州、南京,成为年轻人逃离一线城市后的一个新目的地。


当中央屡次定调“房住不炒”、多个城市陆续加码调控政策,苏州的2021年,却淡定异常,没有发布严格的紧缩政策,楼市运行也没有大起大落,但仔细去看,平静的湖面上也正泛起层层涟漪。


一、疯涨年代


苏州也经历过楼市疯涨的阶段,但那已经要回溯到好几年前。


2015年,中央开始推动棚改货币化政策,被拆迁的棚改户居民,直接收到款项而不是新楼房作为补偿,市民的购买力上升而且总归要解决住房问题,于是这一大波资金涌入房地产,成为地方楼价上涨的一大助推力。


也是在这一年,苏州工业园区湖东一块土地拍卖,开发商一轮“火拼”,刷新区域地王纪录,于原本平稳的苏州楼市有如一声平地惊雷,之后其他区域的土拍溢价率也不断抬高,楼面价格甚至已经高于在售的楼盘均价,上演面粉比面包贵的行情。


大量刚需客、投资者也在这时涌入,全民抢房、楼盘日光,苏州几度有价无市。短短半年时间,苏州整体房价上涨近四成,在工业园区、高新区等核心区域,房价甚至翻番,2015年初楼盘均价才1.5万,到年底就飙升到2.8万。


楼市的“高歌猛进”还是引起了政府的关注,因而2016年八个月内连下四道楼市调控的政策令,限购、限价、限贷三道关卡下,火热的地产市场有了小幅降温,但楼市仍旧在抬升状态,2017年全市均价突破2万元大关。2018年,国家住建部要求稳地价、稳房价、稳预期,以及苏州上一轮调控政策持续发挥作用,房地产市场再度回归理性冷静。


2019年春节过后,一线城市房地产调控继续收紧,土地余量充足、上升空间广阔的热点二线城市成为价值洼地,房价在2万线上徘徊的苏州再被瞄准,开盘即售罄的情形又一次上演,楼市价格亦随之节节上扬,1-4月均价就已上涨6.2%,苏州一时成为国内房价涨幅最高的城市。


一些段子也由此在坊间流传:在苏州园区上班的“金融民工”小王,因为房价太贵,不惜每天往返通勤两小时,把房子买在了上海。虽是编造,也透露出苏州房价大有朝一线城市看齐之势。


二、稳字当头


热度高涨的房地产市场,再次引来主政者的快速果断出手,紧密发出“5·11”、“7·24”新政,打出“史上最严”楼市调控组合拳。


先是“新满三、老满五”的规定,把炒房客拦在了门外,即新房自取得不动产权证之日起,满三年方可转让,二手房自购房人取得不动产权证满五年后方可转让。而且从实际操作来看,购房者从付款购房到出手转让的周期往往会比规定的还要长。


因为苏州新房基本是期房,签完购房合同后至少也要一到两年才能收房、拿到房产证,到了能出手转让之时已是六七年后,这一周期对于希望短线操作、回本获利的投资者来说显然过长。


再是“九年一学位”,遏制了学区房的抬价炒作。一般而言,当一个房子有了优质学位的配套,即使其再小再破,价格都能不断刷出新高。但苏州对此作出了限制,一套商品房或二手房,自使用这一住房登记学位之日起,九年内只提供一个义务教育学位,同一家庭的多名子女才不受限制。


在此之外,限价、限购、限贷、提高商品房供应量,也被纳入调控体系当中,苏州房地产市场开始进入最严厉的“三限时代”,楼市需求、成交量也随之下落,稳中有升成为楼市的主基调。


2019年中之后,苏州房价仍旧维持上扬趋势,但每月涨幅都控制在1%左右,2020年底出现2.39%的跳升也主要源于市区核心地块的集中出货,拉高整体楼市均价。对比其他城市,长三角的省会城市南京、杭州近几年都经历了房价的起起伏伏,中间数次出现环比接近3个点的拉升或跳水。


早年多番调控,效应持续至今,因而今年房地产收紧的大势之下,苏州依然保持淡定,没有追加调控新规,均价基本稳定在2.2万左右,上半年新房、二手房的成交量都同比增长了10%以上。


有关苏州楼市的稳,华东师范大学城市与区域规划研究院院长曾刚向记者表示,这和苏州主政者一直以来对房地产持谨慎、克制的态度密切相关。去年9月任职苏州市委书记、目前已调任江苏省代省长的许昆林,就多次在市内工作会议上表示要始终坚持“房住不炒”,继续严格执行限购、限价等政策措施。


一方面,苏州去年已超过上海,晋级全国第一大工业城市,不论要维持制造业的领先地位,还是产业转型发展新兴产业,土地价格都必然要控制在合理范围内,否则用地成本上升将传导至产业外移、空心化。同时,城市的人才争夺战日益胶着,更具竞争力的楼市价格,或将吸引更多出走上海的年轻人来苏定居。


另一方面,土地财政往往是房地产经济走热的一大推手,但苏州全市财政收入在全国排名靠前,主要依靠工业和贸易贡献税收,而对土地收入的依赖度较低,有足够底气将房地产控制在经济结构的合理占比内。


三、分化加速


宏观层面看,平稳仍旧是苏州楼市的一大特征,房地产行业的寒冬、萧条并没有在这座城市出现,但深入肌理可以看到,楼市的分化已然走在加速轨道上。


买房客在市区开售的楼盘转完一圈后,最直观的感受可能是,核心热门板块依旧坚挺,周边新盘降价打折不断。前者通常包括工业园区的湖东、湖西、独墅湖沿岸,高新区狮山板块还有老城区带优质学位的地段,这些也都是常年大热门,但由于这些区域新房供应量有限,因而靠近这些核心区域的外溢板块,也是一大抢手房源。


走进这些区域的售楼处去了解,房价处于高位的情况依旧没变,背后既是有刚需的支撑,楼盘区位和品质都绝佳,不少有改善型住房需求的居民都会首选这些区域,同时也是因为开发商拿地的成本就已很高,精装修再推高成本,利润空间本就有限,降价促销概率极低。


市区外围的区块,则是另一番景象:打折出售、热盘加推、抽奖营销等字样在售楼大厅随处可见,甚至和楼盘销售、中介代理一番细聊后还能拿到比宣传更低的价格。


位于苏州西边的浒关,最近还因为楼盘价格“打骨折”而屡上新闻,开发商最初的备案均价为2.45万/平左右,但国庆期间推出的特价房单价只要大概1.7万/平,购房者欣喜楼盘7折促销,已交首付或全额付款的业主则气愤有加,以100平的住宅为例,开发商这轮降价相当于房子价值一下子缩水70多万。


中央“三条红线”严控地产商负债水平、金融端收紧流向房企的资金贷款,开发商普遍陷入现金流捉襟见肘的局面。降价促销、加推楼盘以去库存,成为房企快速回笼资金的重要方式。除此之外,一些“泡沫”已经在戳破。


“一些楼盘最近降价也只是回到正常状态,预售、开盘时营造出前景一片大好、升值潜力无限的态势,吸引了好几拨购房客,但几年时间过去,房子建好了,但品质差强人意、周边配套远未完善,之前的营销沦为不能兑现的空头支票,没有‘韭菜’可割了,市场就给出了真实的价格。”一位房地产从业者戏谑地说。


不同区位的楼市冷热不均,地产商之间的马太效应也在增强。土地无疑是开发商最重要的生产资料,地块的区位往往就决定了楼盘价格。今年是集中供地元年,土拍规则的改变,也让开发商进入了一个大分化阶段。


过往一年有多次土地出让,不同房企可以根据自身条件、战略方向在不同时间点入手拿地,但今年出于稳地价、稳房价的目的,包括苏州在内的多个城市开始试点“双集中”(集中公告,集中出让)供地,住宅用地集中供应,一年只能组织三次拍卖出让活动。这意味着,房企要拿地只能抓住这少数几次的机会,围绕热门地块的角逐将更激烈。


对于中小开发商而言,形势尤其不利,大房企有动辄数百亿的流动资金可以投入拿地,优质地块和中小项目全部收入囊中,但中小房企弹药有限,热门地块竞争激烈、溢价率高的情况下,只能转而竞拍中小地块,而且新政也大大提升了试错成本,以往拍卖拿到发展前景不好的项目,可以在下一次土拍再拿地,但现在这个机会变少了,中小房企只能提升自身的研判能力。


“热门的地块拿不了,周边偏冷门的土地拍下来,之后就要考虑销量的问题了,毕竟这个价格段的楼盘项目很多,腰部开发商之间又是一轮厮杀。”在苏州一家区域性地产公司工作,负责项目投资的林锐叹了口气说。


四、等待春天


“最近一个月开始有一点放松的迹象了吧,”林锐又补充道,“金融端流向房地产的贷款宽松了一点,面向个人客户的房贷放款,节奏也稍微加快了点,给房企的贷款也比上半年更宽松,前段时间会卡的比较严,现在向银行提交贷款申请,虽然也会有比较严格的审查,但符合条件的还是能拿到资金。”


如果说身处地产商的林锐对大趋势是谨慎乐观,中介方面则可能更坚定一点。


“苏州的楼市绝对不可能回到几年前,近期都是小幅回调而已,已经快要见底了。到明年元旦,情况就会进一步好转,现在苏州的银行个人房贷利率在5.8%~6.2%之间,预计几个月之后就能下调到5.5%左右。”某连锁房产平台的一位资深中介斩钉截铁地说。


但也有局内人困在长久的等待里,不知道拐点会在何时到来。2017年8月,吴洋在吴江区以130万的总价买下了一套84平的二手房,当时工作没几年,就选了地段稍微偏离核心、户型较小的房子,直到有了孩子之后,才萌生了换房子的打算,一则改善居住面积,二则也希望给孩子更好的入学条件。


但这一计划偏偏卡在了第一步:先把现有的房子售出,才能凑足置换新房的款项。吴洋年初把房源挂到中介平台至今,期间房子总价陆陆续续已经降了10万左右,他始终没有遇到愿意接手的买家,反而是观望的看房者居多。


所在的小区也是类似光景,上百套二手房挂出,一个月的成交量仅有一两套。吴洋看来,给二手房的房贷收紧,应该是主要原因,至于什么时候才能回暖,他还无法预知,“要看未来的政策了,不过现在的房子能卖掉的话会尽快买新房的,还是觉得房子更保值一点”。


(文中部分人名为化名)本文来自微信公众号:江南智造总局(ID:SouthReviews_csj),作者:赖镇桃

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