买房亏钱“指南”

本文来自微信公众号：真叫卢俊 （ID：zhenjiaolujun0426），作者：真叫卢俊，题图来自：视觉中国

有阵子没写这样的文章了。

伴随着和不同的购房者各种各样的交流，有一些心得和感悟，整理成了今天这样的文字，关于现在买房可能会亏钱的几件事。

如果你身边有朋友是这样的，记得转发给他。

买错房本来就不是一件容易的事情。

因为大部分人买房都会从自己实际的需求出发，但凡坚持了这个逻辑，房子就没有对错之分，适合自己的就是好的。

但是却有不少人忽略了自己的需求，从各种流派各种理论出发去选房，反而让自己陷入了泥潭。

而对于可能会错的几个方向，大概是这些：

地段：没弄明白低估和真的低的差别

最常会被问到的问题，问哪个板块哪个地段有低估的存在，他们想要去抄底。

之前面对这样的选题还会努力去准备给出答案，但是现在往往统一的回答都是：不知道。

为什么会有这样的答案，因为内核就是周期不对。

如今的房地产发展，在任何一个城市都经历过超过10年以上的时间，也没有哪个城市从白纸开始、从0起步。

所有的现状背后都有它的归因，所有的价值点高低都有它客观存在的道理。

如果一个区域在经历过十年的发展依然看起来价格不贵，那么背后也就说明了这个地方只值这个价格。

大部分购房者都更期待未来但是忽略了历史的客观，会用环线、距离等因素来找寻低估板块。

但是城市板块总归是分裂的，也有机缘巧合，这和人一样，没有绝对的均衡，也会有级别的划分。

作为购房者，买房的第一件事就是认可这件事情——一条环线上有特别便宜的板块，也会有异常贵的位置，但是贵和便宜其实本身就是客观价值的传递。

认可它，才是不亏钱的重要指南。

时机：没有时机才是最好的时机

我们回头看楼市趋势，经常会看到行业存在着各种的拐点。

在淡市中一段时间经过一些信号楼市突然上扬，在巅峰期因为调控，楼市急转直下。

这种动态变化本身决定了买房需要时机。在低点选择买入，在高点时刻卖出，这会是对个人资产最好抉择的行为。

也因为如此，坊间也出现了各种流派对于未来的预测，希望大家可以买在对的时间做对的决定。

这看上去没错，但是背后的问题就在于，回顾历史可以，但是如果我们自己投身在时间长河的时候你会发现，其实你不知道在你眼前的未来是否如你所愿。

2018年的上海楼市大家都在推测转点，结果延续到2019年也是如此，如果不是疫情后的变化，2020年也不会迎来变化。

所有的预测都是基于过去，但是房地产的每一次政策都是根据当下和未来。

这是最关键的。

另外更加致命的是，很多人会用外部环境做借口来掩盖自己决策的慢。

每次想要决策的时候，通过一些理论来推测低谷还没结束，每次起势的时候自己会担心未来会不会面临回调。

这些心理动态看上去严谨，背后其实是决策的纠结。

我认为最好的购房时机，就是看到楼市已经回暖之后，做购买决定就好。

只要决策足够快足够果断，足够掩盖掉时机错过一个月的红利。

我几乎每一次换房都是肉体感受到市场回暖的时候决定的，无非是每次卖得快买得更快。

每次换好房之后，都能够感受到后面一段漫长的价格涨幅。

所以啊，与其去预测时机，不如在对的时机里坚持做对的事情，这才更有价值。

品类：你买的到底是稀缺品还是小众品

这当然也是致命伤，但是这种致命伤往往都伴随着太贪造成的。

十多年前我一个温州朋友就在房产里犯了这个错误。

在楼市火热的时代，发现住宅没办法无限制贷款但是办公楼可以，觉得房产类产品地段是唯一。而办公楼可以大量的借杠杆，于是就储备了大量的办公楼。

结果怎么样我就不说了。

这件事在很多返租模式的商铺身上也同样存在。

通过包装制造出的月租金回报给到很多人过高的长线回报预期，房子到手之后才发现这些都是营销套路。

而能够这样的原因就在于，买的时候太过专注增值预期，从而忽略了真实价值本身。

对于普通购房者来说，在主流需求里买稀缺性产品，就是最为明智的选择，但是很多人往往做错了选择。

什么是主流？对于一般人来说就是住宅。

不要去看奇形怪状的产品，甚至不要去买奇形怪状的住宅，什么后现代极简主义，什么70年的酒店式公寓，什么户型设计奇奇怪怪的，这些产品都不要。

不要去想，不要去研究，不是主流的就不要轻易使用自己的购买机会。

而在住宅领域，什么是稀缺的，这种东西又可以说一大堆理论，但是如果你研判不出来，给你总结三点：

第一，买新的，老的意味着多的，或者不缺的；

第二，买大的，做小做紧凑是政策导向，在这个导向下还能争取出大的产品那就意味着稀缺；

第三，买少的，一个小区抛盘量少的，意味着你得到了大家都舍不得卖的资产。

一般购房，能够克制住选准这几个，那么就意味着你买到未来稀缺的，供不应求的产品。

买房最大的失败就是要太多。

太多的诉求但又明确的价格，意味着最后往往会忘记了底线，买到了小众但又不稀缺的产品。

城市：到底相信城市规划还是相信城市底蕴

又是一个特别好的选择题。

也是因为越来越多的人会被各种信息牵引，去考虑在一个陌生城市选择一套房子。

在这个陌生城市政策是宽松的，房子呢也一定是不错的，选哪个城市几乎就决定了这套房子未来会怎么样。

那对于城市，未来到底会不会成长，到底应该看什么？

对于普通购房者，经常会被规划迷惑，这是大部分人最后吃亏的根本。

一个城市的未来，最容易看到的就是规划和蓝图，但是我们是否想过，规划和蓝图也已经泛滥了。

作为一个去过一百多个城市以及每年看一百个项目的我来说，可以很负责的和大家说，任何一块土地都有一个宏伟蓝图。

不论是成为下一个CBD，还是下一个副中心，或者某个产业的升级转型，又或者高尚居住区，这样的规划遍地都是，不论是城市自己还是开发商，都会想办法给购房者营造一个美好的未来。

但是对于买房的你来说，你要相信一件事情，就是规划很大可能是会打折的，十年后没有想象中美好会是大概率事件。

那什么样的地段价值，未来打折概率不会那么大？

看几个角度：

第一就是看底蕴，底蕴意味着现状，同时底蕴也意味着当地城市的政策执行程度。

城市面貌是否干净，消费氛围是否有序，城市感觉是否有秩序，这些都来自过去执政能力的体现

过去的执政能力决定了未来的兑现能力，如果这一点观察不敏锐那么未来也就有买错的可能。

当然也有另外一个可能，如果这个区域能够跳脱地方政府的能级，那就另当别论了，比如说珠海的横琴。

横琴的能级已经不是一个珠海市决定的，那么他的发展也就不能完全用珠海的价值体系来衡量。

当然，城市底蕴怎么看，我说几个我的小心得：

第一、一定要打车，打车费用决定着城市刚需购买力，另外也可以和出租车司机聊聊天，感受下风土人情；

第二、我一定会去当地最热闹的大排档，第一看人气，第二看物价，第三吃点烟火气的东西；

第三、去一趟酒吧，看看外面停着什么车，里面点一瓶啤酒，这几乎就是这个城市中产的能力。

了解一个城市，三件事做完也差不多了，当然也不能多做，因为已经喝醉了。

判断：到底是用方法论还是用行业趋势

做内容这么久，和那么多潜在购房者沟通，发现很多小白就是没什么购房经验的人，内心却有十足的方法论。

经常有上车论，周转论，杠杆模式……各种各样，坚定的眼神和我描绘未来个人资产过亿的场景。

每次看到这样的小年轻，我不得不感叹，后生可畏。

但是我想和大家说的是，再多的理论也不如去看一百套房子来的强。

方法论是用来总结过去的，而实地踩盘是能够看到趋势的，这就是本质区别。

作为一个地产人，很负责和大家说整个楼市的赛道早就不是十年前的逻辑了。

十年前的赛道里，其实你做任何事情都是对的，因为行业快速膨胀，什么战术其实是没有用的，但却显得很有用。

行业里的若干大神，脱胎于那个时代反而忽略了自己其实是时代的注脚。

我们如果用那个时代的方案去验证这个当下楼市里的答案，那么就是输的最惨烈的一群人。

坚持多看盘多踩盘，所有的道理都在现场而不是在别人嘴上，要相信这一点。

另外对于买房来说，我特别不相信可以嫁接其他行业的理论，比如经常有人关于自己买房都会和我说的：鸡蛋不要放在一个篮子里。

所以他要把自己的预算拆分成两笔，然后买两套房子。

这算是什么理论？自己第一套自住的房子都没解决，还是勉强的感觉，已经想着鸡蛋和篮子的话题，然后把自己的老破大拆分成两套老破小住着。

背后还是因为对房子标的的不够了解，所有的不了解，本质还是因为看房不够从而简单把房产推到资产去判断。

写在最后

所有关于买错房的故事，大部分可以总结几句话：

不是钱太少，而是要太多。

不是不太懂，而是在装懂。

不是看不透，而是看太少。

以上三句话构成了所有当下买房亏钱的种种，希望大家可以不要这样。

最后，你的朋友有什么买房亏钱经验吗，在评论区说说让我们开心一下，也顺便给大家避避坑。

如果你自己买房亏钱了，欢迎在评论的前面加一句“我有一个朋友”，作为开头掩盖一下。

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